無心插柳柳成蔭。剛剛推出不久的“國(guó)五條”，抑制房?jī)r(jià)的作用尚未顯現(xiàn)，但房地產(chǎn)信托卻獲益匪淺。由于購(gòu)買力轉(zhuǎn)向新房，大大推動(dòng)了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行。

　　根據(jù)用益信托《2013年2月集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)》顯示，今年（2013）2月，房地產(chǎn)信托繼今年1月之后再度榮登榜首。

　　不少業(yè)內(nèi)人士坦言，“國(guó)五條”的出臺(tái)在一定程度上更好地緩解了房地產(chǎn)信托的壓力，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)出現(xiàn)更高泡沫前，就幫助其回歸了理性，發(fā)行的信托產(chǎn)品也就更為安全，大大降低了兌付的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由二手房轉(zhuǎn)向新房的購(gòu)買力，也使得原本將在今年出現(xiàn)的高達(dá)3000億元集中兌付的壓力得到了大大的緩解。

　　地產(chǎn)信托借力激增

　　一直打算把現(xiàn)有兩居置換成三居的馬先生剛剛看房看了兩周，在他還對(duì)戶型和小區(qū)遲遲難下決斷的時(shí)候，“國(guó)五條”出臺(tái)了，“沒想到的是，政策還沒落地，房?jī)r(jià)就漲了”，馬先生告訴記者，此前被他列入計(jì)劃的一處三居至少比2月看的時(shí)候漲了10萬。更加意想不到的是，漲價(jià)的并非僅僅是這一家。“萬一政策嚴(yán)格執(zhí)行，那我還不如直接買新盤�！�

　　用益信托工作室研究員徐穎風(fēng)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)，徐穎風(fēng)指出，一旦“國(guó)五條”嚴(yán)格落地，那么勢(shì)必有部分剛需會(huì)轉(zhuǎn)移到新樓盤上來，而為了規(guī)避20%的稅率，倘若投資客也轉(zhuǎn)移，那么新房需求的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增長(zhǎng)。

　　實(shí)際上，根據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)，2月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高達(dá)52款，募集資金162.95億元，占總成立規(guī)模的33.98%，不僅高于1月份29.49%的占比，更較2012年同期的22%-23%規(guī)模出現(xiàn)了顯著增加。而這也是房地產(chǎn)信托規(guī)模占比繼今年1月份后再次位列第一。

　　對(duì)此，信托專家孫飛坦言，出現(xiàn)這樣的情況也在情理之中，因?yàn)椤啊畤?guó)五條’的推出雖然是為了抑制投機(jī)和炒作房?jī)r(jià)，但某種程度上也促進(jìn)了新房也就是一手房的交易，從而加速開發(fā)商的資金回流和融資需求，而國(guó)家一直推進(jìn)的城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也會(huì)為地產(chǎn)業(yè)帶更多的發(fā)展空間�？峙陆衲�3月起，地產(chǎn)信托產(chǎn)品將會(huì)增長(zhǎng)更快，至少總量超越去年（2012）是肯定的�！�

　　事實(shí)上，就在3月14日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受媒體采訪時(shí)還表示，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行，在執(zhí)行過程中如果出現(xiàn)問題會(huì)再完善。孫飛認(rèn)為，“國(guó)五條”的嚴(yán)格執(zhí)行，或許會(huì)進(jìn)一步加快房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的推出。

　　眾所周知，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要依靠信托和銀行，一旦調(diào)控趨緊，那么更具靈活性的信托產(chǎn)品就成為地產(chǎn)商的主要選擇。

　　和銀行相比，信托不但可以給開發(fā)商貸款，還可以股權(quán)投資的形式進(jìn)入開發(fā)商，可以以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形式，甚至可以做財(cái)產(chǎn)型的信托，這種特殊的優(yōu)勢(shì)，也決定了信托在房地產(chǎn)業(yè)的重要性。

　　然而接受采訪的多位人士都提出，如果“國(guó)五條”的執(zhí)行力度大，房地產(chǎn)信托自然會(huì)受到影響，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步加大。

　　政策松緊決定兌付壓力

　　對(duì)于地產(chǎn)商而言，一邊是新地產(chǎn)信托產(chǎn)品的頻發(fā)，另一邊卻面臨著集中兌付的風(fēng)險(xiǎn)，資金壓力依然繁重。

　　中金公司曾預(yù)測(cè)，2013年預(yù)計(jì)到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，總還款額為3100億元。而這對(duì)于剛剛經(jīng)歷了2012年集中兌付壓力的信托公司來說，無疑是懸在心頭的一把劍。

　　清科研究員鄭知行在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)就指出，房地產(chǎn)信托今年整體的形勢(shì)要看“國(guó)五條”具體的落地執(zhí)行力度，如果真的卡得特別嚴(yán)，切斷了資金來源的話，那么很可能就出現(xiàn)和2012年類似的情況，由房地產(chǎn)基金來接盤，畢竟目前還沒有出臺(tái)任何限制房地產(chǎn)基金的規(guī)定。

　　不過，盡管有超過3000億元的兌付壓力，但在徐穎風(fēng)看來，真正出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)并不大，“因?yàn)闊o論從誰的角度來說，都不愿意看到房?jī)r(jià)大漲大落，調(diào)控的手段也是為了更為溫和的上漲”，因此，地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要取決于“國(guó)五條”在各地具體的落地政策，但“只要不是按照目前公布的那樣嚴(yán)格執(zhí)行，那么今年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品順利兌付就沒有什么問題”。

　　而孫飛也表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不會(huì)也不可能出現(xiàn)行業(yè)性的違約。“因?yàn)橐话銇碚f，房地產(chǎn)信托的抵押率都在五成左右，也就是說只有房?jī)r(jià)跌了50%的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。就算加上利息成本，那么也要跌幅達(dá)到40%，才會(huì)有兌付風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　但從目前看，跌幅達(dá)到40%的少之又少，迄今為止也只有溫州、鄂爾多斯這些高泡沫的地區(qū)，一度出現(xiàn)過打三折叫賣的局面，“顯然，這些地區(qū)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，除非是開發(fā)商資金鏈沒有斷，否則一定是高風(fēng)險(xiǎn)且無法兌付的。”

　　不過，即便出現(xiàn)項(xiàng)目的違約，信托公司和開發(fā)商依然可以通過展期、借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式解決，當(dāng)房地產(chǎn)商確實(shí)不能按時(shí)兌付時(shí)，信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者�！昂螞r目前從國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)來看，整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，反而是‘國(guó)五條’將泡沫擠壓掉以后，更有利于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的總量增長(zhǎng)�！�