擁有物業(yè)的企業(yè)在招商、招租過程中，為了與承租方實現(xiàn)共贏，企業(yè)往往會給承租方一定的激勵措施，比較普遍的情況是給予一定期間的免租期。由于免租期的存在，不少財務(wù)人員在日常的財務(wù)處理與稅務(wù)處理上產(chǎn)生差錯。通常企業(yè)財務(wù)人員會認(rèn)為免租期內(nèi)不計收入，也不計算繳納營業(yè)稅、所得稅等各項稅收，這種處理方法與相應(yīng)的會計準(zhǔn)則、稅收法規(guī)不符，造成企業(yè)收入確認(rèn)不準(zhǔn)確和不按規(guī)定時間申報納稅，構(gòu)成偷稅。下面以事例說明相關(guān)財務(wù)、稅務(wù)處理：
    某企業(yè)與商戶簽訂的于2009年5月份簽署合約，就該公司的經(jīng)營物業(yè)出租約定，出租期限為2009年5月1日-2015年12月底，前四個月為免租， 9月份的租金需在合同簽署時預(yù)付。每月租金為100萬元。
財務(wù)處理：根據(jù)財政部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會計制度>和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）》的通知（2003-4-14財會【2003】10號）第十七條的解答“出租人應(yīng)將租金總額在整個租賃期內(nèi)，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)應(yīng)確認(rèn)租金收入”。雖然該文件規(guī)范的是企業(yè)會計制度，但新會計準(zhǔn)則對收入的定義并未發(fā)生根本性變化，此項解答可作為會計確認(rèn)免租期收入的依據(jù)。根據(jù)該通知要求，在財務(wù)上應(yīng)將整個租金期內(nèi)的總租金額除以總租月份確認(rèn)每月租金收入，即100萬元/月*72月（收租月數(shù)）=7200萬元；7200萬元/80月（總租月數(shù)），=90萬元，即每月確認(rèn)90萬元的銷售收入；
   稅務(wù)處理：
   1、營業(yè)稅處理：根據(jù)新《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間即“收訖營業(yè)收入款或取得索取營業(yè)收入款的憑據(jù)的當(dāng)天”；新《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十四條對此進(jìn)行了解釋，“營業(yè)收入款”指的是納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項；“取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”是指1、簽訂書面合同的，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；2、未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。根據(jù)上述規(guī)定，由于本例中合同中明確規(guī)定，5-8月份為免租期，因此5-8月份并未產(chǎn)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。但是由于該公司約定9月份的租金在5月份預(yù)付，根據(jù)“書面合同確定的付款日期的當(dāng)天”的規(guī)定，該公司應(yīng)在5月份收到該項租金的時候確認(rèn)營業(yè)稅，并對9月份的租金相對應(yīng)的營業(yè)稅進(jìn)行預(yù)繳。
   從會計上的配比原則來考慮，由于5-8月的免租期內(nèi)計算確認(rèn)了租金收入，相應(yīng)的在5月份應(yīng)計營業(yè)稅金及附加為90*5.2%=4.68萬元；同時計入應(yīng)交稅金―營業(yè)稅（待付）中；
    2、所得稅處理：根《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入的確認(rèn)應(yīng)“按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)”，因此2009年5-8月份不確認(rèn)租金收入，由于會計上已經(jīng)做了收入的確認(rèn)，因此在所得稅申報時應(yīng)做納稅調(diào)整。

    由于會計的收入確認(rèn)原則與稅法納稅義務(wù)的確認(rèn)原則有較大的差異，同時由于給予免租期的經(jīng)營租賃的期限一般都比較長，企業(yè)應(yīng)該設(shè)置備查賬，當(dāng)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，雙方協(xié)商解除租約時要準(zhǔn)備好相關(guān)資料，向稅務(wù)部門申請退還多交的稅款或補繳不足稅款。

作者： 喬宗利   手機：13922845613
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