核心提示：小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題解決好了，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程將會(huì)加快，長(zhǎng)期調(diào)控的思路才能逐步落地。

近日有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，后續(xù)將在廣深等城市試點(diǎn)，但來(lái)自國(guó)稅總局房產(chǎn)稅改革小組的官員等均表示沒(méi)有獲悉這一方案。廣州國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波則透露，廣州未被納入第二批試點(diǎn)名單，但廣東或?qū)⒂谐鞘腥脒x。而國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司一位有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革將不再是簡(jiǎn)單擴(kuò)面試點(diǎn)的問(wèn)題(25日《深圳商報(bào)》、26日《南方都市報(bào)》)。

“房地產(chǎn)稅改革不再是簡(jiǎn)單擴(kuò)面試點(diǎn)”意味著什么？意味著三中全會(huì)所言“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”不是一句空話，而是有了明確的路徑。當(dāng)下局勢(shì)誠(chéng)如北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文所分析———“房地產(chǎn)稅絕不等于房產(chǎn)稅，改革應(yīng)該是涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關(guān)稅種的共同改革”。換句話說(shuō)，地方政府有望擺脫對(duì)單純賣(mài)地獲利的依賴。當(dāng)然，對(duì)于深圳這樣的城市而言，在目前階段不存在依賴土地財(cái)政的問(wèn)題，但改革一旦鋪開(kāi)，城市優(yōu)化財(cái)稅結(jié)構(gòu)，甚至增加稅收都是可以期待的。

只是，房地產(chǎn)稅的立法難以繞開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。11月22日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，要求堅(jiān)決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為。那么，已經(jīng)建好、已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？全部拆除恐怕不現(xiàn)實(shí)，那會(huì)造成巨大的動(dòng)蕩和不穩(wěn)定因素，想想看會(huì)出現(xiàn)多少“釘子戶”？無(wú)獨(dú)有偶，在深圳召開(kāi)的第五屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示“如果把小產(chǎn)權(quán)房‘轉(zhuǎn)正’納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系，房?jī)r(jià)自然就降下來(lái)了�！彼�還認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅是小產(chǎn)權(quán)房的唯一解決方案，不能走補(bǔ)交地價(jià)的老路。筆者贊同前者的判斷，但是對(duì)于后者論調(diào)卻難以認(rèn)同。

孟的思路是避開(kāi)補(bǔ)交地價(jià)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征收較高房產(chǎn)稅，但是這樣一來(lái)有兩個(gè)現(xiàn)實(shí)困境需要克服：其一，孟稱(chēng)“讓小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主交高房產(chǎn)稅的理由是永久產(chǎn)權(quán)”，但在執(zhí)行層面難免被認(rèn)為是一種歧視而遭到反彈。其二，過(guò)于繁雜的稅率設(shè)計(jì)意味著留下更多漏洞。現(xiàn)在可選的最優(yōu)路徑是讓符合條件的小產(chǎn)權(quán)房先通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)轉(zhuǎn)正，讓它們與商品房站在同一門(mén)檻上，再來(lái)討論房產(chǎn)稅的稅率以及免征套數(shù)，這才是最為清晰的推進(jìn)路線圖。

這中間涉及一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的技術(shù)性問(wèn)題。黨國(guó)英評(píng)價(jià)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正也是一種社會(huì)和解，而華生、任志強(qiáng)則對(duì)此“違法行為”予以堅(jiān)決反對(duì)。但是面積與數(shù)量同樣巨大的小產(chǎn)權(quán)房分散城市各處，不和解又能如何？和解是利益的重構(gòu)與再分配，中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況就是政府的利益在過(guò)程中必須得到保障。

筆者建議，在修改《土地管理法》等相關(guān)法律之后，可以設(shè)置條件，逐步讓符合條件的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。比如，已經(jīng)建好的符合消防安全等條件的小產(chǎn)權(quán)房可以在補(bǔ)繳土地出讓金的情況下轉(zhuǎn)正。不符合消防安全等條件的小產(chǎn)權(quán)房可以在執(zhí)法部門(mén)與業(yè)主溝通之后整改，整改合格也可在補(bǔ)繳土地出讓金的前提下予以轉(zhuǎn)正。至于完全不符合規(guī)劃和居住條件的小產(chǎn)權(quán)房，還是有必要采取一些強(qiáng)制性措施予以拆除。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正并非洪水猛獸，法律也當(dāng)應(yīng)時(shí)而變，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題解決好了，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程將會(huì)加快，長(zhǎng)期調(diào)控的思路才能逐步落地。