多方博弈使市場陷入僵持局面

　　“收入分配差距過大、投資渠道過窄、保障性住房建設(shè)力度不足等諸多問題,都是影響中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不利因素。中央政府應(yīng)加快經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變,完善長期制度建設(shè)。 ”

　　在多方博弈之下,價高量跌的市場觀望態(tài)勢明顯,樓市進入了買賣雙方各自按兵不動的 “靜默期”。市場的變化引發(fā)猜測:在這種微妙的對峙當中,怎樣的調(diào)整才能改變市場的動態(tài)平衡,打破多方博弈的局面？

　　默契:撐住不降價

　　由于工作日的緣故,北京東北三環(huán)外正在開盤的太陽公元售樓處異常冷清。就在幾天前,這片樓盤的新開項目開出了45000元每平方米的開盤均價,遠遠超出上一期開盤均價6000元到7000元每平方米。雖然開盤當日,一些媒體爆出了新盤放號被搶購一空的新聞,不過記者采訪時發(fā)現(xiàn),太陽公元此次新開的15號樓依舊還有不少待售的房源,僅一套簽約,預(yù)訂量不足三分之一,購房現(xiàn)場也遠沒有傳說中的那樣火爆。

　　與太陽公元不同,北京的另一處普通商品住宅,即將于6月中旬開盤的新項目遠洋沁山水?上品依舊受到了追捧。銷售人員告訴記者,雖然這次只有393套房源上市,但上周一個星期內(nèi)他們就已經(jīng)放出了超過4770個房號。這次開盤的三棟商品住宅的均價分別達到每平方米24000元、28500元、30000元,超過了去年同期開盤項目均價一倍還要多,即便如此,銷售人員依然表示,“這是在考慮到政策調(diào)控影響后的謹慎定價。 ”

　　除了記者走訪的這兩處樓盤,京城5月其他新開樓盤的價格均保持高位。 6月即將開盤的數(shù)量少于5月,開盤價則依舊沒有回落的勢頭。雖然不是每個新開樓盤都能保持遠洋沁山水那樣的人氣,但撐住不降價幾乎成了開發(fā)企業(yè)間達成的“默契”。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為,雖然調(diào)控政策力度空前,但市場運行依舊存在強大的慣性,再加上去年一年樓市的火爆局面已經(jīng)讓很多開發(fā)商回籠了大量資金,穩(wěn)定的資金鏈也增加了房價持續(xù)高企的籌碼。

　　買賣雙方博弈死結(jié)

　　平靜的市場背后是對買賣雙方的考驗。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求量極大,短期間內(nèi)的資金充裕究竟能夠持續(xù)多久,本身就是一個未知數(shù)。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,政策調(diào)整對開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績已經(jīng)產(chǎn)生顯著影響,部分企業(yè)已靈活調(diào)整銷售策略。與此同時,企業(yè)融資和拿地也已受到顯著影響:銀行信貸和公開資本市場融資難度加大,高價拿地現(xiàn)象明顯減少。此外,由于加強預(yù)售資金監(jiān)管等多項政策的疊加效應(yīng),企業(yè)資金壓力將顯著加大。

　　對于購房者而言嗎,政策重拳與房價堅挺的反差讓人憂心。一方面,不少購房者期待著樓市調(diào)控能夠?qū)⒎績r拉回到理想的高度,或是期待能夠在市場的 “底部”尋機出手;另一方面,很多購房者也擔憂,隨著需求的積累,新開樓盤數(shù)量的不斷減少,未來的市場會再次出現(xiàn)一輪報復(fù)性的上漲。

　　普通購房者的擔心從一定程度上也鼓勵著開發(fā)企業(yè)繼續(xù)著自己的定價策略,從而形成了一個相互博弈無從解開的死結(jié),使得本輪的地產(chǎn)調(diào)控面臨著“持久戰(zhàn)”的危險。

　　短期內(nèi)樓市必調(diào)整

　　此次出臺的各項調(diào)控政策決定了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場量價調(diào)整的必然性。但考慮到目前中國經(jīng)濟所處階段和房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位,其調(diào)整幅度過大、時間過長,并不利于未來中國經(jīng)濟的健康發(fā)展和城市化水平的提升。

　　對于普通購房者而言,即使短期內(nèi)房價下跌,但土地的稀缺和城市化進程不斷推進等價格支撐因素,仍將在較長時間內(nèi)存在。對自住型需求而言,不應(yīng)盲目期望在價格最低點買房。應(yīng)密切關(guān)注市場變化,根據(jù)自身需要、資金實力、風險承受能力選擇合適住房。

　　對于政府的調(diào)控而言,陳晟表示,盡管價格仍無明顯下跌,但房價過快上漲的勢頭已基本遏制。未來一段時間的調(diào)控重點應(yīng)放在落實“新國十條”的相關(guān)細則和地方政府的監(jiān)督上來,同時也應(yīng)關(guān)注上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風險和銀行信貸資產(chǎn)的風險暴露程度,防止房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度過大給國民經(jīng)濟帶來長期不利影響。

　　與此同時,近年的調(diào)控經(jīng)驗又表明,中國房地產(chǎn)市場陷入 “越調(diào)越漲”怪圈,與整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)。收入分配差距過大、投資渠道過窄、保障性住房建設(shè)力度不足等諸多問題,都是影響中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不利因素。中央政府應(yīng)加快經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變,完善長期制度建設(shè)。