房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品出租，相關的稅收處理需要辨析以下幾個問題： 

    一、視同銷售問題

    房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品出租，是否視同銷售，何時作為視同銷售，是需要辨析的第一個問題。根據國稅發(fā)〔2006〕31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。而根據該文第六條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。因此將開發(fā)產品出租，是否視同銷售關鍵在于看是否將開發(fā)產品轉作固定資產。這將是我們需要辨析的第二個問題：

    二、轉固定資產問題

    房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品出租，國稅發(fā)［2006］31號文件規(guī)定可能有轉作固定資產和不轉作固定資產兩種情形，但何種情形下轉固定資產、何種情形下不轉固定資產，文件未作進一步明確。

    已停止執(zhí)行的國稅發(fā)［2003］83號文規(guī)定：將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。江蘇省地稅局在轉發(fā)該文件時進一步明確：企業(yè)將開發(fā)產品臨時自用，以后用于出售的，在臨時自用期間，不視同銷售。臨時自用是指使用不超過一年，具體判斷方法為：開發(fā)產品已經自用，且距開發(fā)產品完工之日不滿一年。超過一年的，應視同銷售。而臨時租賃是指租賃期不超過一年的，超過一年的應轉為經營性資產，視同銷售。(蘇地稅發(fā) [2003]258號)而企業(yè)會計準則第3 號??投資性房地產第二、三條規(guī)定：投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。已出租的建筑物屬于投資性房地產。第十三條規(guī)定作為存貨的房地產，改為出租的應將其他資產轉換為投資性房地產�！稇�用指南》中就轉換日進一步明確：作為存貨的房地產改為出租，其轉換日為租賃期開始日。

    其中用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。這種確認投資性房地產的出租行為應是指：“企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產”。［見《企業(yè)會計準則第3號?投資性房地產(應用指南)》］。因此按照新《會計準則》的規(guī)定及《應用指南》的解釋，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品出租，只要符合一是企業(yè)擁有產權的建筑物，二是符合上述關于“租賃”的解釋，在租賃期開始日就應將此開發(fā)產品從“存貨”轉為“投資性房地產”。 

    由于目前稅法規(guī)定中并無“投資性房地產”的規(guī)定，則根據《企業(yè)所得稅實施細則》規(guī)定，使用期限超過一年的房屋、建筑物應作為固定資產。因此會計中的“投資性房地產”在稅法中暫時仍只能作為固定資產的一種。而且稅法中規(guī)定固定資產對“使用”的理解應有兩層含義：一是該房屋、建筑物的使用壽命超過一年，二是指對該房屋、建筑物的持有意愿超過一年。同時符合這兩個條件的出租開發(fā)產品應轉為固定資產，不同時符合這兩個條件的出租開發(fā)產品則可不轉為固定資產。當然如何符合會計上“投資性房地產”的條件，賬務處理應轉為“投資性房地產”。對于房地產開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產品，關鍵不是看使用壽命，而是看企業(yè)的持有意愿。如果企業(yè)持有意愿超過一年，則應轉為固定資產。如果不超一年，則可不轉為固定資產。由于持有意愿在出租伊始并不是一個可以定量的概念，因此企業(yè)出租開發(fā)產品初始時可以根據企業(yè)自身的情況選擇將開發(fā)產品轉為固定資產或不轉。但在開發(fā)產品出租滿一年后，持有意愿已形成了定量概念。此
時企業(yè)如果原先未將出租的開發(fā)產品轉為固定資產，自出租滿一年起必須轉作固定資產。出租未滿一年的這段時間，給企業(yè)留下了一定的納稅籌劃空間。這即是本文討論的第三個問題。 

    三、轉不轉固定資產稅收處理區(qū)別與籌劃

    按照國稅發(fā)〔2006〕31號文件規(guī)定，將開發(fā)產品轉作固定資產的，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)。視同銷售時，按下列順序確認公允價值。

   （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

   （二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；

   （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

    自然，按照收入與費用的原則，固定資產相應的折舊和攤銷的費用也可在稅前扣除。

    凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。具體處理見表：