本報訊 房產(chǎn)新政后,上海首場土地拍賣結(jié)果顯示樓面地價降溫明顯,已較今年的最高點下降20%-40%。萬科(000002,股吧)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)和中國建筑(601668,股吧)旗下中建地產(chǎn)等前期高價拿地的各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛被套,而在香港上市的上海證大房產(chǎn)則因外灘地塊被標(biāo)普列入負(fù)面信用觀察名單。

　　5月7日,上海舉行了樓市新政后的首次住宅土地拍賣會,當(dāng)天出讓5幅土地。其中,條件苛刻的新江灣城地塊以底價成交;松江廣富林的土地成交價格則相比當(dāng)?shù)厍耙惠嗁u地價格“打了個8折”。這是上海住宅地塊一年多來首次出現(xiàn)價格下調(diào)。

　　今年2月26日,在10余家開發(fā)商的激烈爭奪下,相鄰且容積率相同的松江廣富林2-4號地塊最終由萬科聯(lián)合招商地產(chǎn)以16378元/平方米的高樓板價摘牌,并創(chuàng)下松江區(qū)“地王”紀(jì)錄。5月7日,上海北方城市投資發(fā)展有限公司以18.4億元的價格拿下松江區(qū)廣富林2-6號地塊,折合樓板價13724元/平方米。由此估算,萬科和招商地產(chǎn)所拍得的土地,僅僅時隔70天就已折價10%。

　　相比之下,一度高調(diào)贏得“上海地王”稱號的中建地產(chǎn)更是被深套50%以上。5月7日,上海城投以11.1億元底價摘得新江灣C4地塊,樓板價僅為10000元/平方米。不過,該地塊要求免費建造標(biāo)準(zhǔn)不低于9000元/平方米、建筑規(guī)模為2.7萬平方米的全裝修人才公寓,粗略計算成本為2.43億元,以此折算該地塊可出售的樓面地價在16100元/平方米左右。而2009年底,中建地產(chǎn)以37.2億元,折合樓板價高達(dá)32400元/平方米拍得江灣城C6地塊。

　　不僅上海地王紛紛折價,北京的央企地王也難逃被套厄運。今年3月,中國遠(yuǎn)洋(601919,股吧)地產(chǎn)、中國兵裝集團(tuán)、中國煙草總公司今年拍下望京、海淀和亦莊的三大地王。由于這些項目的預(yù)訂上市銷售時間在明后兩年,業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,面對可能持續(xù)下行的市場行情,地王被套牢的風(fēng)險也隨之增大。據(jù)調(diào)查,望京地塊周邊的房價已從最高點回落了3000-6000元/平方米。當(dāng)然,三大央企最有可選擇轉(zhuǎn)讓項目或暫緩開發(fā),但這將引發(fā)國土監(jiān)測部門的“囤地”調(diào)查。

　　香港上市的上海證大房產(chǎn),也由于今年92.2億元拍得的外灘地塊而陷入信用危機。4月30日,標(biāo)準(zhǔn)普爾評級宣布繼續(xù)將上海證大房產(chǎn)的“B+”長期企業(yè)信用評級列于負(fù)面信用觀察名單。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國宜認(rèn)為,證大地產(chǎn)92.2億元收購的上海商業(yè)地產(chǎn)地塊,該筆出讓金相當(dāng)于證大地產(chǎn)2009年末手頭現(xiàn)金的15倍,而且需要在相對較短的時間內(nèi)進(jìn)行支付,因此他預(yù)計證大地產(chǎn)的流動性將出現(xiàn)緊張。此外,證大房產(chǎn)還面臨其他短期債務(wù),包括12個月內(nèi)到期的2.82億元借款以及其他需支付的土地出讓金。而在支付9.2億元首期土地出讓金后,公司手頭現(xiàn)金將僅剩7億元。標(biāo)普認(rèn)為,如果證大房產(chǎn)未能在6月底前獲得足夠的資金或承諾支持此次土地收購,標(biāo)普將其評級至少下調(diào)一級。