朱雪利

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實行四級超率累進(jìn)稅率，見下表：
　　
　　級　　增值額與扣除　　　　　　　　稅率　　　速算扣除
　　數(shù)　　項目金額的比率　　　　　　�。ǎィ�　　系數(shù)（％）
　　1　不超過50％的部分　　　　　　　　30　　　　　0
　　2　超過50％-100％（含）的部分　　　40　　　　　5
　　3　超過100％－200％（含）的部分　　50　　　　　15
　　4　超過200％的 部分　　　　　　　　60　　 　　35
　　
　　土地增值稅在實際計算過程中涉及大量的數(shù)據(jù)，人工計算難免會出現(xiàn)失誤，用Excel則能很輕松解決這個問題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用Excel計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。
　　
　　在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個前提，即財務(wù)費用中的利息支出，能夠按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)有效證明，且利息金額不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
　　
　　第一步：建立Excel工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、財務(wù)費用、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用、其他扣除項目、允許扣除項目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。
　　
　　第二步：輸入公式
　　
　　在F2單元格輸入“＝（C2+D2）*5%”，代表房地產(chǎn)開發(fā)間接費用按取得土地使用權(quán)所支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除（如上述假設(shè)不存在，只需把5%變?yōu)?0％，且“財務(wù)費用”變?yōu)椤?”即可）；
　　
　　在G2單元格輸入“＝（C2+D2）*20％”代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％扣除；
　　
　　在H2單元格輸入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于計算準(zhǔn)予扣除項目之和；
　　
　　在I2單元格輸入“=A2-H2”，此公式用于計算土地增值額；
　　
　　在J2單元格輸入
　　
　　“=IF(I2<=H2*0.5,I2*0.3,IF(I2<=H2,I2*0.4-H2*5%,IF(I2<=2*H2,I2*0.5-H2*15%,IF(2*H2〈I2,I2*60%-H2*35%))))”。（此公式用于計算應(yīng)繳的土地增值稅）
　　
　　這樣，計算增值稅的公式全部錄入完畢，下面我們舉例說明公式的運用。
　　
　　如某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生如下數(shù)據(jù)，收入總額5000萬元、與收入對應(yīng)的稅金為277.5萬元、購入土地使用權(quán)支付的費用為1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2500萬元、財務(wù)費利息支出100萬元，將上述數(shù)據(jù)分別輸入A2、B2、C2、D2、E2單元格，則在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自動計算數(shù)據(jù)分別為175、700、4752.5、247.5、74.25 ，即該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅74.25萬元。
　　
　　用上述數(shù)據(jù)計算的增值額為247.5萬元，占準(zhǔn)予扣除項目金額的5.21％，小于50％，適用30％稅率，速算數(shù)為零，應(yīng)繳土地增值稅等于增值額與30％的乘積，即74.25萬元，與Excel計算結(jié)果一致，有興趣的朋友還可輸入不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗證。
　　
　　另外，稅法對納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。因此，上述公式適用于開發(fā)非普通住宅的房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值，而要計算普通住宅土地增值則只需將J2單元格公式變?yōu)?br>　　
　　“=IF(I2<=H2*20%,0,IF(I2<=H2*0.5,I2*0.3,IF(I2<=H2,I2*0.4-H2*5%,IF(I2<=2*H2,I2*0.5-H2*15%,IF(2*H2〈I2,I2*60%-H2*35%)))))”即可。將上述數(shù)據(jù)代入公式后，因增值額占扣除項目5.21％，小于20％，增值稅為“0”
　　
　　這里需要說明一點，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已計入了管理費，因此不允許單獨扣除。
　　
　　作者電子信箱：zhuxueliymh@sina.com
　　　　電話：0316-6087017


（感謝作者向江蘇財經(jīng)信息網(wǎng)投稿，其他媒體如要引用轉(zhuǎn)載必須征得作者本人同意，否則責(zé)任自負(fù)。本站采用的稿件僅出于信息交流的目的，不代表網(wǎng)站的觀點，歡迎賜稿，歡迎批評指正。投稿信箱：tougao@jscj.net）