二、投資性房地產(chǎn)

3. 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

【例題 131 ·判斷題】企業(yè)只能采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（ ）

【答案】×

【解析】企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

【例題 132 ·多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（　 ）。

A. 不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式

B. 滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式

C. 同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式

D. 同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式

【答案】 ABD

【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（ 1 ）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

①計(jì)提折舊或攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

②取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

③計(jì)提減值準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

【提示】投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。

【提示】注意投資性房地產(chǎn)中的房產(chǎn)折舊參照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則；地產(chǎn)攤銷參照無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

【教材例 1-106 】甲公司的一棟辦公樓出租給乙公司使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為 12000000 元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為 20 年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙公司每月支付甲公司租金 60000 元。當(dāng)年 12 月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為 9000000 元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為 10000000 元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。 甲公司應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

①計(jì)提折舊；

每月計(jì)提的折舊 =12000000 ÷ 20 ÷ 12=50000( 元 )

借：其他業(yè)務(wù)成本 50000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 50000

②確認(rèn)租金收入：

借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 60000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 60000

③計(jì)提減值準(zhǔn)備：

借：資產(chǎn)減值損失 1000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 1000000

【例題 133 ·判斷題】采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計(jì)量原則與固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相同。（ ）（ 2010 年）

【答案】√

【例題 134 ·多選題】下列各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備中，一經(jīng)確認(rèn)在相應(yīng)資產(chǎn)持有期間內(nèi)均不得轉(zhuǎn)回的有（ ）。（ 2010 年）

A. 壞賬準(zhǔn)備 　 　

B. 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

C. 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備　　

D. 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

【答案】 BD

【解析】應(yīng)收款項(xiàng)、存貨等流動(dòng)資產(chǎn)計(jì)提的減值準(zhǔn)備一般可以轉(zhuǎn)回。

（ 2 ）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。

【例題 135 ·單選題】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)按資產(chǎn)負(fù)債表日該資產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。（ ）（ 2011 年）

【答案】√

【例題 136 ·判斷題】采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（　 ）

【答案】×

【解析】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

【教材例 1-107 】甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。 2 × 12 年 8 月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修寫字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。當(dāng)年 10 月 1 日，該寫字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫字樓的造價(jià)和公允價(jià)值均為 10000000 元。 2 × 12 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價(jià)值為 12000000 元。假定甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。甲公司應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

（ 1 ） 2 × 12 年 10 月 1 日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 10000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 10000000

（ 2 ） 2 × 12 年 12 月 31 日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000000

（ 3 ）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4. 投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。

（ 1 ）采用成本模式計(jì)量

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

【教材例 1-108 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量，租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為 150000000 元，乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為 140000000 元，已計(jì)提折舊 10000000 元，假定不考慮稅費(fèi)的影響。 甲公司應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

（ 1 ）收取處置收入：

借：銀行存款 150000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 150000000

（ 2 ）結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：其他業(yè)務(wù)成本 130000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 140000000

（ 2 ）采用公允價(jià)值模式計(jì)量

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)收入

【教材例 1-109 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為 150000000 元，乙公司已經(jīng)用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為 120000000 元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額 10000000 元。假定不考慮營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)的影響。甲公司應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

（ 1 ）取得處置收入：

借：銀行存款 150000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 150000000

（ 2 ）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本：

借：其他業(yè)務(wù)成本 130000000

貸：投資性房地產(chǎn)—— XX 寫字樓——成本 120000000

—— XX 寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng) 10000000

（ 3 ）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)：

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000000

本節(jié)小結(jié)：

一、固定資產(chǎn)

1. 取得固定資產(chǎn)

2. 固定資產(chǎn)折舊（影響因素、范圍、方法等相關(guān)計(jì)算）

3. 固定資產(chǎn)的后續(xù)支出（資本化和費(fèi)用化后續(xù)支出的計(jì)算）

4. 固定資產(chǎn)的處置（固定資產(chǎn)清理）

5. 固定資產(chǎn)清查（盤盈、盤虧）

6. 固定資產(chǎn)減值（減值準(zhǔn)備持有期間不得轉(zhuǎn)回）

二、投資性房地產(chǎn)

7. 投資性房地產(chǎn)的范圍

8. 投資性房地產(chǎn)的取得

9. 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（兩種模式及會(huì)計(jì)處理）

10. 投資性房地產(chǎn)的處置