就在本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，社會呼吁更嚴厲有效手段的同時，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)政府曾經(jīng)三令五申強征的二手房交易個人所得稅被虛置了近12年，且至今仍然被“打折”執(zhí)行。

國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林近日表示，發(fā)改委正研究在商品住房領域?qū)嵤┓幢├��?guī)定。此言一出在社會上引起震動，有猜測認為，這可能是高層對目前的調(diào)控政策正在進行反思。4月27日，著名經(jīng)濟學家華生告訴記者，他最近就有多份關于房地產(chǎn)調(diào)控的研究報告上報高層，建議學習韓國和日本的建議，在交易環(huán)節(jié)上征收高額的資本利得稅。

個人所得稅前世今生

1999年12月2日，財政部、國家稅務總局和建設部對個人出售住房所得應該如何征收個人所得稅的有關問題做出了明確規(guī)定，個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產(chǎn)時支付的有關費用。

2005年6月9日，北京東城區(qū)房管所和朝陽區(qū)房管所辦理過戶的業(yè)主被通知先去地稅部門繳納“個人所得稅”才能辦理過戶手續(xù)，至此，個人所得稅試點悄然開始，也是這項政策第一次真正開始執(zhí)行。其他區(qū)縣的房管部門也開始籌備執(zhí)行繳納“個人所得稅”才能辦理過戶的政策。一時間，二手房市場雪上加霜，交易量下滑超過30%，市場觀望態(tài)勢日益濃厚。

然而好景不長，2005年6月30日朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心和東城區(qū)房產(chǎn)交易中心宣布取消“先稅后征”制度，自6月15日到6月29日共歷經(jīng)15天，強制征收個人所得稅最終以流產(chǎn)告終。該政策曾先后在杭州、南京、青島等地試行，結果都不了了之。很重要的原因是納稅人不主動申報，稅務機關無法掌握房產(chǎn)交易的信息。

2005年10月7日，國家稅務總局發(fā)布了《關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》的文件(2005國稅發(fā)156號)正式明確個人買賣二手房，必須繳納個人所得稅。

2006年8月1日，國家稅務總局發(fā)布了《國家稅務總局關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)，明令8月1日起對二手房買賣強制征收個人所得稅。但對于出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的個稅可全部或部分退還；個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。

2008年10月22日，財政部、國家稅務總局出臺《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號文規(guī)定，為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設主管部門出具。

以上優(yōu)惠政策讓二手房個人所得稅的政策執(zhí)行大打折扣。

2010年9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部出臺《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2010]94號)規(guī)定，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

執(zhí)行層面屢打“太極”

按照國泰君安證券公司資深房地產(chǎn)研究員孫建平的說法，個人所得稅政策雖然出臺很久了，但是實際上從來就沒有認真實行過。

中央財經(jīng)大學教授劉桓在接受記者采訪時分析認為，主要原因首先是房地產(chǎn)市場一直是一個賣方市場，在過去這幾年房地產(chǎn)投資如火如荼的年代里，關于房地產(chǎn)的所有稅收都被轉(zhuǎn)嫁給了購房者。還有最重要的一個原因是，房地產(chǎn)市場上一直存在的陰陽合同導致稅務機關根本無法掌握房屋交易的真實信息。他強調(diào)，政府要想有效落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效監(jiān)督中介，杜絕陰陽合同是關鍵。

其實，記者調(diào)查得知，盡管上述關于二手房個人所得稅征收的94號文發(fā)布后各地都轉(zhuǎn)發(fā)了并強調(diào)嚴格執(zhí)行，但是各地在稅收的執(zhí)行上變化甚少。

4月29日，北京地稅局納稅服務熱線接受本報咨詢時表示，個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的自有住房，需要按照相關規(guī)定，繳納差額的20%的個人所得稅，無法計算原值的按照成交價1%繳納所得說。

但是，當記者詢問為何中介機構在幫助客戶辦理時，一般都按1%繳納個稅，而不是差價的20%征收時，接受咨詢的工作人員說：“如果納稅人不出示原始購房發(fā)票，甚至把購房發(fā)票撕了，無法計算原值時，稅務機關也沒有辦法。”

按照規(guī)定，個人二手房交易營業(yè)稅和個稅應由賣方負擔，但是在實際操作中一般均由買方承擔。該工作人員表示，一般費用由買方負擔，但是在繳稅時用的是賣方的姓名。如果買方不愿意承擔相關費用，賣家就會提高房價，結果是一樣的。

日韓流轉(zhuǎn)稅率超70%

在華生看來，其實國家此前關于二手房買賣的個人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實也就是資本利得稅，是政策設計者想通過剝奪房地產(chǎn)投資所得打擊投機者，從而抑制房價。但可惜的是，執(zhí)行層面的各種阻力，讓這項政策沒有產(chǎn)生應有的效力，因此他呼吁學習日本和韓國的經(jīng)驗。

他介紹，在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，日韓與中國相比，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負，又能精準地打擊投資投機購房。

日本在戰(zhàn)后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，實行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款，而當年個人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%，而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由于日本在個人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎無利可得。

韓國在1970-1980年代的城市化高速期，對房屋轉(zhuǎn)讓收益在3000萬韓元以下基本稅率為40%，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實際稅率為47%到51%，其上實行快速累進，最高稅率為60%，加上附加稅后實際稅率為70.5%到76.5%。

其實本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動后，學界一直在思考房地產(chǎn)調(diào)控政策需要繼續(xù)深化，國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌(微博專欄)就建議征收房地產(chǎn)交易高額累進所得稅，他還在自己的微博上寫道：“對投機需求堅決打擊，具體方式我認為與其交物業(yè)稅不如交所得稅。”

不過，劉桓和孫建平認為，近期推出如此重大稅收政策的可能性不大，把現(xiàn)有的政策落實好就相當不錯了。