昨日，珠江新城房地產(chǎn)交易中心，地稅業(yè)務(wù)咨詢臺工作人員介紹說二手房交易個稅仍按1%繳納。看來，各個辦證點(diǎn)目前的執(zhí)行情況有差別。

　　新年以來盡管還沒有大的樓市調(diào)控政策出臺，不過廣州小的動作卻是頻頻出現(xiàn)。近日，去年“國五條”中二手交易繳納“20%個人所得稅”的說法重出江湖，賣方提供上手發(fā)票，或房管局、稅局檔案能查到發(fā)票留存信息，個稅要按差額（即轉(zhuǎn)讓所得）的20%計(jì)征。此外，各區(qū)房管局關(guān)于補(bǔ)繳社保證明、房產(chǎn)證年限計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等也都出現(xiàn)微調(diào)。業(yè)內(nèi)人士指出，20%個稅關(guān)鍵看執(zhí)行，如嚴(yán)格執(zhí)行，對市場影響非常大。

　　重申二手交易征20%個稅

　　“我也覺得奇怪，最近廣州各區(qū)房管局一些小政策的調(diào)整特別多。”新年剛過了20天，大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源卻已經(jīng)被最近各種政策調(diào)整搞昏了頭。

　　據(jù)了解，最早在1月14日，中原地產(chǎn)旗下廣州匯瀚顧問有限公司率先公布了這則調(diào)整。該公司認(rèn)證微博顯示：即日起，白云區(qū)凡涉及個人轉(zhuǎn)讓“非居住用房”或“已滿5年非家庭唯一物業(yè)的豪宅”（建筑面積≥144平方米），提供上手購房發(fā)票計(jì)征稅費(fèi)的，個人所得稅以差額20%計(jì)征。

　　對此，白云區(qū)房管局工作人員表示，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的個人所得稅計(jì)征稅率一直有兩檔，按照賣方是否提供購房發(fā)票，分別按照差額的20%和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總值的1%計(jì)征。也就是平常所說的據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式。

　　1月17日，廣州市地稅局相關(guān)工作人員亦向媒體表示，二手房交易征收20%個稅的政策在全市適用，除轉(zhuǎn)讓“證滿五年且是家庭唯一住房”免征個稅之外，非家庭唯一物業(yè)的住房，不管面積大小，均在征稅范圍內(nèi)。地稅局工作人員強(qiáng)調(diào)，即使賣方無法提供上手發(fā)票，但若房管局或稅局檔案能查到發(fā)票留存信息，個稅仍按差額的20%計(jì)征。

　　記者了解到，去年“國五條”中就曾提及個人所得稅20%的征收標(biāo)準(zhǔn)，但是由于各地均無執(zhí)行，最終淪為“一紙空文”。2013年3月31日，廣州版國五條細(xì)則，對個人二手房產(chǎn)交易征收20%個稅也未作明確規(guī)定，僅表示“正在對具體操作細(xì)則進(jìn)行研究，明確后將及時向社會公布”。

　　簡單計(jì)算可以看到，以一套原購入價200萬，轉(zhuǎn)讓成交價300萬的二手房為例，若賣方能提供購入時的發(fā)票，則轉(zhuǎn)讓時按照20%的據(jù)實(shí)征收方式，所繳納的個人所得稅為18.8萬元。而如賣方不能提供購入時發(fā)票，按照核定征收方式個人所得稅僅為3萬元。

　　“雖非新政，但舊規(guī)嚴(yán)行”

　　“最近幾年房價漲得快，所以一般情況下?lián)��?shí)征收會比核定征收計(jì)算出的個人所得稅要高，因此一般人也會選擇對買賣雙方最劃算的方式�！编嵈笤凑f。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，此次的新規(guī)僅是去年“國五條”的重申，而在實(shí)際操作中幾乎所有人仍然會按照無法提供原購房發(fā)票的方式來操作，選擇總額1%的方式計(jì)算個人所得稅。“由于不是每套二手房都有原來的發(fā)票，所以也很難要求每套二手房都按照‘財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項(xiàng)目適用稅率20%征收個人所得稅�！�

　　不過，廣州中原地產(chǎn)市場部主任黃燕飛表示，此次重提20%個稅雖非新政，但舊規(guī)嚴(yán)行。據(jù)其介紹，以往，不管賣方是否提供上手發(fā)票，都可在“差額的20%”和“總額的1%”中任選一檔稅率，賣方有很大的自主權(quán)。而現(xiàn)在，只有當(dāng)賣方無法提供上手發(fā)票，且房管局及稅局檔案均無法查詢到發(fā)票時，才能以“總額的1%”計(jì)征個人所得稅。

　　在市場實(shí)操的業(yè)內(nèi)人士還看到了其中的不同之處�！耙酝�，業(yè)主提交原購房發(fā)票后營業(yè)稅按差額繳交，繳交個人所得稅時仍然可選據(jù)實(shí)征收或核定征收。而此次調(diào)整后從嚴(yán)了，若提交了發(fā)票，營業(yè)稅按差額征收，個稅就必須要按據(jù)實(shí)征收差額的20%，不能再按總價1%征收。如果不提交發(fā)票，個稅可選核定征收，但營業(yè)稅就要按全額征收，這無疑增加了交易成本。

　　昨日南都記者致電廣州市地稅局，對方工作人員亦表示，現(xiàn)在都是優(yōu)先按照20%的標(biāo)準(zhǔn)來征收個人所得稅，只有在稅局核查后無法按照這個方式征收時，才會改成總額1%的征收方式。

　　[分析]

　　嚴(yán)格執(zhí)行能否堅(jiān)持下來？

　　對于廣州近期各區(qū)房產(chǎn)交易政策的頻繁調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士指出，這是有關(guān)部門在年末進(jìn)行各種試探。有些是原來措辭比較隨意的，現(xiàn)在都規(guī)范起來；而有些則是加大了執(zhí)行力度，申請契稅優(yōu)惠的難度更大等。大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源表示，其實(shí)20%個稅這個也不知道最終能不能堅(jiān)持下來，歷史上不少政策都是頒布之后，反對者太多然后又沒執(zhí)行的。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理表示，20%個稅將加大業(yè)主的轉(zhuǎn)讓成本，而這一成本將轉(zhuǎn)嫁給買家�！皹I(yè)主為了保證收益，將提高二手房的售價，將個稅成本分?jǐn)偨o買家，買家所付出的購房成本將會更高，或有部分買家因此延遲買房�！�

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，“20%個稅”牽涉面大，隨時影響千家萬戶的利益，對房地產(chǎn)二手市場的影響巨大，也將深刻影響一手房的投資信心。“我們要清楚認(rèn)識到，政府掌握著調(diào)節(jié)市場的‘尚方寶劍’。2013年以來，一線城市樓價持續(xù)上升，地王不斷。事實(shí)上，政府想讓市場冷下來，很簡單，只要推出房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，樓市馬上就要降溫。就算推行征收20%個稅，都能讓樓市退燒�！�

　　[延伸]

　　廣州樓市“微調(diào)”頻頻

　　除了20%個稅之外，“穗六條”中所提到的非廣州戶籍購房需連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社保的要求也出現(xiàn)略微調(diào)整。

　　能否補(bǔ)繳社保反復(fù)

　　1月15日，匯瀚按揭表示，接天河區(qū)、海珠區(qū)、珠江新城房管局最新通知，即日起對于非本市戶籍買家辦理購房時所需提供的36個月社保證明中，如其中存在2個月內(nèi)的補(bǔ)繳情況，需提供單位出具之情況說明文件，當(dāng)中須說明補(bǔ)繳原因，且該證明文件必須加蓋社保局用章。房管局收文件后需發(fā)函至社保局，待社保局復(fù)函后方才正式受理業(yè)務(wù)。

　　記者了解到，盡管手續(xù)繁雜還需要社保局復(fù)函，但至少短時間停交社保的人可以通過補(bǔ)繳的方式獲得購房資格。而根據(jù)去年3月份的廣州國五條細(xì)則原文，和11月“穗六條”政策規(guī)定，非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購房的，都是不予認(rèn)可受理的。

　　不過就在該政策出來的第二天，1月16日，天河區(qū)房管局最新通知又表示，即日起對于非本市戶籍購房人辦理交易時，所提交的社保證明不接受一切補(bǔ)繳情況，按原要求執(zhí)行。

　　非居住用房增值稅上調(diào)

　　另外，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料，新年以來各區(qū)房管局還出現(xiàn)過多次微小政策的微調(diào)。如黃埔區(qū)關(guān)于調(diào)整出售居住用房所需資料要求的通知要求，凡出售居住用房，無論房產(chǎn)是否滿5年，遞件時，業(yè)主均須提供以家庭為單位的《廣州市家庭套數(shù)證明》原件，其他區(qū)房管局仍按原要求操作。

　　而珠江新城、黃埔、開發(fā)區(qū)、海珠區(qū)等房管局，還對涉及“個人轉(zhuǎn)讓非居住用房”業(yè)務(wù)，且不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅稅率由原來的3%調(diào)整至5%.

　　是否滿5年標(biāo)準(zhǔn)細(xì)到“日”

　　各區(qū)房管局近期甚至還對房產(chǎn)證年限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了調(diào)整，此前廣州不少區(qū)域?qū)�辦理業(yè)務(wù)界定“房產(chǎn)證”是否滿5年的標(biāo)準(zhǔn)以“月”為界限。而從今年1月10日開始，則調(diào)整為以“日”為單位，比如《房產(chǎn)證》登記日期為2014年1月20日，那就必須到2019年1月21日當(dāng)天方算滿五年。

　　[鏈接]

　　不少地方嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅

　　記者了解到，去年成為一紙空文的“20%個稅”繳納方案，今年以來已經(jīng)有不少地方開始嚴(yán)格執(zhí)行。廣西地稅局日前發(fā)布公告稱，于今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策。對于無法準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本，采用核定征收辦法的，不再享受營業(yè)稅減免政策；而可以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本的將據(jù)實(shí)征收，未滿5年的依法征收營業(yè)稅和20%的個稅。

　　此外，還有如南京新年后醞釀出臺“5090”土地開發(fā)政策，加大中小戶型供應(yīng)；貴陽對住宅項(xiàng)目體量、容積率以及單宗住宅用地面積收緊控制標(biāo)準(zhǔn)，抑制高密度大體量住宅項(xiàng)目。

　　[聲音]

　　即使賣方無法提供上手發(fā)票，但若房管局或稅局檔案能查到發(fā)票留存信息，個稅仍按差額的20%計(jì)征。

　　——— 地稅局工作人員強(qiáng)調(diào)

　　此次重提20%個稅雖非新政，但舊規(guī)嚴(yán)行。以往，不管賣方是否提供上手發(fā)票，都可在“差額的20%”和“總額的1%”中任選一檔稅率，賣方有很大的自主權(quán)。而現(xiàn)在，只有當(dāng)賣方無法提供上手發(fā)票，且房管局及稅局檔案均無法查詢到發(fā)票時，才能以“總額的1%”計(jì)征個人所得稅。