摘要 : 生活在中國(guó)，你不能不關(guān)注樓市。進(jìn)入2014，圍繞房?jī)r(jià)的糾結(jié)繼續(xù)縈繞在國(guó)人心頭。任志強(qiáng)一如既往地怒斥那些唱空房?jī)r(jià)的人“危言聳聽(tīng)”，而謝國(guó)忠依然不知疲倦地預(yù)言泡沫崩潰在即。如果你覺(jué)得任大炮、謝空頭太一根筋，那不妨聽(tīng)聽(tīng)超人李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地樓市的看法：他一方面認(rèn)為”地價(jià)太貴，“面粉貴過(guò)面包””，但另一方面又宣稱“我對(duì)內(nèi)地樓市很樂(lè)觀，不要小看7.5%的GDP增長(zhǎng)，買樓仍是國(guó)人積累財(cái)富后的第一選擇�！笔袌�(chǎng)的表現(xiàn)同樣是如此“分裂”

生活在中國(guó)，你不能不關(guān)注樓市。進(jìn)入2014，圍繞房?jī)r(jià)的糾結(jié)繼續(xù)縈繞在國(guó)人心頭。任志強(qiáng)一如既往地怒斥那些唱空房?jī)r(jià)的人“危言聳聽(tīng)”，而謝國(guó)忠依然不知疲倦地預(yù)言泡沫崩潰在即。

如果你覺(jué)得任大炮、謝空頭太一根筋，那不妨聽(tīng)聽(tīng)超人李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地樓市的看法。李超人難得一開(kāi)金口，自然值得聆聽(tīng)。不過(guò)，他一方面認(rèn)為”地價(jià)太貴，“面粉貴過(guò)面包””，但另一方面又宣稱“我對(duì)內(nèi)地樓市很樂(lè)觀，不要小看7.5%的GDP增長(zhǎng)，買樓仍是國(guó)人積累財(cái)富后的第一選擇。因?yàn)橹袊?guó)人只要揾多少少錢，就會(huì)買自己的屋”。

市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣是如此“分裂”：一方面，2013年全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬(wàn)億元，較2012年2.69萬(wàn)億激增52％，刷新2011年3.15萬(wàn)億元的歷史紀(jì)錄，顯示房地產(chǎn)商信心重回高漲；另一方面，最近杭州部分樓盤大幅降價(jià)、興業(yè)銀行內(nèi)部發(fā)文要求對(duì)表內(nèi)表外的所有房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)從嚴(yán)審查或暫停辦理，再度引發(fā)市場(chǎng)恐慌情緒。

中國(guó)樓市是充滿政治經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵的市場(chǎng)，我們必須綜合分析，才能理清房?jī)r(jià)脈絡(luò)。

房?jī)r(jià)顯然存在泡沫。在京滬一線城市，30－40倍的房?jī)r(jià)收入比明顯太離譜。2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒說(shuō)，“加州房?jī)r(jià)收入比在8－10倍，我們就覺(jué)得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。”如此高的房?jī)r(jià)，基本“消滅了”城市中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)為動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相當(dāng)不利。

另一個(gè)不利因素來(lái)自趨緊的金融環(huán)境。2010年起中央收緊房地產(chǎn)商融資，進(jìn)而迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)借助影子銀行渠道融資。問(wèn)題在于，影子銀行資金成本太高（20％左右很常見(jiàn)），一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)長(zhǎng)期滯銷，房地產(chǎn)商將陷入資金困局。李克強(qiáng)出任總理后，明確表態(tài)不搞大規(guī)模刺激，并開(kāi)始引導(dǎo)貨幣政策從超級(jí)寬松走向中性，2013年即出現(xiàn)三次錢荒潮。杭州大幅降價(jià)的樓盤，應(yīng)該就是由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張所導(dǎo)致的現(xiàn)象。2013年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤，也是由于資金鏈大面積斷裂所致。

更大的壓力來(lái)自反腐。在鐵腕整風(fēng)、無(wú)情反腐之下，名表、茅臺(tái)和高端餐飲倒下了，同樣為貪官所青睞的房產(chǎn)呢？2012年10月我曾發(fā)過(guò)一條微博：“【房?jī)r(jià)應(yīng)該這樣調(diào)控：把貪官抓了，房子拍賣了，房?jī)r(jià)自然暴跌！】番禺城管局政委蔡彬僅為一處級(jí)小吏，擁有21套房產(chǎn)；“土地奶奶”羅亞平擁有27套房子，山西蒲縣煤炭局長(zhǎng)郝鵬俊有36處，其中35處在北京。上海外高橋保稅區(qū)處長(zhǎng)陶建國(guó)29套房產(chǎn)；浦東新區(qū)副區(qū)長(zhǎng)康慧軍14套房產(chǎn)。貪官，才是最大的“剛性需求”�！� 王石最近也指出，“反腐是最大的調(diào)控�，F(xiàn)在最有效的對(duì)市場(chǎng)調(diào)控就是反腐。難道房地產(chǎn)不受影響嗎？會(huì)很受影響！因?yàn)榉康禺a(chǎn)相當(dāng)?shù)囊徊糠�，是留著讓很多根本不需要的房子在那兒！�?/p>

但我們同樣不可忽視導(dǎo)致房?jī)r(jià)存在不能跌、跌不動(dòng)的諸多因素。

首先，中國(guó)是地球上貨幣超發(fā)最為嚴(yán)重的國(guó)家之一。M2/GDP達(dá)到200％，中國(guó)的M2按照匯率折算成美元比美國(guó)的M2還多。由于股市實(shí)在太不爭(zhēng)氣，樓市就成為吸納流動(dòng)性的主要“池子”。價(jià)格從來(lái)都是一種貨幣現(xiàn)象，正如吳敬璉最近所指出的，“房?jī)r(jià)上漲的根本原因是貨幣超發(fā)，并不是囤積房產(chǎn)，投資買房如果沒(méi)有錢怎么投機(jī)呢？”貨幣超發(fā)是支撐中國(guó)樓市泡沫的主要原因。

其次，中國(guó)銀行業(yè)的住房按揭貸款政策相當(dāng)穩(wěn)健。以上海為例，首套房首付30％，二套首付70％。如此高的首付比例，在全球也是不多見(jiàn)的。在2008年次貸危機(jī)中，房?jī)r(jià)下跌之所以引爆金融危機(jī)，一個(gè)重要原因是美國(guó)銀行業(yè)過(guò)于放縱的按揭政策：無(wú)須首付即可買房。相比之下，中國(guó)的銀行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的抵抗力要強(qiáng)大得多。因此，房?jī)r(jià)的風(fēng)吹草動(dòng)很難觸發(fā)銀行要求提前還房貸的系統(tǒng)性危機(jī)。

再次，政府對(duì)房?jī)r(jià)態(tài)度很曖昧。換位思考一下，如果你是政府官員，面對(duì)這樣一組數(shù)字心中會(huì)如何掂量：房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了20％的GDP增長(zhǎng)、50％的地方財(cái)政收入。在經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)仍未止步的情況下，中央要保住7％的下限，就不可能不正視房地產(chǎn)的作用。與上屆政府相比，本屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控甚少表態(tài)，似乎決心面對(duì)現(xiàn)實(shí)，“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”。

最后，房?jī)r(jià)跳水還會(huì)引發(fā)維穩(wěn)問(wèn)題。2月19日晚，杭州某樓盤宣布降價(jià)，均價(jià)直接從17200元/平米降到了13800元/平米。2月21日該樓盤售樓處遭到業(yè)主怒砸。此類現(xiàn)象并非首次。盡管老業(yè)主因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)而施暴，顯然是法盲、無(wú)賴之舉，但他們吃準(zhǔn)了地方政府維穩(wěn)的心理軟肋而屢試不爽。無(wú)形中，這讓房?jī)r(jià)形成了一種“能升不能降”的剛性。

結(jié)論是：1、房?jī)r(jià)太高了；2、房?jī)r(jià)大跌不可能；3、結(jié)構(gòu)性分化將繼續(xù)：一線城市繼續(xù)堅(jiān)挺，三四線城市房?jī)r(jià)因購(gòu)買力向一線城市集中而缺乏支撐；4、資金鏈問(wèn)題繼續(xù)考驗(yàn)房地產(chǎn)公司（2012年綠城地產(chǎn)在香港九龍倉(cāng)的緊急輸血下才起死回生）；5、一旦發(fā)生全面的房地產(chǎn)危機(jī)，政府將被迫再度出手救市。

狄更斯在《雙城記》的開(kāi)場(chǎng)白同樣可以用來(lái)描述中國(guó)樓市：“這是最好的時(shí)代，這是最壞的時(shí)代；這是智慧的年代，這是愚蠢的年代；這是信仰的時(shí)期，這是懷疑的時(shí)期；這是光明的季節(jié)，這是黑暗的季節(jié)；這是希望之春，這是絕望之冬；我們的前途擁有一切，我們的前途一無(wú)所有；我們正走向天堂，我們也正直下地獄”。