國(guó)務(wù)院上周末(3月1日)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的細(xì)則，進(jìn)一步嚴(yán)格限購(gòu)限貸等措施，并重申對(duì)出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%個(gè)人所得稅的要求。這一舉措將會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)，還是適得其反，使大城市購(gòu)房者更添壓力?一些業(yè)界人士稱，房?jī)r(jià)上漲未必能遏制。

　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2006年的文件，二手房交易過(guò)程中個(gè)人所得稅的征收，一種情況是按房?jī)r(jià)差額的20%據(jù)實(shí)征收，另一種是核定征收，即授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)住房等情況，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。而實(shí)際操作中，大部分城市的核定征收率都是按1%執(zhí)行。

　　此次國(guó)務(wù)院重申，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。房地產(chǎn)界較多人士認(rèn)為，這可能抑制二手房成交量而難以達(dá)到“穩(wěn)定”房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　北京我愛(ài)我家的一名房屋中介對(duì)財(cái)新記者表示，北京市過(guò)去是“二選一”政策，執(zhí)行過(guò)程中一般都是哪個(gè)稅收少就按哪種執(zhí)行。而北京的房子，如果是2009年入手、現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓，肯定有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)元的升值，核定征收按總額的1%交的稅，肯定比20%的個(gè)稅少。

　　而按照差額征收，報(bào)稅時(shí)要填寫(xiě)減除項(xiàng)目的申報(bào)表，附房屋原值、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用的合法、有效憑證等，手續(xù)比較麻煩，一般也很少采用。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)財(cái)新記者表示，不考慮其他扣除項(xiàng)的因素，大致判斷，如果現(xiàn)在購(gòu)買一套300萬(wàn)元的房子，按照總價(jià)的1%繳納個(gè)人所得稅即是3萬(wàn)元。如果該房產(chǎn)之前是以200萬(wàn)元購(gòu)得，按照差價(jià)的20%，個(gè)人所得稅一項(xiàng)即需繳納20萬(wàn)元。這之間的稅負(fù)差距很明顯。而只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓房屋的價(jià)格在215萬(wàn)元時(shí)，按照差價(jià)征收，個(gè)稅交納才是3萬(wàn)元。在北京，沒(méi)有房屋價(jià)格在如此低位時(shí)就轉(zhuǎn)讓。

　　他直言，房產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在，通過(guò)二手房交易環(huán)節(jié)增加稅收的政策，不但不能抑制房?jī)r(jià)，反而可能導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

　　胡景暉預(yù)計(jì)，如果嚴(yán)格按照差額的20%征收，二手房交易時(shí)稅負(fù)肯定加重。在北京這樣供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，只會(huì)出現(xiàn)兩種結(jié)果，即使房?jī)r(jià)有所下跌，但稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，購(gòu)房成本還是增加�；蛘撸�買賣雙方談崩，賣方惜售，二手房交易更加供不應(yīng)求。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生則稱，個(gè)人所得稅難轉(zhuǎn)嫁是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。他認(rèn)為最新的調(diào)控政策僅是正確方向的第一步，調(diào)控樓市至少可有20步。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博上提出，增加交易過(guò)程的稅費(fèi)會(huì)阻礙流通。他建議在實(shí)施房產(chǎn)稅、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等政策的同時(shí)，免幾年二手房交易所有稅費(fèi)，讓房子充分流通起來(lái)，讓一個(gè)被扭曲的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到釋放，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)。

　　此次國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，仍有若干問(wèn)題待解，如對(duì)二手房交易中個(gè)稅按差額20%據(jù)實(shí)征收，是否意味著核定征收的調(diào)整或廢除;原來(lái)的稅收優(yōu)惠政策是否有變;各地何時(shí)開(kāi)始執(zhí)行新政策，等等。

　　胡景暉認(rèn)為，技術(shù)性手段遏制房?jī)r(jià)的功效已經(jīng)到了極致，調(diào)控房市必須有制度性變革。

　　此前，財(cái)政部長(zhǎng)謝旭人也表示，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。

　　2007年，國(guó)稅總局曾出臺(tái)通知，強(qiáng)調(diào)“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒(méi)有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。

　　部分地區(qū)對(duì)“差額20%”的政策，曾嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)一段時(shí)間。

　　2011年有媒體曝出，北京市西城區(qū)要求調(diào)整二手房個(gè)人所得稅征收，二手商品房購(gòu)買無(wú)論是否滿五年，只要產(chǎn)生個(gè)人所得稅，一律按照差額的20%征收，引起軒然大波。此后，北京市地稅部門出面澄清：截至其時(shí)，北京市個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅的稅收政策，都是按照國(guó)稅總局的文件執(zhí)行，沒(méi)有新的政策精神。

　　附：國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)稅的規(guī)定

　　其一，根據(jù)房?jī)r(jià)差額的20%據(jù)實(shí)征收。即轉(zhuǎn)讓收入扣除房屋原值及轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，乘上20%，為二手房交易中交納的個(gè)稅數(shù)額。

　　其二，核定征收。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

　　優(yōu)惠政策：

　　對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。