第一單元 與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種

六、涉及房地產(chǎn)的考點綜述

（一）房地產(chǎn)的銷售

1. 出賣人應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個人應(yīng)繳納個人所得稅。

2. 買受人應(yīng)繳納契稅和印花稅。

3. 個人轉(zhuǎn)讓住房的特殊規(guī)定

（ 1 ）土地增值稅：自 2008 年 11 月 1 日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

（ 2 ）營業(yè)稅：自 2011 年 1 月 28 日起，個人將購買 不足 5 年 的住房對外銷售的， 全額 征收營業(yè)稅；個人將購買 超過 5 年 （含 5 年）的 非普通住房 對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的 差額 征收營業(yè)稅；個人將購買 超過 5 年 （含 5 年）的 普通住房 對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（ 3 ）個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓自用達 5 年以上 ，并且是 唯一 的家庭生活用房取得的所得， 暫免 征收個人所得稅。

（ 4 ） 印花稅：自 2008 年 11 月 1 日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。（ 2013 年教材未提及）

4. 營業(yè)稅的計算

（ 1 ）新房

銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)而向不動產(chǎn)購買者收取的全部價款和價外費用。

（ 2 ）二手房

納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價后的余額為營業(yè)額。

5. 個人所得稅的計算

應(yīng)納稅額＝（收入總額－財產(chǎn)原值－合理費用）× 20%

（二 ）房地產(chǎn)的出租

1. 出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個人應(yīng)繳納個人所得稅。

【解釋】由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2. 承租人無需繳納契稅。

【解釋】 土地、房屋權(quán)屬的出租，不屬于契稅的征稅范圍。

3. 營業(yè)稅的計算

出租不動產(chǎn)時，營業(yè)稅的計稅依據(jù)為租金收入全額，不得扣除任何費用。

4. 房產(chǎn)稅的計算（ 從租計征、按年度征收 ）

（ 1 ）房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝租金收入× 12%

（ 2 ）對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按 4% 的稅率征收房產(chǎn)稅。

5. 個人所得稅的計算（ 以“ 1 個月”內(nèi)取得的收入為一次，按次征收 ）

（ 1 ）每次（月）收入不超過 4000 元的

應(yīng)納稅額＝ [ 每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除項目－修繕費用（ 800 元為限）－ 800 元 ] × 20% （或 10% ）

（ 2 ）每次（月）收入在 4000 元以上的

應(yīng)納稅額＝ [ 每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除項目－修繕費用（ 800 元為限） ] ×（ 1 － 20% ）× 20% （或 10% ）

【解釋 1 】準(zhǔn)予扣除項目包括：出租房屋時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及房產(chǎn)稅、印花稅等相關(guān)稅費。

【解釋 2 】當(dāng)月的修繕費用超過 800 元的，當(dāng)月最多扣除修繕費用 800 元，其余部分在以后月份扣除。

【解釋 3 】 個人按市場價格 出租居民住房適用 10% 的個人所得稅稅率。

（三）房地產(chǎn)的贈與

1. 營業(yè)稅

（ 1 ）單位

單位將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

（ 2 ）個人

一般情況下，個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。但是個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅（ 2013 年教材未提及）：

（ 1 ）離婚財產(chǎn)分割；

（ 2 ）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（ 3 ）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；

（ 4 ）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2. 土地增值稅

不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括兩種情況：

（ 1 ）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”；

（ 2 ）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與“教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)”。

3. 契稅

通過贈與方式承受土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)繳納契稅，其計稅依據(jù) 由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格確定。

（四） 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

1. 營業(yè)稅

以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。

2. 房產(chǎn)稅

（ 1 ）以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

（ 2 ）收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

3. 土地增值稅

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【解釋】凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

4. 契稅

以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

（五）房地產(chǎn)的抵押

1. 抵押期間

（ 1 ）土地增值稅

在抵押期間不征收土地增值稅。

（ 2 ）契稅

土地、房屋權(quán)屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

2. 抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債

（ 1 ）土地增值稅

對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

（ 2 ）契稅

以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

（ 3 ）營業(yè)稅

如果納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額，計征營業(yè)稅。

（六）房地產(chǎn)的繼承

1. 土地增值稅

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2. 契稅

土地、房屋權(quán)屬的法定繼承，不屬于契稅的征稅范圍。

（七）房地產(chǎn)的交換

1. 契稅

交換 房屋時，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

2. 土地增值稅

房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“ 個人之間 ”互換“ 自有居住用 ”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

【解釋】土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

（八）房地產(chǎn)的自用

1. 營業(yè)稅

納稅人自建自用房屋的行為不納稅。

2. 房產(chǎn)稅

（ 1 ）單位：用于生產(chǎn)經(jīng)營

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×（ 1 －扣除比例）× 1.2%

（ 2 ）個人

個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（居民住房），免征房產(chǎn)稅。

【解釋 1 】對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

【解釋 2 】為了抑制房價過快增長和房產(chǎn)投機行為，從 2012 年 1 月起，我國在上海、重慶兩地進行了房產(chǎn)稅改革。

3. 土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

（九）其他規(guī)定

1. 合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】單位將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，其銷售行為按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。

2. 房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同，不屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。

4. 房地產(chǎn)的重新評估

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【例題 1 ·單選題】 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（ ）。

A. 某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈送給其女兒

B. 某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人

C. 某市土地使用權(quán)人通過希望工程基金會將土地使用權(quán)贈與某學(xué)校

D. 某市土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)出租給某養(yǎng)老院

【答案】 B

【解析】（ 1 ）選項 A ：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與“直系親屬”的，不征收土地增值稅；（ 2 ）選項 C ：土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體將土地使用權(quán)贈與教育事業(yè)的行為，不征收土地增值稅；（ 3 ）選項 D ： 房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅。

【例題 2 ·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。

A. 經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

B. 兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得的房地產(chǎn)

C. 通過中國境內(nèi)非營利的社會團體贈與社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)

D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的

【答案】 D

【解析】以房地產(chǎn)作價入股進行投資或者聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均應(yīng)征收土地增值稅。

表 6-2 土地增值稅的征稅范圍