2月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了“新國(guó)五條”;緊接著，3月1日，“新國(guó)五條細(xì)則”(以下簡(jiǎn)稱“20%令”)出臺(tái)，提出對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%的個(gè)人所得稅。

　　目前，國(guó)五條尚未在各地正式實(shí)施，但二手房已經(jīng)中了“20%令”的槍，市場(chǎng)驚呼“承受不起”。

　　財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局已經(jīng)意識(shí)到了這一問題，目前已著手制定“新國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則。如何保護(hù)合理的剛性需求，如何差別化征稅，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　有專家建議，應(yīng)把購房目的作為判斷依據(jù)，按房產(chǎn)套數(shù)征稅;還有人提出，按人均面積征稅更合理。

　　不少觀點(diǎn)頗具參考價(jià)值。

　　區(qū)別征稅呼聲高

　　“20%令”頒布以來，各地掀起了排隊(duì)過戶潮，希望在其正式實(shí)施前趕上末班車，北京、廣州等地二手房網(wǎng)簽量大幅上漲。

　　市場(chǎng)上有關(guān)“新國(guó)五條誤傷剛性需求”的反饋聲音響亮，住建部等部門作出回應(yīng)，正著手制定包括“保護(hù)剛需”在內(nèi)的執(zhí)行細(xì)則。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示，住建部細(xì)化執(zhí)行細(xì)則，是在彌補(bǔ)“一刀切”征收20%個(gè)稅的弊端，因?yàn)椤耙坏肚姓`傷了剛性和改善性住房需求，同時(shí)容易導(dǎo)致房主將成本轉(zhuǎn)嫁給買家，推高房?jī)r(jià)”。

　　對(duì)此，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華有不同理解，他認(rèn)為征收20%個(gè)稅并不是“一刀切”，問題在于未及時(shí)出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，引起了民眾恐慌。在他看來，“20%令”旨在增強(qiáng)房產(chǎn)業(yè)主長(zhǎng)期持有的決心，攤薄短期投機(jī)的利潤(rùn)。

　　謝逸楓預(yù)計(jì)，執(zhí)行細(xì)則會(huì)對(duì)20%個(gè)稅在執(zhí)行時(shí)間上作出調(diào)整，還可能按照差別化原則征稅。

　　有消息透露，執(zhí)行細(xì)則除保留了“居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)”出售免個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望按照售價(jià)、面積、購買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別征收個(gè)稅。

　　如何防“假離婚”?

　　“根據(jù)二手房面積的大小征不同的個(gè)稅，更合理�！焙细惠x煌首席分析師黎文江表示，中小戶型為普通住宅，更符合剛性需求，征稅應(yīng)該更少，應(yīng)與144平方米以上的非普通住宅征稅相區(qū)別。此外，普通住宅與非普通住宅的另兩項(xiàng)區(qū)別——超過周圍房?jī)r(jià)的1.2倍、容積率在1及1以下，也可作為區(qū)別征稅的配套指標(biāo)。

　　黎文江認(rèn)為，可把購房年限作為保護(hù)線之一，以“房改房”為例：房改房有福利房性質(zhì)，不含土地出讓金，房主當(dāng)年購買價(jià)格低，如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)出售，要征很多稅，在這種情況下，購房年限的標(biāo)準(zhǔn)可把房改房與商品房區(qū)別開。

　　在售價(jià)方面，黎文江建議根據(jù)房產(chǎn)均價(jià)或總價(jià)劃線，征收不同的稅，比如，在廣州以14000多元的每平方米均價(jià)為線，進(jìn)行區(qū)別征稅。

　　“以小換大、賣舊換新”是不少都市家庭的購房策略，吳翔華認(rèn)為，2010年南京曾推出的“賣舊換新”退稅政策可供借鑒，他建議，購買新房后家庭人均面積未超過一定的界線時(shí)，賣舊房的個(gè)稅可在一定年限內(nèi)(如1年)退回。吳翔華補(bǔ)充，這同樣可以適用于“以小換大”的情況，以家庭人均面積為指標(biāo)，還可避免“假離婚”過戶的情況發(fā)生。

　　吳翔華與謝逸楓都認(rèn)為，應(yīng)該鼓勵(lì)“以小換大、以舊換新”，對(duì)此不能征稅，因?yàn)椤斑@是合理的改善性需求”。

　　按套?按人均面積?

　　在謝逸楓看來，若要緊扣購房目的，則按房產(chǎn)套數(shù)區(qū)別征稅最合理，比如：首套免征，二套征收1%~2%，三套以上征收20%。在他看來，首套是剛需，第二套是改善性需求，而第三套以上基本上都是投資甚至投機(jī)性質(zhì)的。

　　謝逸楓認(rèn)為，以面積、售價(jià)作為保護(hù)線而區(qū)別征稅，保護(hù)不了剛需和改善性需求，全國(guó)各地房?jī)r(jià)不同，不便操作，而且不應(yīng)根據(jù)住房面積的大小來判斷購房是否合理，他舉例闡明了自己的觀點(diǎn)：“一個(gè)年輕人在農(nóng)村無房，在城市打拼多年買了套150平方米的房，這也是他的剛需。”

　　吳翔華同樣認(rèn)可首套免征稅，但在他看來，按套數(shù)來征稅也難免誤傷剛需，他舉例說，假設(shè)某個(gè)市民有兩套房，其中有套是房改房，兩套房面積均較小，分別為40和80平方米，如今出售2套舊房換購大面積的新房，但家庭人均住房面積并未超過一定界線，這在性質(zhì)上仍屬改善性住房，他理應(yīng)獲退回出售兩套舊房時(shí)繳納的個(gè)稅。吳翔華堅(jiān)持認(rèn)為應(yīng)抓住“家庭人均面積”這個(gè)節(jié)點(diǎn)。

　　“陰陽合同”防不勝防?

　　上述三位專家均認(rèn)為，在評(píng)估二手房交易差價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除購房成本、裝修維護(hù)費(fèi)用以及付給銀行的按揭利息。二手房交易價(jià)格的評(píng)估直接決定交易差額，從而影響個(gè)稅計(jì)算。

　　黎文江有個(gè)疑問：屆時(shí)地稅局究竟是根據(jù)自己的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)征稅，還是按照交易合同的紙面價(jià)格征稅?他說，若按評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)征稅，地稅局的理由是買賣雙方可能簽訂陰陽合同(買賣雙方簽訂兩份合同，實(shí)際履行一份，另一份則被用于交稅)，但從法理角度看，買賣雙方的合同受《合同法》保護(hù)，不能由地稅局說了算、多征稅。他建議由公證處居間對(duì)地稅局和買賣雙方負(fù)責(zé)，尋求平衡。

　　吳翔華對(duì)此卻并不擔(dān)憂，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅、契稅需由地稅局評(píng)估，而個(gè)稅是根據(jù)售房合同而定的，如果買賣雙方簽訂陰陽合同“低報(bào)”交易價(jià)格，則買家日后出售該房時(shí)將承擔(dān)更重的稅費(fèi)，劃不來。

　　圍繞“20%令”，存在的爭(zhēng)論點(diǎn)著實(shí)不少。吳翔華直言“不可能面面俱到”，他建議先在北上廣等一線城市試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后再向全國(guó)鋪開，給理順民眾預(yù)期以足夠的準(zhǔn)備，避免引發(fā)恐慌;此外，應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)具體情況及時(shí)調(diào)整稅率、指標(biāo)以及適用范圍等。

　　謝逸楓表示，新政將分四步走：公布“新國(guó)五條”內(nèi)容、公布“新國(guó)五條”細(xì)則、部委發(fā)布政策文件、地方政府制定相關(guān)執(zhí)行政策。目前前兩步已完成，他預(yù)計(jì)后兩步將分別于3月底和4月初展開。