近日，一位接近湖北省發(fā)改委的人士向本報記者透露，湖北省發(fā)改委剛剛向財政部上報改革方案，在武漢綜合配套改革試驗區(qū)內實施土地費改物業(yè)稅。

　　該消息隨后得到湖北省發(fā)改委方面的證實，據(jù)省發(fā)改委綜改辦處長謝高波介紹，由于圍繞土地產(chǎn)生的收費基數(shù)很大，此次上報的改革方案中，武漢綜改區(qū)即使實行物業(yè)稅改革，土地出讓金也不會立即取消，而是通過稅制的逐步運轉，把費改成稅。

　　另外，在個人住宅方面，對于豪宅和普通房屋是否施行差別稅率一直存在爭議，此次湖北上報財政部的申請中先從企業(yè)物業(yè)稅開始啟動，積累成熟經(jīng)驗后再向個人住宅征收。

　　“我們改革的目的很明確，就是盡量保持現(xiàn)有的利益格局基本不變，既不給企業(yè)、個人增加負擔，同時對各級政府的財政影響降到最低�！敝x高波說。

　　上述接近發(fā)改委人士還透露，此次方案上報是在湖北省與國家部委的省部共建合作框架內進行的，財產(chǎn)稅改革是框架協(xié)議中關于共同推進財稅改革工作的一項具體申報，已得到相關部委的支持，據(jù)他估計，此項審批最晚七月或可通過。

　　目前，國家稅務總局和財政部已批準10余省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，但這些地區(qū)物業(yè)稅處于“空轉”狀態(tài)。而武漢綜改區(qū)申請如果獲批，將成為國內首個落實物業(yè)稅的地區(qū)。

　　物業(yè)稅小步走

　　開征物業(yè)稅之所以困難重重，固然有技術方面的困難，但更多還是由于利益分配的問題。

　　物業(yè)稅一旦開征，包括物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目必然會被整合，而與這些收費項目相關的國土資源、建設部門會受到影響。

　　“除了涉及財政部門與國土、建設部門的財權關系，更為重要的，是如何有效整合土地出讓金和其他各類相關稅費，規(guī)范中央與地方之前的財政關系。一下子改變現(xiàn)有鏈條，沒有哪個地方能夠做到，所以改革的過程中最重要的工作就是在現(xiàn)有利益格局不變的前提下，慢慢進行調整，尋找到新的利益平衡點�！敝x高波告訴本報記者。

　　土地出讓金作為地方政府重要收入來源，短期內通過財稅改革難以替代。如果改變現(xiàn)有收入模式，會對政府財政收入產(chǎn)生影響。

　　據(jù)謝高波透露，由于圍繞土地產(chǎn)生的費基數(shù)很大，武漢綜改區(qū)即使實行物業(yè)稅，土地出讓金也不會立即取消，“由于是在原來沒有這個稅種的情況下增加物業(yè)稅，所以考慮先用稅率調整來尋找平衡，比如從低稅率開始，甚至可能一半費一半稅，在盡量不觸動現(xiàn)有利益格局的情況下，通過稅制的逐步運轉，把費改成稅的形式，最后取消收費”。
 
　　湖北省發(fā)改委和地稅局近期一直在對商業(yè)地產(chǎn)進行調研，根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置和用途，對房源入檔造冊，另外還要考慮到各級政府的財政狀況，湖北省地稅局已經(jīng)成立專項改革小組，研究物業(yè)稅起征點與稅率。

　　“目前我們的指導原則是小幅調整，而這種慢慢稅率調整的節(jié)奏，也許獲批之后三年之內，各方面都不會有太明顯的感受。”謝高波說。

　　空轉實的最好時機

　　連續(xù)四年的物業(yè)稅“空轉”，已為財稅部門積累了一定經(jīng)驗，征收物業(yè)稅只是一個時間問題。

　　一位接近國土部專家向記者透露，土地出讓金一直是地方政府重要的財政收入，關系到地方經(jīng)濟發(fā)展，甚至影響地方財政安全。

　　我國從1994年分稅制后，土地出讓金全部劃歸地方政府，成為名副其實的“土地財政”。據(jù)國土部統(tǒng)計顯示，2007年全國土地出讓金近13000億元，即便是2008年受房地產(chǎn)市場低迷影響，全國土地出讓價格縮水，仍然維持9600億元的高水平。

　　“事實上，國家稅務總局對物業(yè)稅改革是鼓勵態(tài)度的，土地出讓金等非稅收入很難得到嚴格的預算監(jiān)督，但是存在利益相關方的障礙，在國內全面推開面臨重重阻力。”上述接近財稅部門的專家表示。

　　據(jù)記者了解，國務院規(guī)定從2007年1月1日起把土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，收入要在地方國庫反映。然而根據(jù)央行資產(chǎn)負債表來看，與2006年相比，2007年國庫的月平均余額只超出5647億元，考慮到2007年財政增收超過1萬億元，可以看到土地出讓金甚少納入國庫核算。

　　改變土地出讓金的半透明狀態(tài)，最好的監(jiān)管方式就是轉化為稅收，要真正替代土地出讓金對地方政府的重要性，解決城市化過程中的巨大資金缺口，就需要為其建立財政收入與融資的支柱。前者圍繞物業(yè)稅展開改革，后者則通過發(fā)行地方債券逐步得到實現(xiàn)。

　　“開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)有土地出讓金的支付方式，由一次性征收變?yōu)榻?jīng)常性稅收，把物業(yè)費培育成為地方主體稅種，在未來增量土地供給日益緊張的約束下，改變地方政府寅吃卯糧的做法，才是保證地方財政收入持續(xù)和穩(wěn)定的需要�！敝x高波說。

　　謝高波也承認，真正實施物業(yè)稅會觸發(fā)很多實際問題，但他希望“能在我們這里先試一試”。