【知識(shí)點(diǎn)】：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)

　　1.征稅范圍

　　(1)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅;在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。(2014年判斷題)

　　【相關(guān)鏈接】以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅;在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。(2012年判斷題、2015年判斷題)

　　(2)單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。(2010年多選題、2012年判斷題)

　　【例題1•多選題】根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為征收營(yíng)業(yè)稅的有( )。(2010年)

　　A.個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送單位

　　B.單位將土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送個(gè)人

　　C.單位自建自用房屋的行為

　　D.單位自建房屋銷(xiāo)售的自建行為

　　【答案】ABD

　　【解析】(1)選項(xiàng)AB：?jiǎn)挝换蛘邆�(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅;(2)選項(xiàng)C：納稅人自建自用房屋的行為不征收營(yíng)業(yè)稅;(3)選項(xiàng)D：納稅人將自建的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，其自建行為應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其銷(xiāo)售行為應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　【例題2•判斷題】納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，不征收營(yíng)業(yè)稅。( )(2012年)

　　【答案】×

　　【例題3•判斷題】納稅人以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。( )(2014年)

　　【答案】√

　　【例題4•判斷題】納稅人以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。( )(2015年)

　　【答案】×

　　2.計(jì)稅營(yíng)業(yè)額

　　(1)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)而向不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

　　(2)納稅人銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。(2010年單選題、2013年單選題)

　　(3)納稅人銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。(2014年單選題)

　　【解釋】在計(jì)算營(yíng)業(yè)額時(shí)，不得扣除房屋已經(jīng)計(jì)提的折舊費(fèi)和裝修支出。

　　【案例】(1)開(kāi)發(fā)商將一套自行開(kāi)發(fā)的新商品房作價(jià)100萬(wàn)元銷(xiāo)售給甲企業(yè)，開(kāi)發(fā)商按100萬(wàn)元繳納營(yíng)業(yè)稅;(2)甲企業(yè)將該商品房作價(jià)120萬(wàn)元賣(mài)給乙企業(yè)，甲企業(yè)按20萬(wàn)元(120-100=20萬(wàn)元)繳納營(yíng)業(yè)稅;(3)乙企業(yè)欠丙企業(yè)200萬(wàn)元，乙企業(yè)以該房屋抵債，丙企業(yè)隨后將該房屋作價(jià)270萬(wàn)元出售給丁企業(yè)，丙企業(yè)按70萬(wàn)元(270-200=70萬(wàn)元)繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　【例題1•單選題】某企業(yè)將一委托建造的閑置廠房對(duì)外銷(xiāo)售，取得收入1000萬(wàn)元，廠房建造成本為700萬(wàn)元。已知銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，該企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅( )萬(wàn)元。(2013年)

　　A.700×5%=35

　　B.1000×5%=50

　　C.(1000+700)×5%=85

　　D.(1000-700)×5%=15

　　【答案】B

　　【解析】(1)如果是“委托建造”的廠房，其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為向不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，不得扣除“建造成本”;(2)如果該廠房為“外購(gòu)”或者“抵債”所得，則以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)或者抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的“余額”為營(yíng)業(yè)額。

　　【例題2•單選題】某企業(yè)銷(xiāo)售倉(cāng)庫(kù)取得收入1000萬(wàn)元，另取得延遲付款利息收入10萬(wàn)元，購(gòu)進(jìn)該倉(cāng)庫(kù)時(shí)支付買(mǎi)價(jià)700萬(wàn)元。已知銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，該企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅( )萬(wàn)元。(2013年)

　　A.1000×5%=50

　　B.(1000+10)×5%=50.5

　　C.(1000-700)×5%=15

　　D.(1000+10-700)×5%=15.5

　　【答案】D

　　【例題3•單選題】王某將抵債所得的房產(chǎn)(抵欠款250萬(wàn)元)進(jìn)行裝修后對(duì)外銷(xiāo)售，取得收入300萬(wàn)元，裝修支出30萬(wàn)元。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法律制度的規(guī)定，王某應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的下列計(jì)算中，正確的是( )。(2014年)

　　A.300×5%=15(萬(wàn)元)

　　B.(300-250)×5%=2.50(萬(wàn)元)

　　C.(300-250-30)×5%=1(萬(wàn)元)

　　D.(300-30)×5%=13.50(萬(wàn)元)

　　【答案】B

　　【例題4•單選題】某企業(yè)銷(xiāo)售一處閑置房屋取得收入500萬(wàn)元，企業(yè)購(gòu)進(jìn)該房屋時(shí)支付買(mǎi)價(jià)200萬(wàn)元，該房屋已計(jì)提折舊100萬(wàn)元。已知銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，企業(yè)銷(xiāo)售該房屋應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅( )萬(wàn)元。(2015年)

　　A.500×5%=25

　　B.(500-200)×5%=15

　　C.(500-200-100)×5%=10

　　D.(500-100)×5%=20

　　【答案】B

　　3.納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　4.納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　5.個(gè)人銷(xiāo)售住房(2016年重大調(diào)整)

　　(1)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，“全額”征收營(yíng)業(yè)稅;

　　(2)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的“非普通住宅”對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的“差額”征收營(yíng)業(yè)稅;

　　(3)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的“普通住宅”對(duì)外銷(xiāo)售的，“免征”營(yíng)業(yè)稅。

　　【相關(guān)鏈接】對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

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