初級會計實務(wù)——投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)已出租的土地使用權(quán)：指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

　　【提示】對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【提示】按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(3)已出租的建筑物：指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

　　【提示】企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地使用權(quán)等。

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有(　　)。(2011年)

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售商品房

　　B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房

　　C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　【答案】BC

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售商品房作為企業(yè)的存貨核算，選項A錯誤;以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物，因為承租人對該項資產(chǎn)沒有所有權(quán)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)，選項D錯誤。

　　【例題·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物

　　C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

　　D.企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　【答案】AC

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋，屬于企業(yè)的存貨;企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。

　　【總結(jié)】下列不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　1.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店或飯店;

　　2.企業(yè)自用的辦公樓;

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房;

　　4.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓等建筑物的土地使用權(quán);

　　5.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物;

　　6.房地產(chǎn)企業(yè)持有準(zhǔn)備增值后出售的商品房。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　1.科目設(shè)置

　　(1)成本模式

　　①投資性房地產(chǎn)

　�、谕顿Y性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　�、弁顿Y性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(2)公允價值模式

　　①投資性房地產(chǎn)—成本

　　—公允價值變動

　�、诠�允價值變動損益

　　2.投資性房地產(chǎn)的取得

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　基本賬務(wù)處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款等

　　【例題·單選題】2017年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明的價款為100萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費用為0.2萬元，差旅費為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為(　　)萬元。

　　A.100

　　B.117

　　C.117.5

　　D.100.5

　　【答案】A

　　【解析】外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產(chǎn)的成本中，談判費用和差旅費計入當(dāng)期的管理費用。

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。