在推進(jìn)稅制改革、土地財(cái)政面臨瓶頸、投機(jī)投資購房不斷的多重背景下，房地產(chǎn)稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認(rèn)為，今年房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)推進(jìn)速度將加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響。

今年兩會(huì)期間，房地產(chǎn)稅成為大眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題之一。

事實(shí)上在此之前，已有多個(gè)相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行表態(tài)。如2月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華表示，有關(guān)部門正在按照中央要求開展房地產(chǎn)稅立法工作。

我國目前有關(guān)房地產(chǎn)的財(cái)政稅收是以土地出讓和房產(chǎn)交易兩個(gè)環(huán)節(jié)為主，尤其是土地出讓金收入占據(jù)了很多地方財(cái)政收入的很大比例，而對(duì)于持有環(huán)節(jié)的稅收占據(jù)比例極其微小，這就產(chǎn)生了所謂的“土地財(cái)政”。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，從近年土地出讓金變化、土地財(cái)政占地方收入比重變化來看，中國土地財(cái)政拐點(diǎn)已現(xiàn)，房地產(chǎn)稅將成為土地財(cái)政的接替者。

在推進(jìn)稅制改革、土地財(cái)政面臨瓶頸、投機(jī)投資購房不斷的多重背景下，房地產(chǎn)稅制改革已箭在弦上。多位受訪專家認(rèn)為，今年房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)推進(jìn)速度將加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響。

土地出讓金高峰已過

2016年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火熱的年份之一，熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻現(xiàn)，但當(dāng)年全國土地出讓金收入為3.56萬億元，較2015年增長(zhǎng)19.3%，仍低于2014年的4萬多億。

回望2001年至2014年，全國土地出讓金收入整體呈上升趨勢(shì)，2014年達(dá)到最高峰，2015年再度下滑負(fù)增長(zhǎng)，2016年雖回升，但仍未超越2014年。

從土地出讓金占比來看，2016年土地出讓金相當(dāng)于全國地方財(cái)政總收入的29%，比2015年上升0.6%，但仍處于近十幾年來相對(duì)較低的水平。而占比高點(diǎn)是2010年的40%。

楊紅旭認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響下，自2014年以來土地出讓金相當(dāng)于地方財(cái)政總收入的比重下跌，大概率改變了2001-2010年震蕩上行的趨勢(shì)。中國狹義土地財(cái)政的最高潮已經(jīng)過去。

如果將房地產(chǎn)有關(guān)稅收納入，安信證券分析師陳天誠測(cè)算后指出，2016年全國財(cái)政超過三成收入來自于房地產(chǎn)行業(yè)，2010-2015年則超過三成，加上部分項(xiàng)目未明細(xì)拆分，這個(gè)數(shù)據(jù)可能還有被低估。

陳天誠認(rèn)為，近兩年財(cái)政收入增速持續(xù)下降，財(cái)政赤字率持續(xù)增加，如果地產(chǎn)行業(yè)收入和銷售出現(xiàn)下降，政府不但收入來源大幅減少，而且利息支出在不斷增大，政府財(cái)政壓力可想而知。

房地產(chǎn)稅制改革成關(guān)鍵

“土地財(cái)政”吃緊，改革進(jìn)入深水區(qū)，房地產(chǎn)稅也被提上日程。2016年12月底，全國財(cái)政工作會(huì)議提出，要研究提出健全地方稅體系方案。

結(jié)合2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，楊紅旭認(rèn)為，稅制改革的重要方向之一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征持有稅。

房地產(chǎn)稅改革中最關(guān)鍵的是針對(duì)個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國、韓國等成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體將房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來源，Wind數(shù)據(jù)顯示，美國房產(chǎn)稅占地方政府財(cái)政收入的15%左右，日本固定資產(chǎn)稅占地方稅收收入的40%左右。

但在我國，1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中，征收對(duì)象主要是經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)則被排除在外。

《中國稅務(wù)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年間，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重維持在3%左右，而2005年起逐年下降，盡管2011年略有回升，但仍在2.1%-2.4%區(qū)間內(nèi)。

從已經(jīng)試點(diǎn)的上海和成都兩個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)來看，由于征稅稅基很小，使得房產(chǎn)稅未對(duì)稅收總額作出很大貢獻(xiàn)，也幾乎未體現(xiàn)出稅收的調(diào)節(jié)作用。

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，相比國外，中國仍有大量基本居住需求，房產(chǎn)稅因免征面積設(shè)置、房產(chǎn)評(píng)估值豁免設(shè)置等，很難形成高稅收規(guī)模，短期內(nèi)無法完全替代土地財(cái)政。但他也認(rèn)為，房產(chǎn)稅推出，可能成為重要地方財(cái)源。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對(duì)記者表示，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)，可以增加地方政府收入，尤其是增加地方政府的穩(wěn)定收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣地的意愿，減少地王出現(xiàn)的概率。

不過，在減稅減負(fù)的大方針下，直接全國范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)。

張大偉認(rèn)為，目前國內(nèi)的土地年租制與房地產(chǎn)稅沖突，“新增稅費(fèi)、不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅”。

多位專家也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅征稅的稅基囊括了房?jī)r(jià)的所有組成部分，而出讓土地時(shí)的土地使用權(quán)在目前中國房?jī)r(jià)中占據(jù)絕對(duì)大頭，在對(duì)房地產(chǎn)稅征收時(shí)又一次收取這部分費(fèi)用，屬于重復(fù)征收。

不過，也有不少法律和財(cái)政專家、學(xué)者力主加快房地產(chǎn)稅立法。全國政協(xié)委員賈康就認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅在法理上沒有硬性障礙。不是說只有土地私有才可以征收房地產(chǎn)稅。

對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何？

盡管落地困難，但房地產(chǎn)稅立法已納入五年立法規(guī)劃，已是被確認(rèn)的事實(shí)。

3月4日，全國人大五次會(huì)議大會(huì)發(fā)言人傅瑩明確表示，本屆人大常委會(huì)把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃；不過，2017年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。

那么，房地產(chǎn)稅究竟要如何征收？這是很多人關(guān)心的問題。從之前已有的試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，對(duì)新購房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計(jì)算房產(chǎn)稅，但如果新購房將疊加之前存量一起計(jì)算房產(chǎn)稅。

這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會(huì)擴(kuò)大，重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。

但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)涉及存量多套房。張大偉認(rèn)為，后期房地產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至有可能對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大。

而一位不愿透露姓名的大型開發(fā)商董事長(zhǎng)則認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)三套以上房源征收房地產(chǎn)稅。

無論是從幾套開始征收，這對(duì)目前我國很多城市居民的財(cái)產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在的現(xiàn)狀，尤其是多套房產(chǎn)投資者，可能會(huì)有比較大的影響。短期可能影響部分投資者拋出房源；也可能會(huì)影響部分庫存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。

賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并不會(huì)改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，但可以使房?jī)r(jià)更平穩(wěn)，使上揚(yáng)曲線比較平緩，遏制炒作，防止房?jī)r(jià)上漲過程中的大起大落。

但在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的作用明顯。2016年11月，國際貨幣基金組織（IMF）財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tigran Poghosyan對(duì)美國51個(gè)州77個(gè)大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)（MSA）2005年至2014年間數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)，每增加0.5個(gè)百分點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)稅就能夠讓房?jī)r(jià)波動(dòng)性下降0.5-5.5個(gè)百分點(diǎn)，而且這個(gè)量化關(guān)系非常穩(wěn)定，適用于美國不同法規(guī)的地區(qū)，即便房產(chǎn)估價(jià)方式和房?jī)r(jià)波動(dòng)性也不盡相同。

Tigran Poghosyan認(rèn)為，房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)，能夠減少投資者舉債買房的激進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)偏好。