長期以來,關(guān)于 “房荒”和“地荒”的說法在上海廣為流傳,并成為支撐上海房價上漲預(yù)期的主要“證據(jù)”。然而,社會普遍關(guān)注,截至目前為止,上海到底有多少已出讓但尚未開發(fā)的土地？這些土地能夠轉(zhuǎn)化為多大規(guī)模的住房供應(yīng)量？除此之外,還有多少存量土地尚未通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)來直接反映,這些存量土地將會如何影響上海未來新增商品住房的供應(yīng)空間？

　　記者昨天從上海易居房地產(chǎn)研究院獨家獲得的一份 “上海房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”課題研究成果顯示,課題組認為,上海商品住房庫存已經(jīng)下降到了歷史低點,亦即已經(jīng)沒有較大的繼續(xù)下降空間。預(yù)計在觀望情緒濃厚的情況下,大多數(shù)開發(fā)商會在今年2季度的5、6月及3季度都保持推遲推盤、靜觀其變的狀態(tài),由此也將導致商品住房供應(yīng)量的減少。

　　商品住房庫存不會顯著影響今年供應(yīng)空間

　　據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,2009年底上海的商品房網(wǎng)上可售量已經(jīng)下降到了490萬平方米。

　　考慮到商品住房市場上存在的某些供求不匹配現(xiàn)象,以及供給和成交之間的時間差等因素,課題組認為490萬平方米的庫存已經(jīng)是一個合理的庫存水平,很難在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)進一步的下降。因此,課題組認為商品住房庫存對2010年上海商品住房供應(yīng)空間不會產(chǎn)生顯著影響,因此,對其影響,忽略不計。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院課題組認為,如果2010年上海世博會使得中環(huán)以內(nèi)所有住宅項目停工半年,將減少7.5%的新開工住房面積向新增住房供應(yīng)面積的轉(zhuǎn)化 （其中,假設(shè)認為2010年保障性住房的供應(yīng)量也將相應(yīng)減少7.5%）,即減少129萬平方米的新增住房供應(yīng)量。因此,預(yù)計2010年上海住房供應(yīng)空間約為1592萬平方米。

　　綜上所述,課題組推算, 2010年上海住房供應(yīng)空間約為1592萬平方米。其中,商品住房供應(yīng)空間約為1222萬平方米,保障性住房的供應(yīng)空間為370萬平方米。但考慮到2009年上海市沒有把可供應(yīng)的保障性住房進行銷售,因此,課題組預(yù)測2010年上海保障性住房的供應(yīng)空間應(yīng)為600-800萬平方米。

　　多數(shù)開發(fā)商2、3季度推遲推盤、靜觀其變

　　供應(yīng)能力并不等于實際的供應(yīng)量。到底有多少供應(yīng)能力能夠轉(zhuǎn)換成為實際的供應(yīng)量,是由諸多因素來決定的。其中,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其影響下的市場環(huán)境是重要影響因素之一。

　　綜合來看,此次調(diào)控是近年來最為嚴厲的一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。在這種“利空”政策的沖擊下,房地產(chǎn)開發(fā)商在新增商品住房的供應(yīng)方面,有三種可行的策略:其一,按部就班推盤;其二,加速推盤;其三,推遲推盤,靜觀其變。

　　由于房地產(chǎn)新政極大地抑制了商品住房領(lǐng)域的投資和投機需求,同時由于這一新政扭轉(zhuǎn)了人們對于房價走勢的預(yù)期,使得包括剛性需求在內(nèi)的所有需求方都產(chǎn)生了濃厚的觀望情緒。從而導致成交量必定會在一定時期內(nèi)維持在較低的水平。在此情況下,靜觀市場變化、按部就班或推遲推盤成為了多數(shù)開發(fā)商的理性選擇。

　　與2008年底相比,當前大多數(shù)開發(fā)商資金儲備相對充實,銷售量的縮減在短期之內(nèi)不會造成較大的資金壓力。預(yù)計在觀望情緒濃厚的情況下,大多數(shù)開發(fā)商會在2季度的5、6月及3季度都保持推遲推盤、靜觀其變的狀態(tài),由此也將導致商品住房供應(yīng)量的減少。而等到第4季度,如果宏觀調(diào)控政策有所松動,房價走勢預(yù)期發(fā)生改變,開發(fā)商就會加速推盤,供應(yīng)量也將迅速增加。

　　調(diào)控政策若松動商品住房需求將驟增

　　課題組認為,此次新政緊縮力度要遠甚于上次,首付不低于50%,是以往政策中從來沒有過的,而貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,以前曾有規(guī)定,但政策有反復,執(zhí)行也不嚴格,此次必然會相對嚴格的執(zhí)行。因此,從個人信貸政策收緊這一角度來看,首付的提高和利率的上升,必然會抑制改善性需求和投資投機需求。除此之外,新政中關(guān)于“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”的規(guī)定,是直接針對商品住房投資和投機活動所采取的嚴厲信貸政策,將顯著抑制商品住房的投資和投機需求。

　　課題組預(yù)測,房地產(chǎn)新政將會顯著抑制上海商品住房的投資和投機需求,同時還將對首次置業(yè)需求以及改善性需求產(chǎn)生明顯影響。另外,房地產(chǎn)新政所引起的人們關(guān)于未來房價走勢預(yù)期的調(diào)整,將會使住房需求方普遍產(chǎn)生濃厚的觀望情緒。在這種情況下,商品住房需求會延遲釋放,課題組預(yù)計至第4季度底之前,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將保持收緊態(tài)勢,商品住房需求將會保持在相對較低水平。之后,如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)松動,則商品住房需求將會再次驟然猛增�？梢�,未來半年里上海商品住房的需求走勢已然清晰,年底走勢主要取決于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是否實現(xiàn)轉(zhuǎn)向。