各地樓市相對(duì)平穩(wěn),重點(diǎn)城市新房成交量增減互現(xiàn)。

　　上周各地樓市相對(duì)平穩(wěn),重點(diǎn)城市新房成交量增減互現(xiàn)。鑒于多數(shù)城市靜待調(diào)控實(shí)施細(xì)則出臺(tái),故大多數(shù)城市樓市仍處相對(duì)僵持階段。值得關(guān)注的是,標(biāo)桿房企一反以往瘋狂吸地之態(tài),拿地開(kāi)始趨于理性。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為:調(diào)控政策出臺(tái)已一個(gè)半月,各地市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量萎縮、價(jià)格依舊堅(jiān)挺之勢(shì),原因在于個(gè)別重點(diǎn)城市實(shí)施細(xì)則尚未推出。特別是上海的調(diào)控細(xì)則備受關(guān)注,可望成為各地樓市下一步走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

　　政策靜默期總體徘徊

　　5月以來(lái),深圳、浙江、廣州、重慶等省市相繼發(fā)布調(diào)控細(xì)則,同率先公布的“京十二條”相比明顯“溫和”。而期待已久的上海樓市調(diào)控細(xì)則迄今仍未出臺(tái),這已成為一個(gè)重要的“尚未落下的靴子”,正在引起各方越來(lái)越大的關(guān)注。

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)9城市上周新房成交量數(shù)據(jù)顯示:9城市總體已處于連續(xù)第5周環(huán)比下降,但降幅趨小。其中滬、穗、深、津、杭5城市環(huán)比小幅增加,其余4城市環(huán)比下降。

　　自4月中旬調(diào)控政策出臺(tái)后,市場(chǎng)短期內(nèi)急劇下挫至谷底,整個(gè)五月份各地新房成交量被腰斬。預(yù)計(jì)各城市成交量環(huán)比降幅約五成,深圳、杭州兩市降幅或?qū)⑦_(dá)到7~8成;廣州、成都兩市降幅約為3成。但5月武漢新房市場(chǎng)表現(xiàn)較好,成交量同4月基本持平。劉淵表示:樓市之所以出現(xiàn)如此態(tài)勢(shì),主要因?yàn)槭袌?chǎng)投機(jī)成份較低,加上區(qū)域性?xún)r(jià)格洼地及備案數(shù)據(jù)滯后等因素所造成�？傮w來(lái)看,經(jīng)歷量縮價(jià)穩(wěn)后現(xiàn)進(jìn)入短期平穩(wěn)期,預(yù)計(jì)這一階段還將持續(xù)一段時(shí)間。

　　標(biāo)桿房企拿地趨于理性

　　國(guó)家稅務(wù)總局5月26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》,可視為落實(shí)“國(guó)十條”的配套措施之一,亦是2007年發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和細(xì)化。

　　據(jù)中原全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市宅地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示:上周宅地供應(yīng)總量達(dá)到370公頃,是今年以來(lái)周供應(yīng)量第三高位,較新政前周平均（210公頃）增加76%。主要原因是受到天津高達(dá)305公頃土地入市的推動(dòng),促使整體供應(yīng)大幅反彈。但成交情況則與之相反,上周共成交宅地80公頃,較新政前周平均（194公頃）成交下降59%。

　　近期,開(kāi)發(fā)商多以聯(lián)合體形式獲取地塊,旨在市場(chǎng)調(diào)整期規(guī)避開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。上周上海嘉定江橋地塊被寧興―新中源建設(shè)聯(lián)合體拍下就是明證。同時(shí),開(kāi)發(fā)商在地塊的選擇和價(jià)格預(yù)期上更加理性,土地成交溢價(jià)率有遞減趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商拿地的位置都比較偏遠(yuǎn)或面積過(guò)小,而發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮牡貕K大都流標(biāo),上周成渝兩地有4幅宅地流標(biāo)。但地域較好的黃金地塊仍然受到開(kāi)發(fā)商的青睞,上周成渝另外兩幅優(yōu)質(zhì)地塊仍被開(kāi)發(fā)商欣然收入囊中。但總體上各地土地成交價(jià)亦較高峰期有所回落,以中鐵拿下的成都仁和片區(qū)1號(hào)地塊為例,該地溢價(jià)57%,折合樓板價(jià)5100元/平米,較同區(qū)域另2幅于2007年拍賣(mài)地塊降幅約三成。

　　劉淵認(rèn)為:中央要求從嚴(yán)征收土地稅收的決心日益堅(jiān)定,關(guān)于土地增值稅清算政策若能得到嚴(yán)格執(zhí)行,對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益和現(xiàn)金流都將產(chǎn)生較大影響。估計(jì)未來(lái)一段時(shí)期開(kāi)發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎,各地土地市場(chǎng)也將愈發(fā)趨于理性。