夾心層困局有望破題 公租房或?qū)⒊蔀楸Ｕ现髁?/h1>

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(資料圖片)

　　在北京工作快兩年的徐松看到了解決自己住房問題的希望，端午節(jié)小長(zhǎng)假之前，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式對(duì)外發(fā)布，其中明確提出：公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍�！皩�(duì)于我們這些參加工作不久的大學(xué)畢業(yè)生來說，公租房也許是解決住房問題的最好辦法了。”徐松說。

　　“夾心層”――住房保障的“盲點(diǎn)”

　　與此前普遍推行的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障政策不同，此次提出的加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見的最大特點(diǎn)就是進(jìn)一步擴(kuò)大了保障性住房的覆蓋范圍，將此前既不符合經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等住房保障條件，又沒有能力購買商品房的城市“夾心層”納入了保障的范疇。

　　近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加速，新就業(yè)職工和已經(jīng)在城市居住了一定年限的外來務(wù)工人員不斷增加。從住房保障層面看，由于收入、戶籍等各方面的限制，這部分人群雖然面臨著現(xiàn)實(shí)的住房困難卻始終游離在既有的住房保障體系之外，成為需求最大但卻保障最少的人；從市場(chǎng)的層面看，日益壯大的“夾心層”又成為所謂“剛性需求”最強(qiáng)有力的支撐，“攢錢買房”成為“夾心層”城市化的首要目標(biāo)和任務(wù)，而“剛性需求”的存在從一定程度上支撐了房?jī)r(jià)的高企和堅(jiān)挺。

　　“夾心層”的出現(xiàn)暴露出我國住房供應(yīng)體系和供應(yīng)結(jié)構(gòu)過于單一的問題，也成為制約保障性住房建設(shè)和商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的一大癥結(jié)。

　　對(duì)于目前的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“夾心層”的住房問題，不僅是保障問題，更是市場(chǎng)問題。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)在接受新華社記者采訪時(shí)表示，出臺(tái)公租房指導(dǎo)意見，是優(yōu)先基本住房需求的一種政策指向，在整體上會(huì)對(duì)目前的住房體系產(chǎn)生重要的影響。政策一旦鋪開，對(duì)形成一個(gè)多層次、多元化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決“夾心層”問題將產(chǎn)生重要的意義。

　　陳國強(qiáng)表示，由于公租房的覆蓋面更大，惠及人員更多，在住房保障領(lǐng)域探討了很久的“雙軌制”開始從文件走向現(xiàn)實(shí)�！吧唐贩渴袌�(chǎng)由市場(chǎng)行為調(diào)節(jié)，住房保障由政府主導(dǎo)，在各地的公租房政策出臺(tái)后，這種理想很可能會(huì)迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。”

　　公租房：公共服務(wù)與運(yùn)營收益并行

　　公租房的保障前景似乎很明朗，但其能否高效推進(jìn)卻依然存在挑戰(zhàn)。陳國強(qiáng)表示，在公租房政策的執(zhí)行過程中，起碼有兩個(gè)問題是需要認(rèn)真面對(duì)的，一個(gè)是土地的落實(shí)，另一個(gè)是資金的籌措�！巴恋睾唾Y金其實(shí)仍是表面問題，背后依然是各地方政府能否堅(jiān)決執(zhí)行、有效落實(shí)的問題�！标悋鴱�(qiáng)說，雖然每年我國都有巨額的財(cái)政預(yù)算投入到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，但資金投入和項(xiàng)目完成情況卻并非十分理想。中央和地方財(cái)稅制度的設(shè)計(jì)，一定程度上帶來的財(cái)權(quán)、事權(quán)不匹配等問題，與商品房市場(chǎng)相比，保障性住房的投入大、產(chǎn)出少，這使得地方政府在大力推動(dòng)住房保障的問題上始終存在著較大的顧慮。

　　雖然在新國10條出臺(tái)后，中央在保障性住房的推進(jìn)上市行了更加嚴(yán)格的考核、問責(zé)機(jī)制，住建部等部委也同地方簽訂了責(zé)任書，但要真正解決投入和產(chǎn)出匹配的問題，依然需要更加完善的制度設(shè)計(jì)。對(duì)于公租房的投資主體，新出臺(tái)的指導(dǎo)意見提出“政府組織，社會(huì)參與，各地區(qū)在加大政府對(duì)公共租賃住房投入的同時(shí)，要切實(shí)采取土地、財(cái)稅、金融等支持政策，充分調(diào)動(dòng)各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資和經(jīng)營公共租賃住房的積極性�！�

　　“對(duì)于開發(fā)商和其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)而言，投資和經(jīng)營公共租賃住房，極有可能成為一種低收益但無風(fēng)險(xiǎn)的投資新方向。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說。

　　陳國強(qiáng)表示，公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。誰投資、誰收益的原則，以及退出機(jī)制的設(shè)計(jì)，能夠在一定程度上解決保障性住房“投入多、產(chǎn)出少”的問題，從而使公租房在實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)功能的同時(shí)，也能兼有運(yùn)營收益的功能。這對(duì)地方政府、開發(fā)企業(yè)進(jìn)行保障性住房建設(shè)無疑將是一種很大的鼓勵(lì)。

　　公租房或?qū)⒊蔀楸Ｕ现髁?/STRONG>

　　“公共租賃住房是一個(gè)新生事物，而且將是一個(gè)成長(zhǎng)很快的住宅新產(chǎn)品，估計(jì)將成為我國住房保障體系中的主導(dǎo)產(chǎn)品”，楊紅旭表示，隨著公共租賃住房各項(xiàng)政策的完善，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房保障很可能將被弱化，而廉租房也將會(huì)并入公共租賃住房之中。

　　與楊紅旭一樣，許多業(yè)內(nèi)人士都將公共租賃住房看做是今后住房保障的主要發(fā)展方向。之所以這樣認(rèn)為，一方面是由于建設(shè)公共租賃房可以提高保障效率，公共租賃房租用者不可能擁有產(chǎn)權(quán)，從而無法到市場(chǎng)上以商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行套現(xiàn)，進(jìn)而保證了公租房保障性質(zhì)的實(shí)現(xiàn)。

　　另一方面，則是因?yàn)楣�租房一旦大量進(jìn)入市場(chǎng)，就可以直接稀釋掉大量自住性的購房需求，從而改變商品房完全賣方市場(chǎng)的局面，保證商品房市場(chǎng)的穩(wěn)步健康發(fā)展。

　　其實(shí)早在指導(dǎo)意見出臺(tái)之前，上海、北京、重慶等地就已經(jīng)開始就公共租賃住房的建設(shè)征求意見，解決“夾心層”的住房問題無一例外的成為各地公租房政策的核心指向。公租房也被這些城市明確為未來保障性住房的主要發(fā)展方向。

　　“一旦各地方政府按照指導(dǎo)意見的要求，盡快推動(dòng)公租房建設(shè)，那么在投資、投機(jī)需求銳減的情況下，商品房市場(chǎng)的自住需求將再次減少。需求降低，供應(yīng)增加，雙管齊下對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)將起到至關(guān)重要的作用�！标悋鴱�(qiáng)表示，從這個(gè)角度上看，此時(shí)此刻出臺(tái)公租房的指導(dǎo)意見，不僅是住房保障制度的進(jìn)一步改革，同樣也是對(duì)此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深化。

時(shí)間：2010-06-20　　責(zé)任編輯：Adamina_1026

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