四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
　　增值額的計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目
　�。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
　�。ǘ�）扣除項(xiàng)目及其金額（重點(diǎn)掌握）
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�：包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。
　　【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價(jià)款的方法，正確的是（�。�。
　　A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價(jià)款
　　B.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金
　　C.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金和費(fèi)用
　　D.以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費(fèi)用與成本

　　『正確答案』B

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)�：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
　　【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有（�。�。
　　A.土地出讓金　　　B.耕地占用稅　　　C.公共配套設(shè)施費(fèi)　　　D.借款利息費(fèi)用

　　『正確答案』BC

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br />　�。�1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：
　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)
　�。�2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)
　　【例題·單選題】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元（能提供貸款證明），其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是（�。┤f(wàn)元。
　　A.370　　　B.650　　　C.750　　　D.850

　　『正確答案』B
　　『答案解析』該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬(wàn)元）。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�：包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

企業(yè)狀況	可扣除稅金	詳細(xì)說(shuō)明
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)	（1）營(yíng)業(yè)稅 （2）城建稅和教育費(fèi)附加	（1）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5% （2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)	（1）營(yíng)業(yè)稅 （2）印花稅 （3）城建稅和教育費(fèi)附加	（1）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營(yíng)業(yè)稅稅率為5% 銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置后受讓原價(jià)后的余額；營(yíng)業(yè)稅稅率為5% （2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br />　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%
　　提示：（1）此項(xiàng)加計(jì)扣除針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；（2）取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。

　　解釋?zhuān)簭牟煌�轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異：
　　（1）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　�。�2）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；③舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
　　【例題·多選題】以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算其土地增值稅增值額均能扣除的項(xiàng)目有（　）。
　　A.取得土地使用權(quán)所支付的金額
　　B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
　　D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　『正確答案』AC

　　【例題·多選題】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目有（�。�。
　　A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)
　　B.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
　　C.當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用
　　D.取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)

　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí)，才允許按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。