十八屆三中全會之后，房地產(chǎn)稅改革正式破題。

為此，房地產(chǎn)稅的提法和此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)三年的房產(chǎn)稅成為撩動樓市神經(jīng)的敏感話題。

在十八屆三中全會公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”作為這個(gè)改革大綱中唯一涉及“房地產(chǎn)”方面的內(nèi)容，成為了業(yè)內(nèi)炙手可熱的談資。

但值得注意的是，這次《決定》中表述的“房地產(chǎn)稅”與此前一直試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并不是一回事。

“房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，加一個(gè)字，就是完全不同的另外一個(gè)稅種。”中國社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。

“房地產(chǎn)稅的提法意味著要把土地的部分納入進(jìn)來，”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌分析認(rèn)為，三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，意味著對包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的整體房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整和改革。

與此同時(shí)，國務(wù)院明確國土部作為負(fù)責(zé)部門統(tǒng)籌不動產(chǎn)登記工作。

一項(xiàng)新稅種

“房地產(chǎn)稅包括很多環(huán)節(jié)，比如開發(fā)、流通、保有等。針對保有環(huán)節(jié)的稅收，才是我們一直頻繁提及的房產(chǎn)稅�！睂Υ耍�中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌解釋說。

而據(jù)記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，早在2012年9月，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明就曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個(gè)不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照評估價(jià)值征收則是房地產(chǎn)稅，評估價(jià)值里包括了地價(jià)。

2013年之后，擴(kuò)大個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍表述多次被國家層面提及，而在當(dāng)時(shí)，“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”的表述并未引起關(guān)注。

“十八屆三中全會的《決定》中提出逐步提高直接稅比重，其中包括加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。下一步，房產(chǎn)稅改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅�！必�(cái)政部部長樓繼偉在解讀《決定》內(nèi)容時(shí)特意將房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的改革區(qū)分開。

“對于房地產(chǎn)稅而言，主要是把土地的部分加進(jìn)去，這里面臨的最大矛盾是與現(xiàn)行稅費(fèi)制度的銜接問題�！必�(cái)政部一位相關(guān)官員對記者指出，“這主要體現(xiàn)在土地出讓金的繳納方面。”

目前，開發(fā)商繳付的土地出讓金實(shí)際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發(fā)商則將這部分費(fèi)用作為開發(fā)成本制定房價(jià)，將其“轉(zhuǎn)嫁”到購房者身上。而按照叢明的說法，房地產(chǎn)稅是對房屋所有者的房產(chǎn)進(jìn)行評價(jià)估值征稅，上述官員表示，“二者具有相通性，屬于重復(fù)征收�！�

一位地方財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，現(xiàn)在有消息傳出，中央已經(jīng)在考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產(chǎn)稅分期繳納。

“這樣，一方面可以解決房地產(chǎn)稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負(fù)擔(dān)；另一方面也可以逐步消減地方政府對土地財(cái)政的過度依賴，引導(dǎo)房價(jià)趨于理性。”上述官員表示。

但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源，占地方財(cái)政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。該負(fù)責(zé)人對此表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費(fèi)一半稅的方式，并用稅率調(diào)整來尋找平衡，逐步實(shí)現(xiàn)清費(fèi)立稅。

“房產(chǎn)稅試點(diǎn)不成功”

而對于已經(jīng)試點(diǎn)三年的房產(chǎn)稅而言，盡管原本一直被業(yè)內(nèi)稱為樓市調(diào)控的“另一只靴子”，但試點(diǎn)至今，卻變得有些“索然無味”。

“重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以判斷為不成功，沒有擴(kuò)圍的意義�！标惢垂�開對已經(jīng)試點(diǎn)三年的房產(chǎn)稅政策作出了判斷。

做出如此判斷的一個(gè)重要依據(jù)，是房產(chǎn)稅試點(diǎn)對兩地房價(jià)的抑制作用并不明顯。

“從今年來看，重慶和上海的商品房成交價(jià)格都有所上漲，”在全聯(lián)房地產(chǎn)商會2013年會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌表示，“盡管上漲幅度很小，但房產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的利劍，目前的效果仍然沒有表現(xiàn)出來。”

從上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅目前還僅限增量即新購相關(guān)房產(chǎn)，征收范圍并未涉及存量。與此同時(shí)，現(xiàn)在住房信息系統(tǒng)仍不配套，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對增量住房，其改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。

“征收房產(chǎn)稅，需要居民住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)價(jià)格評估體系等一系列配套制度的整體、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)。從試點(diǎn)的情況看，我國在這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和評估技術(shù)上的欠缺還比較嚴(yán)重。”中國財(cái)稅法學(xué)研究會會長劉劍文坦言。

另一方面，對于決策層而言，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案依據(jù)仍然是國務(wù)院會議精神，不僅不是法律，而且違背現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》中“非經(jīng)營房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，如要擴(kuò)大鋪開，其中可能出現(xiàn)的一系列問題也就沒了法律保障。

十八屆三中全會的《決定》針對房地產(chǎn)稅的改革提出要“加快立法”，這也體現(xiàn)了“依法行政”的要求�！胺慨a(chǎn)稅不經(jīng)過人大立法通過，總依靠行政性法規(guī)是不恰當(dāng)?shù)�。”顧云昌表示�?/p>

劉劍文介紹，房地產(chǎn)稅改革的可能步驟是先立法再啟動改革，而改革的內(nèi)容也很可能不僅僅是房地產(chǎn)稅，而涵蓋了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關(guān)稅種的共同改革。