國家稅務(wù)總局26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出,在“新國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下,通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。

　　土地增值稅細(xì)節(jié)明確

　　通知指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補、退房款的,應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　為縮小開發(fā)商的避稅空間,通知明確,開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;不能提供證明的,開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　　按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收,方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。該稅種于1994年開征,但由于預(yù)征率較低,很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算,土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　2006年底,面對高漲的房價,國家稅務(wù)總局下發(fā)了 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況,包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),項目銷售率已達(dá)85%,項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發(fā),這一政策沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行。

　　有望成房地產(chǎn)調(diào)控利器

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,土地增值稅又一次進(jìn)入公眾視野。 4月份出臺的“新國十條”指出,稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。隨后,重慶等地陸續(xù)出臺的調(diào)控細(xì)則,也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。

　　《通知》指出,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補、退房款的,應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　此外,《通知》還明確了質(zhì)量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題�！锻ㄖ�》最后指出,納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金。