《財政部、國家稅務總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號文）明確，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。財稅〔2010〕42號文第三條明確，對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

    方案設(shè)計

    某企業(yè)因搬遷擬于2012年6月份轉(zhuǎn)讓一棟2007年購買的房子，企業(yè)購房發(fā)票注明購買金額為300萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅15萬元（能提供契稅完稅憑證）。現(xiàn)有一家商場想在此開連鎖店，另有一家改造安置房經(jīng)營管理單位想將此房作為改造安置住房房源，他們均出價500萬元，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房子不能取得評估價格。

    如果轉(zhuǎn)讓給商場，則：1.扣除項目包括房地產(chǎn)原價、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費。房地產(chǎn)原價包括原房地產(chǎn)權(quán)屬登記價格以及轉(zhuǎn)讓方原購入該房地產(chǎn)時繳納的印花稅、契稅和支付的登記費、中介費。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費為轉(zhuǎn)讓方在本轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)支付的交易服務費、中介費，假設(shè)共計345萬元；

    2.加計扣除金額＝300×5％×5年＝75（萬元）根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項規(guī)定的取得土地使用權(quán)所支付的金額和第（三）項規(guī)定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算�！秶�家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年�？鄢�項目金額合計：345＋75＝420(萬元)。

    3.土地增值額＝500－420＝80(萬元)，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，應納土地增值稅＝80×30％＝24萬元；如果轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營管理單位，由于增值額未超過扣除項目金額20%，則上述24萬元土地增值稅可以免征。

    轉(zhuǎn)讓給商場如此，如轉(zhuǎn)讓給改造安置房單位情況則有很大變化。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房，如果以市場價格分析，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當?shù)卣�策條件的情況下，可考慮轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項目金額20%的，也可以考慮將轉(zhuǎn)讓價格降低，使舊房的增值額不超過扣除項目金額20%的空間；如果舊房的增值額遠超過扣除項目金額20%的，由于沒有免征土地增值稅稅收優(yōu)惠，也就沒有了上述籌劃空間。

    注意事項

    根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》等規(guī)定，只有“建造”普通標準住宅出售的納稅人，才可適用“增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅”政策，非“建造”者不可適用該項政策。

    財稅〔2010〕42號文將該項政策的適用范圍擴大至“轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源”的企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織。