初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》 第一章 資 產(chǎn)

　　知識(shí)點(diǎn)二十四、投資性房地產(chǎn)

　　（一）概述

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（1）已出租的土地使用權(quán)：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

　　【注意】

　　第一，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

　　第二，已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　【注意】按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　�。�3）已出租的建筑物：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

　　【注意】出租的建筑物應(yīng)是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　�。�1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓、經(jīng)營(yíng)用土地等。

　　【注意】

　　企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　3.投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷

　�。�1）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　�。�2）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

　�。�3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　（二）投資性房地產(chǎn)的取得

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

　�。�1）外購：包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　�。�2）自建：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

　　（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　原則：

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　注意：但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　【注意】

　　投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

　　2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

　�。�1）取得租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”；

　　（2）資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。

　　3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。

　　已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　（四）投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

　　1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

　�、俳瑁恒y行存款（處置收入凈額）

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本

　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

　　①借：銀行存款

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本

　　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）

　�、劢瑁汗�允價(jià)值變動(dòng)損益

　　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反分錄）