五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算
　　（一）稅率：實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　�。ǘ�）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
　　1.計(jì)算公式
　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
　　2.計(jì)算步驟
　�。�1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實(shí)物收入）
　�。�2）計(jì)算扣除項(xiàng)目
　　①取得土地使用權(quán)支付的金額
　�、陂_(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用
　�、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
　　提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加�！�
　　（3）計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目
　�。�4）計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率
　　（5）計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額
　　【例題·計(jì)算題】 某外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2008年12月將一座寫(xiě)字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20 000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅1 000萬(wàn)元，印花稅10萬(wàn)元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3 000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4 000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1 200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『答案解析』
　�。�1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬(wàn)元
　�。�2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元
　�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元
　　③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000＋4000）×10%=700（萬(wàn)元）
　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000（萬(wàn)元）
　�、輳氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000＋4000）×20% =1400（萬(wàn)元）
　�、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000＋4000＋700＋1000＋1400=10100（萬(wàn)元）
　�。�3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-10100=9900（萬(wàn)元）
　�。�4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：9900÷10100≈98%
　�。�5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：
　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455（萬(wàn)元）

　【例題·計(jì)算題】2008年某國(guó)有商業(yè)企業(yè)利用庫(kù)房空地進(jìn)行住宅商品房開(kāi)發(fā)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元；住宅開(kāi)發(fā)成本2 800萬(wàn)元，其中含裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)9 000萬(wàn)元；繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬(wàn)元；繳納印花稅4.5萬(wàn)元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『答案解析』非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。
　�。�1）住宅銷售收入為9000萬(wàn)元
　�。�2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：
　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為：2840＋160=3 000萬(wàn)元
　�、谧≌�開(kāi)發(fā)成本為2800萬(wàn)元
　　③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000＋2800）×10%=580（萬(wàn)元）
　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為: 495＋4.5=499.5（萬(wàn)元）
　�、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000＋2800＋580＋499.5=6879.5（萬(wàn)元）
　　（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.5=2120.5（萬(wàn)元）

　�。�4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%
　�。�5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：
　　應(yīng)納土地增值稅稅額﹦2120.5×30%=636.15（萬(wàn)元）

　　【例題·計(jì)算題】某公司2009年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬(wàn)元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬(wàn)元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評(píng)估價(jià)格為800萬(wàn)元，該公司支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估費(fèi)20萬(wàn)元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬(wàn)元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『答案解析』
　　（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　扣除項(xiàng)目金額=200＋800＋20＋10=1030（萬(wàn)元）
　�。�2）計(jì)算增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。
　　增值額=1600－1030=570（萬(wàn)元）
　�。�3）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。
　　增值率=570÷1030=55.3%，說(shuō)明增值額超過(guò)了扣除項(xiàng)目金額的50%，但未超過(guò)100%。
　　（4）應(yīng)納稅額
　　土地增值稅稅額= 570×40%-l030×5%=176.5（萬(wàn)元）