個(gè)人出租房屋是一個(gè)非常常見的行為，很多公司都會(huì)涉及從個(gè)人手中租用房屋的經(jīng)營(yíng)行為。

做為一個(gè)公司，我們必不可少的就是辦公場(chǎng)所、當(dāng)然有些公司還需要一些職工宿舍。

大部分公司不會(huì)自己去蓋自己的辦公大樓和職工宿舍，因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)的投資回收期會(huì)非常長(zhǎng)，那么唯一的方式就是租用。

向個(gè)人租房，雖然法定納稅義務(wù)都是個(gè)人的。但是個(gè)人一般沒有主動(dòng)的意愿出具發(fā)票，申報(bào)繳納稅款，都會(huì)把稅收問(wèn)題拋給承租方，那么對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，了解租賃環(huán)節(jié)涉及的稅收就非常必要的，那個(gè)人出租房屋到底涉及哪些稅？每種稅如何計(jì)算？

二哥直接以廈門市的規(guī)定為大家展示一下個(gè)人出租房屋的涉稅事項(xiàng)。

其他省市具體征收率可能有所差異，比如個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅可能存在差異，實(shí)踐中還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來(lái)計(jì)算。

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率是9%，但是個(gè)人出租房屋不同。

按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年16號(hào)文規(guī)定：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅�！竾�(guó)地稅合并后都是稅務(wù)機(jī)關(guān)了」

具體如下圖：

我們看到，增值稅這塊如果月租金小于10萬(wàn)元，個(gè)人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè)，免稅的，當(dāng)然沒有增值稅，隨之附征的城建稅和附加也是沒有的。

個(gè)人如果是一次性收取的全年租金，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)�，分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀�過(guò)10萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

下圖這張發(fā)票，月租金未超過(guò)10萬(wàn)，免征增值稅，代開了一張免稅普通發(fā)票，稅務(wù)局代開的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

當(dāng)然，這種情況下只能代開增值稅普通發(fā)票，如果需要代開增值稅專用發(fā)票，那么這個(gè)增值稅是免不了的。

個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額。

=285.71

10萬(wàn)以上，按照房屋性質(zhì)還有不同，住房1.5%，非住房5%。

自2020年3月1日至5月31日，對(duì)湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

很顯然，個(gè)人出租房屋是5%的征收率，所以不適用疫情期間此優(yōu)惠政策。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從租計(jì)征的法定稅率都是12%。

那么個(gè)人出租房屋都是有優(yōu)惠的，財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定，個(gè)人出租按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優(yōu)惠，就是法定稅率12%。

還可以按財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減征。

當(dāng)然，實(shí)際中，每個(gè)地方還有不同，你比如四川這邊個(gè)人出租非住房會(huì)根據(jù)租金多少的級(jí)別適用不同征收率。

城建稅是跟著增值稅走的，如果代開發(fā)票時(shí)候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實(shí)際繳納的增值稅乘以相應(yīng)稅率計(jì)算，目前稅率7%、5%、1%三檔。

當(dāng)然還可以按財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減征。

當(dāng)然，如果增值稅免征了，城建稅也相應(yīng)免了。

教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)服務(wù)也是按照增值稅來(lái)算，如果代開發(fā)票時(shí)候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實(shí)際繳納的增值稅乘以相應(yīng)比率計(jì)算（教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%）。

但是月租金超過(guò)10萬(wàn)才會(huì)有，因?yàn)橛姓��?0萬(wàn)以下是免的。

而且如果超過(guò)10萬(wàn)，還可按財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，享受最高50%的減免。

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

但是，個(gè)人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定個(gè)人出租住房印花稅免。

以上包括城建、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅在2019年后都有減半征收優(yōu)惠政策，這是財(cái)稅2019年13號(hào)文對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人的普惠性優(yōu)惠政策。

6

個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅法中財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)�(gè)人出租建筑物，土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。按次計(jì)算征收個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率

具體實(shí)施中個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)都是有優(yōu)惠政策的，財(cái)稅[2008]24號(hào)規(guī)定對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅計(jì)算這塊不僅可以據(jù)實(shí)征收，在實(shí)際操作中還有核對(duì)應(yīng)納稅所得額的政策，比如廈門就有規(guī)定，納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

 

最后我們以案例形式來(lái)看看，二哥如果在廈門，出租個(gè)人房屋到底要繳納多少稅？案例中個(gè)人所得稅計(jì)算采用據(jù)實(shí)征收方式。

假如二哥出租個(gè)人住房取得租金月收入80000，那么實(shí)際應(yīng)該繳納的稅分別是：

1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于10萬(wàn)，免。

2、城建、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

3、房產(chǎn)稅=（收入-實(shí)繳增值稅）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用稅=0，免。

5、印花稅=0，免。

6、個(gè)人所得稅

因?yàn)�，（收�?實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）

=80000-0-1600-800

=77600>4000

所以，個(gè)人所得稅=77600*（1-20%）*10%

=6208

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計(jì)算的結(jié)果一致。

假如二哥出租個(gè)人住房取得租金月收入110000，那么實(shí)際應(yīng)該繳納的稅分別是？

1、增值稅=1571.43。

月租金換成不含稅收入大于10萬(wàn)，減按1.5%征稅。

110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。

2、城建稅

=1571.43*7%*50%=55

3、教育費(fèi)附加

=1571.43*3%*50%=23.57

4、地方教育費(fèi)附加

=1571.43*2%*50%=15.71

5、房產(chǎn)稅=（收入-實(shí)繳增值稅）*4%/2

=（110000-1571.43）*4%/2=2168.57

6、土地使用稅=0，免。

7、印花稅=0，免。

8、個(gè)人所得稅

因?yàn)�，（收�?實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）

=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800

=105365.71>4000

所以，個(gè)人所得稅=105365.71*（1-20%）*10%

=8429.26

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計(jì)算的結(jié)果一致。

可以看出，廈門市個(gè)人出租住房整體稅負(fù)在10%左右，但是如果是出租非住房，這個(gè)稅負(fù)會(huì)達(dá)到25%左右，大頭是房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。

但是如果個(gè)人所得稅采取核定應(yīng)納稅所得額的方式征收的話，稅負(fù)會(huì)低很多。按規(guī)定，納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

當(dāng)然，基本上個(gè)人出租住房和非住房涉及的稅費(fèi)就是上文所述，各地在征收核定方面略有差異，比如有些地方會(huì)給一個(gè)綜合征收率，直接按照綜合征收率征稅，這個(gè)不一而足，具體以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)，不過(guò)我們學(xué)習(xí)還是需要按照每個(gè)稅種思路走。

最終個(gè)人取得私房出租收入到稅務(wù)部門申請(qǐng)開具發(fā)票，請(qǐng)以柜臺(tái)征收計(jì)算為準(zhǔn)。

來(lái)源：二哥稅稅念