個人無償贈與不動產(chǎn)雖沒有發(fā)生現(xiàn)金交易，但并不意味著不用承擔納稅義務(wù)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，不同的贈與情形，贈與人與受贈人會產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)。為此，筆者結(jié)合現(xiàn)行稅收法規(guī)將個人贈與不動產(chǎn)的征免規(guī)定及注意事項歸納如下，供大家參考。

　　一、增值稅
(一)征稅規(guī)定
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)。也就是說，個人無償贈與不動產(chǎn)除用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的外，即使沒有取得任何經(jīng)濟利益，也應(yīng)當視同發(fā)生銷售行為，繳納增值稅。

　　(二)免稅規(guī)定
財稅〔2016〕36號文件附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第十五款規(guī)定，個人銷售自建自用住房免征增值稅。第三十六款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。也就是說，個人無償贈與的自建自用住房，以及家庭財產(chǎn)分割的行為均可以免征增值稅。

　　(三)注意事項
家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　二、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加
城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

　　三、土地增值稅
(一)免稅規(guī)定
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第四條規(guī)定，細則所稱的“贈與”指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。所以，個人無償贈與的不動產(chǎn)是住房的，同樣暫免征收土地增值稅。

　　(二)注意事項
1.上述社會團體，指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會和經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
2.除了上述贈與行為外，其他贈與行為均應(yīng)當征收土地增值稅。

　　四、契稅
(一)征稅規(guī)定
《契稅暫行條例》規(guī)定，房屋贈與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當按規(guī)定繳納契稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

　　(二)免稅規(guī)定
《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)規(guī)定，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復》(國稅函〔1999〕391號)規(guī)定，因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。

　　因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2014〕4號)規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

　　(三)注意事項
非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

　　五、印花稅
(一)征稅規(guī)定

　　根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于所列舉的應(yīng)稅憑證�！队』ǘ悤盒袟l例實施細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。由此可見，個人贈與不動產(chǎn)所書立的書據(jù)屬于印花稅的征收范圍，贈與、受贈雙方均應(yīng)繳納印花稅。

　　(二)免稅規(guī)定
《印花稅暫行條例》規(guī)定，財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)免納印花稅。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。所以，個人無償贈與的住房，贈與雙方同樣免征印花稅。

　　(三)注意事項
除上述免稅情形外，個人無償贈與不動產(chǎn)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

　　六、個人所得稅
(一)征稅規(guī)定
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。

　　(二)免稅規(guī)定
財稅〔2009〕78號文件同時規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹或?qū)ζ涑袚�直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，以及房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人的情況，對當事雙方均不征收個人所得稅。

　　(三)注意事項
1.財稅〔2009〕78號文件第五條規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈房屋對外銷售取得的所得，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計算繳納個人所得稅，適用稅率為20%。

　　2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)第二條第二款規(guī)定，在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。

　　(作者單位：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒地稅局)