內(nèi)容摘要：2月23日北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等11部門制定的“北京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見悄然掛上北京住建委網(wǎng)站。北京將全面叫停購(gòu)房?jī)?yōu)惠。北京作為上一輪房?jī)r(jià)漲幅比較大的城市，一直對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)保持低調(diào)。此次打破沉默推出調(diào)控房?jī)r(jià)的具體措施，將會(huì)對(duì)全國(guó)各地城市新一輪地方樓市調(diào)控起到示范作用。

　　2月23日下午17時(shí)許，已經(jīng)是北京大部分單位下班時(shí)間。

　　一則由北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等11部門制定的“北京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見”(以下簡(jiǎn)稱“意見”)悄然掛上北京住建委網(wǎng)站。消息一出，市場(chǎng)嘩然。

　　一位房地產(chǎn)專家對(duì)記者表示，北京市選擇全國(guó)“兩會(huì)”召開前夕推出地方版的“國(guó)11條”，大有深意。北京作為上一輪房?jī)r(jià)漲幅比較大的城市，一直對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)保持低調(diào)。此次打破沉默推出調(diào)控房?jī)r(jià)的具體措施，將會(huì)對(duì)全國(guó)各地城市新一輪地方樓市調(diào)控起到示范作用。

　　全面叫停購(gòu)房?jī)?yōu)惠

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2010年1月，北京市新建商品住房新增供應(yīng)9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月減少42.3%；新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)為102.6，漲幅比12月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)環(huán)比有所增加、投資投機(jī)性購(gòu)房有所降溫、價(jià)格漲幅趨緩的積極變化。

　　因此，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，出臺(tái)地方版的“意見”對(duì)市場(chǎng)影響似乎不大。

　　北京大岳咨詢公司總監(jiān)陳民指出，“意見”最大的變化就是全面叫停了2008年底出臺(tái)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

　　根據(jù)“意見”，從2010年1月1日起，北京市對(duì)已經(jīng)過(guò)期的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策一律停止執(zhí)行。

　　對(duì)二套住房貸款嚴(yán)格執(zhí)行不低于40%的首付比例；個(gè)人銷售普通住房營(yíng)業(yè)稅個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時(shí)，營(yíng)業(yè)稅按全額繳納的，方可享受個(gè)人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠。

　　北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，“意見”的一個(gè)重要內(nèi)容是叫停了外籍人士在北京購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。去年1月暫停的“限外令”自動(dòng)恢復(fù)執(zhí)行。北京市上述“意見”規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。境外個(gè)人在北京市購(gòu)買自住商品房的，一人只能購(gòu)買一套住房。

　　林倩表示，目前北京四環(huán)以內(nèi)住房開盤價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.5萬(wàn)元/平方米左右，主要購(gòu)買人群除了國(guó)內(nèi)的投資者外，就是外籍人士。2009年，外籍人士購(gòu)買北京市住宅比例已經(jīng)達(dá)到5%。恢復(fù)“限外令”，對(duì)于高端樓盤的銷售是個(gè)打擊。

　　林倩表示，取消外籍人士在北京購(gòu)房的優(yōu)惠政策，可能還有一層深遠(yuǎn)的意義。就是防止境外熱錢流入國(guó)內(nèi)，炒房或者投資房地產(chǎn)。雖然2009年外籍人士在北京購(gòu)房的比例只有5%左右。但是如果不加以控制，2010年這一比例將會(huì)大規(guī)模攀升。

　　根據(jù)“意見”，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。

　　在2009年新開工政策性住房938萬(wàn)平方米，竣工229萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，2010年新開工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房13.4萬(wàn)套，將全部解決2009年底已通過(guò)審核正在輪候的住房困難家庭。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，北京地方版的“國(guó)11條”基本是根據(jù)2009年底國(guó)務(wù)院發(fā)布的“國(guó)11條”內(nèi)容制定的。在全國(guó)“兩會(huì)”召開之際推出，對(duì)于樹立市場(chǎng)信心，和打擊炒房有積極意義。

　　抑制投資性購(gòu)房

　　林倩表示，“意見”中關(guān)于抑制炒房和投資性購(gòu)房的內(nèi)容尤其值得關(guān)注。

　　據(jù)了解，直到春節(jié)前，仍有一些銀行執(zhí)行著寬松的二套房制度，只要能提供出家庭人均居住面積低于北京市公布的最低水平的相關(guān)證明，就可以享受到優(yōu)惠政策，首付比例放寬到2成。

　　而此次“意見”的出臺(tái)，將使改善型購(gòu)房人群的置業(yè)成本增加，對(duì)那些擁有多套房產(chǎn)仍然在購(gòu)房的人群起到一定抑制作用。

　　北京我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，2009年北京市通過(guò)購(gòu)買第二套住房來(lái)改善現(xiàn)有住房條件的人群占整個(gè)購(gòu)房人群比例的60%。如果首付比例提高，對(duì)這部分人群則會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用，而對(duì)于那些想改善但是首付能力很有限的人群來(lái)說(shuō)，則可能根本打消改善型置業(yè)的念頭。

　　陳民表示，由于過(guò)去幾年，北京的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，出售二手房的很多業(yè)主在繳納個(gè)稅時(shí)，通常為了省錢，都會(huì)選擇按總額1%納稅，而不選擇按照差額的20%納稅。在繳納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，則通常選擇按照差額繳納。

　　此次“意見”明確了，個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅的繳納方式必須統(tǒng)一。即如果營(yíng)業(yè)稅是按照差額繳納的，則個(gè)稅也應(yīng)按照差額繳納；反之如果營(yíng)業(yè)稅是按照全額繳納的，則個(gè)稅才可以按照總額1%繳納。

　　胡景暉表示，按照“意見”規(guī)定內(nèi)容，會(huì)讓那些原先想通過(guò)營(yíng)業(yè)稅按差額繳納，個(gè)稅按總額繳納的人無(wú)法避稅。換言之，現(xiàn)在想要購(gòu)買未滿五年的普通住房和已滿五年的非普通住房的人群，營(yíng)業(yè)稅就要負(fù)擔(dān)更多。

　　由于二手房交易的避稅空間相比以前縮小了，二手房的購(gòu)房成本也相對(duì)增加了。

　　陳民表示，北京新出臺(tái)的“意見”示范意義較大。如果能因此引起全國(guó)其他城市效仿，則新一輪全面調(diào)控樓市的行動(dòng)，將會(huì)在全國(guó)“兩會(huì)”以后形成高潮。