初級會計實務(wù)——投資性房地產(chǎn)

　　(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　原則：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，滿足特定條件的，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　【提示】同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　【例題•判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式。(　　)

　　【答案】√

　　1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)(處理同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn))

　　按固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))的有關(guān)規(guī)定進行后續(xù)計量，按期(月)計提折舊(或進行攤銷)，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　基本賬務(wù)處理：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　【提示】投資性房地產(chǎn)如果作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

　　【例題•單選題】某制造企業(yè)采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，下列各項中，其計提的折舊應(yīng)記入的會計科目是(　　)。(2016年)

　　A.其他業(yè)務(wù)成本

　　B.營業(yè)外支出

　　C.投資收益

　　D.管理費用

　　【答案】A

　　【解析】采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)計提的折舊記入“其他業(yè)務(wù)成本“科目核算。

　　【例題•單選題】某企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。2017年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元，預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為20萬元。采用直線法計提折舊。2017年應(yīng)該計提的折舊額為(　　)萬元。

　　A.18

　　B.13.75

　　C.14.67

　　D.15

　　【答案】B

　　【解析】購入作為投資性房地產(chǎn)的房屋采用成本模式計量時，其會計處理同固定資產(chǎn)。當(dāng)月增加，當(dāng)月不計提折舊，從下月起開始計提折舊。所以2017年應(yīng)該計提折舊的時間為11個月。2017年計提折舊額=(320-20)÷20×11÷12=13.75(萬元)。

　　【例題•判斷題】采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計量原則與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同。(　　)

　　【答案】√

　　2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)(不折舊、不攤銷、不減值)

　　企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

　　【提示】采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。

　�、偃〉米饨鹗杖胗浫搿捌渌麡I(yè)務(wù)收入”科目

　�、谫Y產(chǎn)負(fù)債表日按公允價值計量

　　基本賬務(wù)處理：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入(租金收入)

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益(公允價值上升)

　　借：公允價值變動損益(公允價值下降)

　　貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動

　　【例題•單選題】M公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。2017年1月1日購入一幢房屋用于出租，該房屋的公允價值為1010萬元，用銀行存款支付。房屋預(yù)計使用年限為20年。預(yù)計凈殘值為10萬元。2017年6月30日，該房屋的公允價值為1008萬元。2017年6月30日M公司下列會計處理中正確的是(　　)。

　　A.計入累計折舊45.83萬元

　　B.計入其他業(yè)務(wù)成本45.83萬元

　　C.計入公允價值變動損失2萬元

　　D.計入公允價值變動收益2萬元

　　【答案】C

　　【解析】會計分錄為：

　　借：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　 2

　　貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動　　　　　　　　　　 2

　　【例題•判斷題】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應(yīng)按資產(chǎn)負(fù)債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。(　　)(2011年)

　　【答案】√

　　3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得再轉(zhuǎn)為成本模式計量。

　　【例題•判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式再轉(zhuǎn)為成本模式。(　　)

　　【答案】√

　　(四)投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入;處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。

　　【注意】區(qū)別固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置的會計處理。

　　1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　�、俳瑁恒y行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　�、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

　�、俳瑁恒y行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　�、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　——公允價值變動(或借記)

　　③借或貸：公允價值變動損益

　　貸或借：其他業(yè)務(wù)成本

　　同時，如果存在自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)時出現(xiàn)貸方差額的還需要編制會計分錄:

　　借：其他綜合收益

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為15 000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為12 000萬元，公允價值變動借方余額為1 000萬元。假定不考慮相關(guān)稅費。

　　甲公司應(yīng)編制如下會計分錄：

　　【答案】

　　(1)收取處置收入：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　 150 000 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　 150 000 000

　　(2)結(jié)轉(zhuǎn)處置成本：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　 130 000 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　 120 000 000

　　——公允價值變動　　　　　10 000 000

　　(3)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動

　　借：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　10 000 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　10 000 000

　　【例題•多選題】下列各項中，關(guān)于投資性房地產(chǎn)會計處理表述正確的有(　　)。(2016年)

　　A.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，可轉(zhuǎn)換為成本模式計量

　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動應(yīng)計入資本公積

　　C.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，在滿足規(guī)定條件的情況下，可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量

　　D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，發(fā)生減值應(yīng)計提減值準(zhǔn)備

　　【答案】CD

　　【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不可轉(zhuǎn)換為成本模式計量，選項A錯誤;采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動應(yīng)計入公允價值變動損益，選項B錯誤;采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，在滿足規(guī)定條件的情況下，可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量，選項C正確;采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，發(fā)生減值應(yīng)計提減值準(zhǔn)備，選項D正確。

　　【例題•不定項選擇題】甲企業(yè)為增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率為17%，因保管車輛的需要，2017年1月該企業(yè)決定采用自營方式建造一棟車庫。相關(guān)資料如下：

　　(1)2017年1月至6月，購入車庫工程物資100萬元，增值稅17萬元;發(fā)生運輸費用5萬元，增值稅0.55萬元;全部款項以銀行存款付訖。施工期間，購入的工程物資全部用于工程建設(shè);確認(rèn)的工程人員薪酬為30萬元;支付其他直接費用39萬元;領(lǐng)用本企業(yè)生產(chǎn)的水泥一批，該批水泥成本為20萬元，稅務(wù)部門確定的計稅價格為30萬元。

　　(2)2017年6月30日，車庫達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，預(yù)計可使用20年，預(yù)計凈殘值為2萬元，采用直線法計提折舊。

　　(3)2019年6月30日，董事會決定將該車庫(不考慮土地使用權(quán))整體出租，同日與乙企業(yè)簽訂租賃合同，租期為3年，7月1日起租，每月租金5萬元，每月末收取。甲企業(yè)將該車庫轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算，采用公允價值模式計量，6月30日車庫的公允價值為180萬元。

　　(4)2019　年12月31日，車庫的公允價值為190萬元。

　　要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，分析回答下列小題。(答案中的金額單位用萬元表示)(2016年改編)

　　1.根據(jù)資料(1)，下列各項中，甲企業(yè)購入工程物資的入賬成本是(　　)萬元。

　　A.117.55

　　B.122.55

　　C.122

　　D.105

　　【答案】D

　　【解析】購入工程物資建造不動產(chǎn)，增值稅進項稅可以抵扣不計入成本。甲企業(yè)購入工程物資的入賬成本=100+5=105(萬元)，選項D正確。

　　2.根據(jù)資料(1)，下列各項中，甲企業(yè)建造車庫領(lǐng)用自產(chǎn)水泥的會計處理正確的是(　　)。

　　A.借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　35.1

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　30

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)　　　　　 5.1

　　借：主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　貸：庫存商品　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　B.借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　貸：庫存商品　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　C.借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　23.4

　　貸：庫存商品　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出)　　　 3.4

　　D.借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　25.1

　　貸：庫存商品　　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)　　　　 5.1

　　【答案】B

　　【解析】建造固定資產(chǎn)領(lǐng)用自產(chǎn)水泥，增值稅無需視同銷售。

　　3.根據(jù)資料(2)，下列各項中，關(guān)于該車庫2017年的有關(guān)會計處理結(jié)果正確的是(　　)。

　　A.入賬價值為194萬元

　　B.當(dāng)年計提折舊5.05萬元

　　C.當(dāng)年計提折舊4.8萬元

　　D.年末賬面價值為198.95萬元

　　【答案】AC

　　【解析】車庫的入賬價值=100+5+30+39+20=194(萬元)，選項A正確;預(yù)計凈殘值為2萬元，采用直線法計提折舊，所以年折舊額=(194-2)÷20=9.6(萬元)，車庫6月份完工，所以從7月份開始計提折舊，2017年計提折舊月份是6個月，所以2017年計提折舊=9.6÷2=4.8(萬元)，選項C正確;車庫年末賬面價值=194-4.8=189.2萬元，選項D錯誤。

　　4.根據(jù)資料(1)至(3)，下列各項中，甲企業(yè)2019年將該車庫整體出租的會計處理正確的是(　　)。

　　A.確認(rèn)投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　 194

　　累計折舊　　 　　　　　　　　　　　　　　　 19.2

　　貸：固定資產(chǎn)　　 　　　　　　　　　　　　　　　　194

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　　　　19.2

　　B.確認(rèn)投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　 180

　　累計折舊　　　 　　　　　　　　　　　　　　 19.2

　　貸：固定資產(chǎn)　　　 　　　　　　　　　　　　　　　194

　　其他綜合收益　　　　　　　　　　　　　　　　 5.2

　　C.確認(rèn)投資性房地產(chǎn)每月租金收入：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　 　　　　　　　　　　　　　　5

　　D.計提投資性房地產(chǎn)每月折舊額：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　 　　　 　　　　　　　　　　　 0.8

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　　　　 0.8

　　【答案】BC

　　【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日按照公允價值入賬，選項A錯誤，選項B正確;采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，選項D錯誤。

　　5.根據(jù)資料(1)至(4)，2019年12月31日甲企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表“投資性房地產(chǎn)”項目年末余額是(　　)萬元。

　　A.194

　　B.180

　　C.204

　　D.190

　　【答案】D

　　【解析】投資性房地產(chǎn)期末按照公允價值計量，所以資產(chǎn)負(fù)債表“投資性房地產(chǎn)”項目年末余額為190萬元，選項D正確。