在“2010政變地產(chǎn)”系列觀察與解讀溫州論壇上,SOHO中國總裁閻巖表示,大量的國外金融企業(yè)可能會(huì)在未來一段時(shí)間進(jìn)入中國,會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

　　以下為問答環(huán)節(jié)實(shí)錄:

　　問:我也是業(yè)內(nèi)的,我想問一下潘總,在我們開發(fā)的項(xiàng)目,除了東海廣場,還有一些住宅項(xiàng)目。

　　在剛才我們解讀的過程中,有一個(gè)地方我有自己的看法,是一個(gè)誤區(qū),昨天晚上我看巴菲特在中央二臺(tái)做了一個(gè)新聞采訪,巴菲特回答了兩個(gè)問題,第一,未來十年二十年,中國經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)增長。第二個(gè)問題我們繼續(xù)投資哪一塊。他說房地產(chǎn)和黃金。在房地產(chǎn)投資這里頭,住宅和商鋪都是一樣的。這是我的看法。謝謝。

　　問:潘總,您好,見到您我很榮幸。東海廣場我一直比較關(guān)注,我想問一下,在這里東海廣場投資回報(bào)率能達(dá)到多少？這樣好讓我心里有點(diǎn)底。

　　閻巖:感謝這位客戶朋友。他一定跟我們銷售人員聯(lián)絡(luò)一段時(shí)間了。東海廣場是一個(gè)特別的項(xiàng)目,大家知道,這個(gè)項(xiàng)目并不是SOHO中國建設(shè)的,這個(gè)項(xiàng)目是在金融危機(jī)的最嚴(yán)重的期間是我們從摩根士丹利手里面拿下來的。摩根士丹利當(dāng)時(shí)在中國持有了很多的房產(chǎn),他們有一些已經(jīng)全部出手,減少了在中國的房地產(chǎn)投資。這個(gè)項(xiàng)目我們當(dāng)時(shí)在購買過程中,持續(xù)了幾個(gè)月時(shí)間,最后用一個(gè)相對(duì)在當(dāng)時(shí)市場上大家認(rèn)為比較低的價(jià)格買下來。當(dāng)時(shí)買下來的價(jià)格是一平米3萬4千塊錢。因?yàn)檫M(jìn)入了項(xiàng)目之后,我們有機(jī)會(huì)跟靜安區(qū)政府一起認(rèn)識(shí),也跟他們交流靜安區(qū)發(fā)展的情況,我們了解到實(shí)際上在靜安區(qū)這個(gè)地方,目前拆遷的成本一平米已經(jīng)超過5萬塊錢。主要因?yàn)樯虾Ｊ杏幸粋�(gè)現(xiàn)在看來不是很正確的決定,就是他們?nèi)莘e率有一個(gè)非常嚴(yán)格的要求,容積率比較低,因?yàn)樗麄儠?huì)怕城市過于密集會(huì)對(duì)城市產(chǎn)生問題。所以在靜安區(qū)再也不會(huì)有這種大型的商業(yè)建設(shè)的,不是政府不想建,而是政府沒有辦法動(dòng)拆遷。因?yàn)椴疬w出過很多問題,大家知道最有名的是周正毅,其實(shí)周正毅產(chǎn)生的問題就是在靜安區(qū)東八塊產(chǎn)生的。

　　關(guān)于東海廣場,大家知道我們正在銷售。我們在銷售的過程當(dāng)中,也是在上海相對(duì)來說租金受到金融危機(jī)影響,是一個(gè)下跌的時(shí)間段里面銷售。下跌到什么程度,就是在它旁邊的恒隆廣場,應(yīng)該在普西地區(qū)辦公樓比較有代表性的,里面外資企業(yè)駐扎比較多,他們多少年以來每平米每天租金15塊錢,現(xiàn)在他們最低已經(jīng)降到8塊錢。但是最近一段時(shí)間,上海租金回流的情況比較明顯,主要體現(xiàn)在外資的回流,因?yàn)樯虾Ｗ鳛橐粋�(gè)亞洲未來的金融中心,實(shí)際上目前在整個(gè)金融市場上占的位置越來越大。我兩年前看過一篇郎咸平教授的觀點(diǎn),他說美國人讓中國人民幣升值背后的目的是什么,他的觀點(diǎn)就是蓋特那突然訪華,回去后沒有再高調(diào)談人民幣升值,他認(rèn)為蓋特那拿到了中國更高的承諾,他們最大的目的是讓中國開放金融的資本市場。據(jù)郎教授的分析,蓋特那已經(jīng)拿到一定的承諾,但具體什么樣,他沒有講,這就意味著大量的國外金融企業(yè)可能會(huì)在未來一段時(shí)間進(jìn)入中國,而他們進(jìn)入中國的唯一的目的地是上海,其實(shí)并不是北京這樣的城市。我自己本人也有機(jī)會(huì)接觸到一些國外金融方面的一些人。他們也談到在奧巴馬上臺(tái)后,對(duì)華爾街投資銀行的監(jiān)管力度加大非常多,在過去一兩個(gè)月時(shí)間,美國聯(lián)邦政府對(duì)高盛有了一系列的懲罰措施,這就使得大量的國外金融機(jī)構(gòu)像亞洲轉(zhuǎn)移。而亞洲他們覺得最具活力就是中國,中國無可替代的就是上海。所以上海商業(yè)除了我剛才談的中國中小企業(yè)外,國外金融企業(yè)的需求會(huì)在短期內(nèi)有一個(gè)集中的增長,這些地方是需要辦公樓的。所以東海廣場達(dá)到4%,有的租戶壓得比較低3%,但有的樓層歸達(dá)到5。但隨著租金的上漲,隨著上海辦公樓需求不斷的增長,這樣一個(gè)投資比例會(huì)得到一定改善。但是,我并不想給大家一個(gè)不著邊際的想象,因?yàn)橥顿Y回報(bào)率不會(huì)過高,因?yàn)閲�際投資回報(bào)率都維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平。因?yàn)槟悴皇怯媚闳�部的資金來投資,如果用你自有資金來算的話,你的投資回報(bào)應(yīng)該是8以上。