房地產(chǎn)投資周期一般在2至3年,所以緊縮樓市的同時,必須考慮兩年后的住宅供應(yīng)問題

　　針對近來中央連續(xù)出臺舉措調(diào)控樓市,接受采訪的境內(nèi)外多位專家均認為現(xiàn)階段擠壓樓市泡沫十分必要,但專家同時提醒,調(diào)控會對房地產(chǎn)即期投資產(chǎn)生抑制作用。地產(chǎn)投資周期一般為兩年,目前的投資可能造成兩年后的住宅供應(yīng)短缺,為房價再次大幅反彈埋下伏筆。

　　針對此,香港科技大學(xué)經(jīng)濟系教授雷鼎鳴、北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授陳玉宇均認為,中央應(yīng)在“緊需求”的同時“寬供給”,通過加大保障性住房投資,特別是提高城鄉(xiāng)土地使用效率等,補充未來可能出現(xiàn)的市場投資缺口,避免屆時因新盤供應(yīng)短缺而再給投機者以炒作機會,使房價再陷暴漲暴跌怪圈。

　　其一:房地產(chǎn)投資周期一般在兩年左右。決策部門在緊縮樓市的同時,必須考慮兩年后的住宅供應(yīng)問題,否則可能顧此失彼,造成未來的住宅供應(yīng)短缺和樓價反彈式飆升。

　　雷鼎鳴教授對本刊記者說,香港的樓市調(diào)控歷史上曾出現(xiàn)過上述情況。香港調(diào)控部門1994年曾針對預(yù)售樓混亂情況進行規(guī)管,要求開發(fā)商預(yù)售樓花只能在新盤落成前一年進行,不得提前。這一政策降低了開發(fā)商的贏利預(yù)期,致使當(dāng)年香港房地產(chǎn)投資大幅減少。

　　調(diào)控部門當(dāng)時并沒注意到這一情況。到1996年,香港住宅市場開始出現(xiàn)供不應(yīng)求,加之各種因素推波助瀾,終于在1997年釀成了香港歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫。其泡沫之大,即便是今年一季度飆升后的香港樓價,也只相當(dāng)于當(dāng)年的70%～80%。

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院陳玉宇教授表達了同樣擔(dān)心。他告訴本刊記者,內(nèi)地大城市今年一季度的樓價飆升,便與兩年前經(jīng)濟收縮期內(nèi)房地產(chǎn)投資低迷有關(guān)。

　　受2007年以來連續(xù)調(diào)控及此后金融海嘯的影響,國內(nèi)房地產(chǎn)投資在2008年初至2009年中持續(xù)低迷,2009年上半年全國房地產(chǎn)投資與上年同期比回落23.6個百分點,反映在今年一季度的樓市則是新盤供應(yīng)跟不上需求增長。新房供不應(yīng)求,成為原本就不規(guī)范的樓市的炒作題材,導(dǎo)致北京等大中城市近期房價瘋狂上漲。

　　其二:關(guān)注房地產(chǎn)投資不僅是增加土地供應(yīng),更重要的是將現(xiàn)有城建土地充分利用。建議規(guī)劃部門要對樓盤高度有一定的要求,避免浪費寶貴的土地資源。

　　陳玉宇指出,在城市土地資源十分寶貴的情況下,北京的城市人口密度自1998年至2008年的10年間非但沒有提高,反而下降了一半以上,從每平方公里2300人下降到1100人。這與城區(qū)擴張過快,土地沒有得到充分利用有關(guān)。

　　陳玉宇認為,各地政府之所以有強烈的城區(qū)擴張沖動,是因為其間利益巨大,僅農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地“招拍掛”一項,價值產(chǎn)出便可遠勝原有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出。

　　所以,要抑制城區(qū)無序擴張,杜絕土地資源浪費問題,長期看還需從官員政績考核,以及地方財政與土地的關(guān)系入手,完善分稅制和地方政府考核機制。

　　但從近中期看,要解決這一問題,必須加強城市建設(shè)用地的規(guī)劃和監(jiān)管。

　　陳玉宇強調(diào),城市規(guī)劃建設(shè)的各個部門應(yīng)有綜合思維,避免只從自己的角度單一地思考問題,“容積率、綠化率固然重要,但必須與中國的城市人口增長速度、國家的土地資源現(xiàn)狀,以及長遠的可持續(xù)發(fā)展聯(lián)系起來綜合考慮”。

　　從這一角度出發(fā),陳玉宇認為目前國內(nèi)的民用和商用建筑高度普遍不夠,土地浪費現(xiàn)象嚴重。

　　其三:避免“投鼠忌器”,擠壓樓市泡沫應(yīng)綜合利用多種手段。

　　雷鼎鳴介紹道,香港樓市也曾針對炒家進行過調(diào)控,最后效果并不好。因為炒家很靈活,當(dāng)時打擊短期炒樓,炒家們就不賣樓,改為在樓內(nèi)注冊公司后賣公司,其結(jié)果是,非但沒有打擊炒家,反而使投機者逃掉了該交的印花稅。

　　中國應(yīng)吸取上世紀80年代日本的教訓(xùn)。雷鼎鳴分析道,目前內(nèi)地樓價飆升,其中一個原因與日本當(dāng)時很相似,即因幣值低估造成通脹預(yù)期上升。幣值低估導(dǎo)致熱錢流入,熱錢流入增加國內(nèi)通脹壓力;通脹壓力使人們將資產(chǎn)投入到樓市和股市,從而導(dǎo)致這兩個市場的價格暴漲。

　　所以,雷鼎鳴認為,抑制樓價不能只針對炒家,而是要把與樓價飆升相關(guān)的各環(huán)節(jié)“都動一下”,不一定力度太大,但要多管齊下,如信貸緊縮、增加土地供應(yīng)、提高建設(shè)用地使用效率、增加保障性住房建設(shè),人民幣匯率適當(dāng)升值以及加息等。綜合利用各種調(diào)控手段,才能使整個經(jīng)濟鏈條的各個環(huán)節(jié)繼續(xù)保持動態(tài)潤滑和平衡,避免單向調(diào)控引發(fā)的系統(tǒng)不適。

　　陳玉宇認為,打擊炒房短期內(nèi)可抑制房價,但要根本解決問題,還是要通過體制改革,理順地方財政與土地、官員政績與GDP、銀行業(yè)績與樓市等各個環(huán)節(jié)的關(guān)系;同時為近期可能出現(xiàn)的樓按違約和不良貸款上升做好準備�！�