4月中旬以來(lái)的一系列房地產(chǎn)新政,扭轉(zhuǎn)了人們對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院日前完成的 “上海房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”課題研究顯示,如果上海出臺(tái)的房地產(chǎn)新政細(xì)化政策相當(dāng)嚴(yán)厲,將會(huì)使房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期成為普遍共識(shí)。一旦如此,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商會(huì)爭(zhēng)相降價(jià),加速推盤(pán),以避免更大的損失。

　　來(lái)自上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,去年年底時(shí),上海商品房網(wǎng)上可售量已經(jīng)下降到了490萬(wàn)平方米。易居研究院認(rèn)為,上海商品住房庫(kù)存量已經(jīng)下降到了歷史低點(diǎn),也已沒(méi)有較大的繼續(xù)下降空間。 4月中旬以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政,是近年來(lái)最為嚴(yán)厲的一次房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控。在這種“利空”政策的沖擊下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在新增商品住房的供應(yīng)方面,有三種可行的策略:其一,按部就班推盤(pán);其二,加速推盤(pán);其三,推遲推盤(pán),靜觀(guān)其變。

　　由于新政極大地抑制了投資投機(jī)需求,也扭轉(zhuǎn)了人們的房?jī)r(jià)預(yù)期,使得包括剛性需求在內(nèi)的所有需求方都產(chǎn)生了濃厚的觀(guān)望情緒,從而導(dǎo)致成交量會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)維持在較低的水平。在此情況下,開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)但未必能實(shí)現(xiàn)加速銷(xiāo)售,因此,大多選擇了按部就班或推遲推盤(pán),靜觀(guān)市場(chǎng)變化。

　　與2008年底相比,當(dāng)前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金儲(chǔ)備相對(duì)充實(shí),銷(xiāo)售量的縮減在短期之內(nèi)不會(huì)造成較大的資金壓力。如果沒(méi)有進(jìn)一步的政策調(diào)控,預(yù)計(jì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)在5、6月及三季度都保持推遲推盤(pán)、靜觀(guān)其變的狀態(tài),由此也將導(dǎo)致商品住房供應(yīng)量的減少。等到第四季度,如果宏觀(guān)調(diào)控政策有所松動(dòng),房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期發(fā)生改變,開(kāi)發(fā)商就會(huì)加速推盤(pán),供應(yīng)量也將迅速增加。

　　課題組認(rèn)為,如果上海出臺(tái)的房地產(chǎn)新政細(xì)化政策相當(dāng)嚴(yán)厲,房?jī)r(jià)下跌預(yù)期成為共識(shí),那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)爭(zhēng)相降價(jià),加速推盤(pán)。屆時(shí),樓市會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量上升、成交價(jià)格逐步下降的局面。因此,上海后續(xù)的細(xì)化政策,對(duì)于樓市供應(yīng)量的變化將會(huì)非常關(guān)鍵。另外,新政所引起的人們關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的調(diào)整,將會(huì)使住房需求方普遍產(chǎn)生濃厚的觀(guān)望情緒,使商品住房需求延遲釋放。

　　另?yè)?jù)了解,4月份以來(lái)上海已有近40個(gè)新盤(pán)推出優(yōu)惠打折。位于寶山區(qū)的香逸灣在五一房展會(huì)期間的報(bào)價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米,目前最新報(bào)價(jià)為1.88萬(wàn)元/平方米,單價(jià)小幅下降200元;同樣是位于寶山區(qū)的飄鷹錦和花園,4月下旬時(shí)報(bào)價(jià)1.78萬(wàn)元/平方米,目前報(bào)價(jià)為1.75萬(wàn)元/平方米,單價(jià)下降300元。