《中國會計報》記者日前從權(quán)威渠道獲悉,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同人民銀行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門,擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預(yù)售賬款實施監(jiān)控。

　　這意味著,房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算前,將難以動用項目此前的預(yù)售賬款。

　　實行預(yù)售賬款�？顚Ｓ�

　　根據(jù)擬定的方案,今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶,并按照項目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“�？顚Ｓ谩�。

　　房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目竣工交付及結(jié)算時,才能支配使用項目此前的預(yù)售賬款。

　　根據(jù)現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則,房地產(chǎn)項目的預(yù)售款項被計入流動負(fù)債,當(dāng)作為標(biāo)的物的商品房竣工交付后,結(jié)轉(zhuǎn)成為營業(yè)收入。

　　預(yù)售賬款作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的資金,一直被其靈活使用。但此次預(yù)售賬款專項賬戶的建立,將死死地捆綁住房地產(chǎn)企業(yè)的手腳。

　　政策意圖似乎非常明顯,旨在給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈以巨大壓力,使熱得幾近瘋狂的樓市降溫。

　　天職國際會計師事務(wù)所質(zhì)監(jiān)及技術(shù)支持部合伙人楊力生分析,新規(guī)從使用性質(zhì)和使用時間上對預(yù)售款進(jìn)行了規(guī)范�！耙环矫�,預(yù)售款針對開發(fā)和工程資金所需'�？顚Ｓ谩�;另一方面,時間上也只存在兩種情況,即項目竣工交付和結(jié)算�！痹S多房地產(chǎn)企業(yè)因此緊張起來。一位開發(fā)商在接受記者采訪時表示,如果依據(jù)合同每月按施工進(jìn)度付款,那么就會每月結(jié)算一次,然后憑合同和結(jié)算書使用這筆資金。

　　“假如預(yù)售款是100元,但實際結(jié)算可能只用50元,剩下的也不讓我們隨便用。以前資金可以在項目間串著用,我們可以用浮動的資金投資拿地,現(xiàn)在這些渠道都封閉了�！�

　　預(yù)售賬款一旦受監(jiān)控,降價只是時間問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿酱驂?降價只是時間問題。

　　房地產(chǎn)項目的預(yù)售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸款,兩者構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。其中,首付款在項目開盤時就已交付,按揭貸款則在樓盤封頂時由銀行發(fā)放。目前,這兩筆款項在項目竣工交付之前由房地產(chǎn)企業(yè)自由支配。

　　上述開發(fā)商告訴記者,預(yù)售款占總投資的比例還是比較大的,雖然各項目之間會存在差異,但基本上穩(wěn)定在30%左右。

　　“預(yù)售款的使用非常靈活,其大部分被用來拿地。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露。

　　但這一切或許將很快成為歷史。

　　“如果對預(yù)售款進(jìn)行專項監(jiān)管,這筆錢就無異于定期存款,動不了。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)說。

　　消息剛一放出,降價先鋒恒大地產(chǎn)便于5月9日召開2010年戰(zhàn)略合作伙伴高層峰會,與近200家合作伙伴,包括主體建筑、材料設(shè)備、裝修、園林和營銷等產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)達(dá)成新的盟約,聯(lián)手控制成本。

　　而此前,恒大地產(chǎn)剛剛宣布8.5折全國統(tǒng)一降價促銷。

　　針對恒大的降價行為,不少房地產(chǎn)企業(yè)都表示,那是因為恒大的現(xiàn)金流出現(xiàn)了很大的問題,“他們年前拿了很多的地。”但當(dāng)記者詢問這些企業(yè)是否會降價時,他們紛紛表示,目前還沒有降價的計劃。

　　其實,每年1月至3月都是房地產(chǎn)企業(yè)開始執(zhí)行新的年度計劃的時間,而此刻房地產(chǎn)企業(yè)都在等全國兩會針對房地產(chǎn)市場的消息,是否拿地也要考慮全國兩會的風(fēng)向。今年全國兩會對此并未有太明顯的打壓政策,于是3月份讓開發(fā)商很興奮�！皠傄�有動作,'新國十條’就下來了,現(xiàn)在錢還沒花出去,所以能堅持一段時間�！鄙鲜鲐攧�(wù)總監(jiān)告訴記者。

　　但隨著“新國十條”的出臺和地方政府有關(guān)細(xì)則的陸續(xù)出臺,樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫,消費者和房地產(chǎn)企業(yè)將會展開博弈,后續(xù)加息和銀行貸款持續(xù)收緊的政策也會隨之而來,房地產(chǎn)企業(yè)又該去哪里融資？倘若另辟蹊徑,即使是基金、信托也不會輕易伸出橄欖枝,屆時降價只是時間問題。