中國房地產市場的兩個基本癥狀是供給過剩和價格預期。過去十年屢調屢漲是因為沒有找到房地產市場癥結所在。3月1日國務院公布的“國五條”實施細則有一大亮點，即價格預期管理，但也則存在兩大敗筆，分別是增加商品房用地供給和對二手房交易征收20%個人所得稅。

　　破解“屢調屢漲”的怪圈，一方面可以通過提供完整準確的市場信息來進行預期管理，另一方面可以通過“房貸稅”將銀行業(yè)從上調利率中獲得的超額壟斷利潤轉化為地方政府的財政收入。

　　一大亮點：價格預期管理

　　縱觀歷次房價調控，政策主要集中于需求調控，但效果不明顯，其主要原因在于高昂的房產收益導致對房價增長的頑固預期。從調整預期的角度打擊這一部分住房需求是“對癥下藥”。

　　根據(jù)中國家庭金融調查的數(shù)據(jù)，2011年開始，中國住房的剛性需求不再占據(jù)主導地位，新購住房家庭中有房家庭的比例開始超過無房家庭。在2012年前兩個季度中，新購住房的城鎮(zhèn)家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。投機投資性購房是拉升房價上漲的根本因素。

　　敗筆一：增加普通商品住房及用地供應：可能進一步增加新房供需矛盾

　　新房供給不足導致的供需缺口已不再是房價上漲的根本原因。從基本面上看，根據(jù)中國家庭金融調查數(shù)據(jù)的推算，現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭住房剛需為6500萬套，而我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4200萬套，缺口為2300萬套。但以目前的產能，在不到兩年時間就能滿足現(xiàn)有家庭的剛性需求。目前1/3房地產行業(yè)的產能足以滿足新增的住房需求。中國房地產供給過剩的現(xiàn)象極為嚴重。

　　如果政府繼續(xù)增加普通商品住房及用地供應，從增加供給的角度入手來穩(wěn)定房價，它帶來的后果是房地產的供給大大過剩，加大了房地產的泡沫程度，造成更多的資源浪費。此外，鼓勵地方政府增加用地供應，會加重地方政府對土地的財政依賴，導致地方政府在調控房價上動機不足。并且，一旦房地產泡沫破滅，對中國經(jīng)濟的打擊更為嚴重。

　　敗筆二：二手房交易征稅20%個人所得稅，限制存量房釋放

　　實施細則中對出售自有住房者按轉讓所得的20%計征個人所得稅，意在遏制住房的投機性需求，降低炒房者的盈利預期。與之前實行的按出售收入的1%計征相比，二手房交易的稅負大幅增加。雖然短期由于交易成本的增加二手房交易市場可能出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，但從長期來看，它卻阻礙了存量房的釋放，推高新房房價，進一步加劇我國房地產市場的供需矛盾。

　　2005年韓國政府也實行了類似的政策，多套房住房銷售資本收益稅率提高到了30%，2007年該項稅率進一步提高到了60%。事實上，此項政策并沒有成功抑制韓國房價的攀升，相反擁有多套房產的業(yè)主由于交易成本高昂產生惜售心理，導致房價高企不下的同時交易量急劇萎縮，房地產市場長期“有價無市”。

　　另一方面，高交易稅帶來的惜售會在市場上造成供給不足的假象。如果政策制定者沒有充分認識到這一點，繼續(xù)增加土地和住房供給，將會進一步惡化供需矛盾，對房地產市場長期健康發(fā)展造成更加不利的影響。

　　此外，百姓在購房決策時并未預期到有這項政策，冒然對二手房交易所得征收20%個人所得稅會損害政府公信力，這可能會影響其他房地產公共政策發(fā)揮作用。合理的調控政策應當是針對新增住房，或者至少給購房者提供較長的緩沖期。

　　如何破解“屢調屢漲”的怪圈

　　其一，房價預期管理需要向市場提供完整準確信息

　　在實施細則中要求地方政府對新建商品住房制定價格控制目標和價格指導。這種價格指導通常作用有限。其實，精準及時的信息才是市場對房價正確預期的基礎，也是政府制定正確調控政策的基礎。

　　就目前的情況來看。關于房價信息變動監(jiān)測的數(shù)據(jù)雖較為完善，但關于房地產市場的一些關鍵指標仍然欠缺，已有指標因無獨立調查的印證而欠缺足夠的公信力。國家統(tǒng)計局每月都發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，包括了新建商品房和二手房的價格變動信息，但關于房地產市場的一些關鍵指標，比如城鎮(zhèn)住房空置率、房價收入比、城市租房平均價格、家庭住房擁有狀況等，尚缺少可靠的調查統(tǒng)計。

　　一方面國家要增大這方面的調查力度，及時完整地公布所得信息，另一方面也要鼓勵支持民間調查機構，讓獨立科學的民間調查成為官方調查的有益補充和印證，增加官方調查的公信力。

　　其二，與其上調二套房首付和貸款利率來抑制房價，不如通過 “房貸稅”將銀行業(yè)從上調利率中獲得的超額壟斷利潤轉化為地方政府的財政收入。

　　提高二套房的貸款利率，實質上是購房者對銀行的直接補貼，無異于為擁有高額利潤的銀行再送上一份免費的禮物。在我看來，這部分收益應由政府獲得。此外，由于正規(guī)金融房屋貸款的收緊，投資性炒房家庭將轉向民間金融市場尋求資金支持，這反而會增加民間金融的風險。

　　一個可行之法是放開二套房的貸款利率，對貸款利息征收10%的“按揭稅”。區(qū)別于房產稅，該稅實施簡單、可行性高，且并不會增加購房者負擔，容易獲得社會各界的支持，而且對降低金融風險也大有好處。同時，該稅收可由地方政府獲得，彌補地方政府因低價或無償出讓土地產生的財政損失。地方政府可以根據(jù)需要，調整地方房貸稅率來逐漸替代土地財政，以經(jīng)濟手段而非行政手段來調節(jié)市場。