近日,南京、無錫等城市傳出開發(fā)商為購房者“墊首付”的新聞,在上海,也有媒體稱部分開發(fā)商正在研究對(duì)購買二套房的購房者實(shí)施“補(bǔ)貼”措施。所謂“墊首付”,即為購房者先行墊付一定比例的首付款,完成交易后,購房者再在約定的加長的期限內(nèi)支付相應(yīng)的房款。而商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海目前尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的“墊首付”案例。

　　開發(fā)商:墊首付其實(shí)是件好事情

　　“從某種意義上來說,'墊首付’對(duì)于開發(fā)商是有利可圖的�！睂毶侥硺潜P的案場(chǎng)經(jīng)理如是說。在他眼里,政策調(diào)控之下,二套房首付五成的門檻,的確“攔住”了不少購房者,并逼迫這部分人群采取觀望態(tài)度,這就直接影響到了樓盤的銷售進(jìn)度。而目前,上海的多數(shù)樓盤的有價(jià)無市現(xiàn)象,已經(jīng)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上一覽無遺。

　　“這個(gè)時(shí)候,如果開發(fā)商幫助購房者跨過驟然加高的首付門檻,就不僅能拿到購房者手中的另一部分的首付款,也能順利'套出’銀行的購房貸款資金。”一位代理公司的負(fù)責(zé)人告訴商報(bào)記者,“對(duì)于開發(fā)商來說,賣掉房子,回籠（大部分）購房款,整個(gè)資金鏈才能保持安全�！�

　　據(jù)了解,在上海,“墊首付”的做法,上世紀(jì)90年代中期已經(jīng)盛行。對(duì)于當(dāng)時(shí)為數(shù)不少的滯銷樓盤,開發(fā)商幫忙“墊首付”,就能從銀行那里順利“轉(zhuǎn)回”剩余大部分按揭房款。然后,開發(fā)商已經(jīng)可以保證可觀的利潤。“更何況是房?jī)r(jià)飛漲的今天,開發(fā)商即使全數(shù)'墊’付五成首付,也能在剩下的購房貸款里獲得足夠的利潤。況且,購房者是簽訂了嚴(yán)格的房屋買賣合約的,不怕他不還�！逼謻|某樓盤銷售經(jīng)理這么對(duì)商報(bào)記者說。

　　換一個(gè)角度,開發(fā)商一般會(huì)認(rèn)為,如果他們?yōu)橘彿空摺皦|”首付,表面上是幫購房者的忙,實(shí)際上是幫了自己,而且,在目前的市場(chǎng)行情下,確實(shí)有不少改善性需求的購房者,因?yàn)闇惒积R頭寸,而放棄看好的房子。所以,此時(shí)開發(fā)商放出的部分首付款,是解決了“購房難”問題的一個(gè)銷售策略。

　　分析師:墊首付或促使變相抬房?jī)r(jià)

　　但一些樓市分析師并沒有開發(fā)商那樣“樂觀”,在他們看來,開發(fā)商為購房者墊首付,可能會(huì)造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　以一套100萬元的公寓為例,目前二套首付應(yīng)該是50萬元,這個(gè)時(shí)候如果購房者像調(diào)控之前一樣只準(zhǔn)備了30萬元“首付”,則開發(fā)商必須“墊資”20萬元,以爭(zhēng)取從銀行拿下余下50萬元的購房貸款。這個(gè)時(shí)候,風(fēng)險(xiǎn)就來了�！皩�(duì)于開發(fā)商來說,購房者的房子實(shí)質(zhì)上已經(jīng)抵押給了銀行,此時(shí)銀行和開發(fā)商（有了部分債權(quán)）加在一起,其房屋抵押價(jià)值可能已經(jīng)不足�！敝性�地產(chǎn)一位分析師作了分析。

　　按照上面的算法,開發(fā)商本來應(yīng)該進(jìn)賬100萬元,但因?yàn)椤皦|”了20萬首付款,因而實(shí)際進(jìn)賬已經(jīng)有70萬元（銀行的保證金部分先忽略不計(jì)）,開發(fā)商此時(shí)還實(shí)際握有購房者20萬元的“債權(quán)”,但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑、整體房?jī)r(jià)進(jìn)一步走弱的情況下,購房者如果像2008年一樣大規(guī)模鬧出“退房”行動(dòng),則開發(fā)商在余款上的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯露出來。

　　更重要的是,此種合約中,開發(fā)商實(shí)際上在以“自有資金”做免息貸款（給購房者）,此部分資金成本也就是開發(fā)商給予購房者的“優(yōu)惠”。當(dāng)然,開發(fā)商一般都會(huì)找一家投資公司類的“第三方”來給購房者貸款,相應(yīng)的,也有可能拿標(biāo)的房屋的部分做抵押,這樣就會(huì)有循環(huán)抵押存在。在市場(chǎng)不好的情況下風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,一般開發(fā)商所合作的“投資公司”,可能執(zhí)業(yè)資質(zhì)都有問題,“他們可能不像銀行等金融機(jī)構(gòu)那樣,可以房產(chǎn)實(shí)物或者企業(yè)的信用為擔(dān)保,而是以暴利為擔(dān)保。而對(duì)于購房者來說,如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（一般不超過3年）還不了“投資公司”的錢,就將面臨比銀行商業(yè)貸款利息高很多倍的罰息。

　　值得關(guān)注的是,這種付款購房的合約格局中,很容易出現(xiàn)開發(fā)商變相做高房?jī)r(jià)的情況。還以上面的100萬元房子為例,假使開發(fā)商能抬高房?jī)r(jià)到120萬元,這樣就能從銀行貸款60萬元。相較之前只能貸到的50萬元,多貸出來的10萬元可以對(duì)沖掉開發(fā)商“借”給購房者的20萬元的一半。

　　銀行:風(fēng)險(xiǎn)必將轉(zhuǎn)嫁到銀行頭上

　　在這樣一種“三角”關(guān)系中,負(fù)責(zé)按揭的商業(yè)銀行之所以會(huì)同意給購房者貸款五成房款,其中之一的前提是,銀行已經(jīng)看到了購房者向開發(fā)商支付全部預(yù)付款的證據(jù),但此時(shí),如果開發(fā)商僅收到購房者部分房款,卻仍向銀行提供首付款“已經(jīng)付清”的證明,則面對(duì)銀行的借款（抵押）人,亦即購房者,實(shí)際上是在向銀行隱瞞部分債務(wù)。

　　一位銀行工作人員甚至向商報(bào)記者表示,“這事實(shí)上存在一種以'假首付’套取按揭貸款的嫌疑。其在合規(guī)性上大有問題,會(huì)直接影響銀行對(duì)購房者的信用評(píng)估,不僅會(huì)造成銀行出現(xiàn)壞賬、呆賬的風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)影響目前整個(gè)以差異化收緊房屋信貸為主的宏觀調(diào)控效果�！�

　　金融專家表示,如果“墊首付”的做法極端一些,則市場(chǎng)上難免出現(xiàn)“零首付”的新房促銷現(xiàn)象�！斑@樣的話,如果房?jī)r(jià)持續(xù)快速的下跌,則開發(fā)商很可能收不回余款、銀行面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn),“當(dāng)銀行、開發(fā)商和個(gè)人之間出現(xiàn)三角債,房屋抵押的價(jià)值又發(fā)生不足的現(xiàn)象時(shí),后果就不堪設(shè)想了。”

　　延伸分析 上海也將出現(xiàn)“墊首付”

　　業(yè)內(nèi)人士指出,新政策出臺(tái)后,上海新房市場(chǎng)目前的折扣樓盤越來越多,比如部分樓盤,居然祭出只給二套購房者房?jī)r(jià)優(yōu)惠的怪招。

　　目前開發(fā)商的打折行為和部分墊首付行為,其實(shí)是一回事,都是開發(fā)商稍微讓利,以提高回籠資金的速度。但上海市場(chǎng)現(xiàn)在并沒有真正出現(xiàn)開發(fā)商為購房者“墊首付”的案例,原因或許是因?yàn)樯虾５恼{(diào)控政策細(xì)則還沒有出臺(tái)�；蛟S,等上海地方細(xì)則明確之后,開發(fā)商“墊首付”的行為也將不斷出現(xiàn)。