經(jīng)過兩天的爭論之后，央視曝光“多家知名房企欠繳巨額土地增值稅”一事最終以官方注解“對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”了結(jié)。但從央視報道當天起，地產(chǎn)股遭受重挫，至昨日（28日）收盤并未漲回，表明市場信心并未恢復。目前，外界關(guān)注的不僅是央視報道是否是烏龍及“烏龍”是如何產(chǎn)生的，更為關(guān)注的則是土地增值稅未來是否改革，以及會對整個行業(yè)產(chǎn)生什么影響。

爭議有果

央視報道對稅收政策存在誤讀

央視11月24日曝光“多家知名房企欠繳巨額土地增值稅”一事，在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。繼25日12家上市房企發(fā)布公告澄清之后，昨日下午中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召開緊急座談會溝通此事。中國房協(xié)副會長朱中一表示，“協(xié)會歡迎央視等媒體對行業(yè)的監(jiān)督，協(xié)會要求企業(yè)對央視反映的問題進行徹查，要求企業(yè)如果項目完成，就要及時依法進行清算”。全聯(lián)房地產(chǎn)商會則發(fā)表聲明，稱將盡快公示相關(guān)房企納稅情況調(diào)查結(jié)果，若確認央視報道誤導公眾，將依法維護企業(yè)合法權(quán)益。

在房協(xié)表態(tài)之后，稅務部門也對央視的報道予以了否認。昨日，稅務總局財產(chǎn)行為稅司負責人就土地增值稅政策和征管情況答記者問時表示，近日引起社會關(guān)注的有關(guān)人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍在此前也表示，央視的報道有些片面。土地增值稅是先預繳后清算的稅收，“應交未交的土地增值稅”并不能定義為拖欠，而是待項目達到一定進度后進行清算。到了清算的節(jié)點，稅務部門會下一個清算通知書給房企，由企業(yè)安排清算工作，并通過中介出一份鑒定報告，與清算報告一同交到主管稅務部門，稅務部門對清算結(jié)果認可后，由房企申報，再納稅。而不能說申報前就是拖欠稅款。

原因探究

將預提“應交稅金”理解為拖欠稅款

稅務總局表示，根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》及其細則，目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由各省級稅務機關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。例如，北京實行差別化土地增值稅預征率政策，征收比例為2%-5%。

中科院一位不愿具名的稅收專家在接受北京商報記者采訪時表示，央視報道最核心的錯誤是將“預提費用”理解為企業(yè)應現(xiàn)時繳納的稅款。按照我國的會計制度，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，但土地增值稅是按照項目而非按照年份來征稅，在一個項目未達到清繳條件時，企業(yè)在當年的年報中記為“應付稅金”是一種預提方式，完全符合稅收和會計要求。“把企業(yè)年報中的‘應付稅金’理解為拖欠稅款，這是完全錯誤的。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，除了“拖欠”稅款這一說法上的錯誤外，央視3.8萬億元的算法也存在嚴重的問題，首先援引律師李勁松的計算數(shù)字，把近八年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率按照55.72%來計算，而朱中一則表示，2005-2012年國內(nèi)A股的上市房企年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%，且上市公司一般盈利水平相對較高，按55.72%計算與行業(yè)整體水平有偏離，因此計算數(shù)字難免有出入。其次，報道中的算法完全忽略沒達到土地增值稅清算條件的項目，默認了房企近八年所有的收益都是完全完工的項目收入�！斑@是完全理想化的說法，實際上房企許多項目開發(fā)期都是五年、十年，有的項目包括一期、二期、三期……可能一期完工了，但以后幾期還在建設，根本沒有達到項目清算條件。”上述稅收專家表示。

北京商報記者也了解到，全國性開發(fā)商在不同區(qū)域開發(fā)，土地增值稅交到各地而不是交到母公司所在地，匯總報表在母公司，母公司稅務局不會知道它應該交多少土地增值稅，除非把幾百個項目跑齊了，才能了解哪個土地增值稅交了，哪個沒交。

土地增值稅清算條件分兩類：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務機關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項目轉(zhuǎn)讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較后，多退少補。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，開發(fā)商是商業(yè)動物，說不上好，也說不上壞，作為與其他行業(yè)相似的商業(yè)企業(yè)，不能以道德標準去指責，如果具備合理避稅的條件，房企鉆空拾漏，亦無可厚非。尤其對于上市房企，財務透明度較高、審計較為規(guī)范，嚴重違法的可能性較小。

但上述稅收專家也表示，由于土地增值稅計算方法較為復雜、征收時間跨度大，且清算條件較為單一，造成稅務部門征繳的難度較大。在實操層面，可能存在一些企業(yè)為了拖欠稅款拖延項目進度，比如項目銷售進度快達到85%時故意暫停，導致稅收一直難以征繳。

中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江也表示，當前的稅制安排和有關(guān)土地增值稅的征管方式給了地產(chǎn)商一個遞延繳納的機會，甚至被視為地產(chǎn)商的一種稅收籌劃行為。地方政府希望預留稅收增長空間，而土地增值稅就成了其中一個可以在現(xiàn)行稅制下被“操控”的稅種。

稅務總局承認，土地增值稅目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。

風波影響

中央或?qū)⒅�力治理房地產(chǎn)亂象

由此看來，即使情況并不是央視報道的“全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億”，但當前的土地增值稅制度存在缺陷也是不爭的事實。

對此，上述稅收專家表示，由于土地增值稅實行四級超率累進稅率，且與項目的銷售額掛鉤，所以很難改變清繳結(jié)算的征收方式，但可以改變現(xiàn)有一次性的預征制度，改為每年預征一次。他具體解釋道，“可以根據(jù)項目該年的銷售額，每年預征一次，最后清繳的時候再多退少補，這將改變現(xiàn)行制度中企業(yè)故意拖延的問題”。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有聲音認為，央視的“點名”可能也預示著未來一段時間，中央雖然不會在市場調(diào)控方面明顯加碼，但卻會著力治理房地產(chǎn)亂象、規(guī)范市場秩序。

回顧近幾年，圍繞土地增值稅國稅總局多次出文件、下通知要求各地稅務局從嚴征收、清算，包括今年的“國五條”也提到了要落實土地增值稅的征收，達到了不厭其煩、苦口婆心、聲色俱厲的程度，雖然也取得了一些效果，但總體上仍不甚理想。

據(jù)三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》要求：按照統(tǒng)一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則，加強對稅收優(yōu)惠特別是區(qū)域稅收優(yōu)惠政策的規(guī)范管理；加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

楊紅旭表示，作為一個重要稅種，土地增值稅的征管、立法與改革也是未來趨勢。從建立房地產(chǎn)長效機制的角度分析，稅收是重要組成部分，土地增值稅具有調(diào)節(jié)功能。未來土地增值稅的落實，還在于地方稅務局，一方面應端正態(tài)度、積極有為；另一方面要加強與房管、土地部門的協(xié)作，建立信息共享機制，盡可能及時地進行項目清算。

朱中一則認為，稅收的方向標志著房地產(chǎn)今后的發(fā)展方向，十八屆三中全會明確健全房地產(chǎn)稅的立法，而且稅收是法定原則，這種改革方向是進一步需要解決的。將來在房產(chǎn)稅上也有這個問題，怎樣開征房產(chǎn)稅，土地征收稅、企業(yè)所得稅之間有沒有重疊，這類問題都需要考慮。