一則醞釀增加土地增值稅的消息不脛而走。

　　該消息的背景是，11月初，國土資源部組織了北京、上海等10個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和土地市場(chǎng)運(yùn)行座談會(huì)，以形成新的土地調(diào)研政策。

　　此后，本報(bào)記者詢問國土部相關(guān)官員，該官員表示，還沒有聽說相關(guān)消息。業(yè)界對(duì)此反應(yīng)平淡。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，如果嚴(yán)格征收，將減少開發(fā)商的所得，對(duì)調(diào)控房價(jià)、抑制炒地也能起到一定的作用。

　　相比2007年下達(dá)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》時(shí)引起的市場(chǎng)波動(dòng)，傳聞所帶來的市場(chǎng)影響并不大，亦凸顯了兩年多以來土地增值稅尷尬運(yùn)行狀況。

　　據(jù)了解，土地增值稅是1993年時(shí)推出的，旨在調(diào)控當(dāng)時(shí)熱炒地皮的一紙措施，1997年后房地產(chǎn)進(jìn)入低谷后，這一稅種幾乎漸漸被人忘記，甚至一度有人提議要將之取消。但2004-2006年中國房地產(chǎn)再次升溫，有關(guān)部門祭起了這一法寶。這個(gè)稅種實(shí)質(zhì)上和企業(yè)所得稅相似，都是就增值部分征收的稅。

　　差異是土地增值稅稅率分四檔，而不像企業(yè)所得稅率是固定的，并且增值率越高，土增稅稅率也隨之越高，最高達(dá)到60%。稅務(wù)專家深圳市智慧源管理咨詢有限公司總經(jīng)理李明峻曾撰文表示，這一稅種如當(dāng)真加強(qiáng)清算并且溯及以往的話，則很多開發(fā)商都會(huì)紛紛倒下，因?yàn)橥猎龆悡軅涿黠@不足，手頭的現(xiàn)金流儲(chǔ)備也不足。

　　目前房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地價(jià)(拿地早的排外)，排第三位是稅收成本了。如與銷售額掛鉤，在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)已達(dá)到銷售額的8%-12%，如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%以上，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。

　　2008年年報(bào)顯示，去年年底萬科預(yù)繳土地增值稅1.63億元，同時(shí)萬科基于清算口徑累計(jì)補(bǔ)充計(jì)提了土地增值稅準(zhǔn)備金36.17億元，并對(duì)補(bǔ)充計(jì)提的土地增值稅對(duì)所得稅的影響確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)。深振業(yè)應(yīng)付稅款中涉及的土地增值稅金額為25.48萬元，沙河股份應(yīng)付稅款中涉及的土地增值稅為2131.15萬元。

　　現(xiàn)實(shí)中，很多開發(fā)商也采取了很多規(guī)避措施。2007年，全國土地增值稅稅收總額為403億元，2008年為537億元。而這兩年全國商品房的銷售收入分別是2.9萬億元和2.4萬億元。 國家稅務(wù)總局科研所研究員張培森表示，土地增值稅的征收遠(yuǎn)沒有達(dá)到應(yīng)收的比例，“如果嚴(yán)格征收，至少有幾千億元”。

　　開發(fā)商繳納的土地增值稅與其營業(yè)收入形成巨大反差的原因就在于，目前土地增值稅的繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。 由于稅務(wù)部門很難計(jì)算房地產(chǎn)的真實(shí)成本，所以企業(yè)在規(guī)避土地增值稅上有很多辦法。

　　做高成本和貸款利息是通常的做法，在計(jì)算土地增值超額部分是要扣除掉利息成本。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。

　　2008年底，一些地方政府在去年底出臺(tái)救市政策時(shí)，對(duì)土地增值稅政策有所減免。例如，蘭州曾明確提出金融危機(jī)期間，暫緩?fù)恋卦鲋刀愵A(yù)征和清算。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖甚至是表現(xiàn)出過熱的狀態(tài)，加收土地增值稅的傳聞再起。

　　2009年5月，國稅總局5月20日在其網(wǎng)站上發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。隨后，有8家大型房地產(chǎn)企業(yè)正在接受國家稅務(wù)總局的稅務(wù)稽查。

　　8家房企分別包括：萬科、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、大連萬達(dá)、SOHO中國、北辰實(shí)業(yè)]、華遠(yuǎn)集團(tuán)以及綠城房地產(chǎn)。據(jù)悉，這次全國范圍內(nèi)的稅務(wù)檢查活動(dòng)開始于2009年6月初，國家稅務(wù)總局提出開展第二批36戶大型企業(yè)集團(tuán)的稅收自查工作。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)占到了此次稅收檢查企業(yè)總數(shù)的四分之一，以行業(yè)看比重最大。在華遠(yuǎn)集團(tuán)任志強(qiáng)看來，此番稅務(wù)總局對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的檢查，“大約一是看是否偷稅漏稅，以彌補(bǔ)財(cái)政收入的下降損失；二是看看稅收在房價(jià)中的比例”�；�查被視為常規(guī)檢查，對(duì)企業(yè)并無實(shí)質(zhì)性的影響。

　　鄒曉云認(rèn)為，從目前土地政策的調(diào)控方向來看，打擊囤地的基調(diào)并沒有變。但是地方政府從招商引資的角度考慮，執(zhí)行土地增值稅政策的意愿不夠強(qiáng)烈。鄒曉云認(rèn)為應(yīng)該主要從控制拿地規(guī)模，減少單塊地出讓面積，來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地政策的調(diào)控。此外，主管部門應(yīng)該加強(qiáng)開發(fā)過程的監(jiān)管，嚴(yán)格驗(yàn)收。

　　廣發(fā)證券分析師沈愛卿也對(duì)本報(bào)記者表示，政策本身的影響很大，但全面執(zhí)行的可能性不大。