3月12日，來自香港雅博資產(chǎn)管理公司的副總裁李楊，率團(tuán)隊(duì)攜數(shù)億元資金，來到了廣東省河源市和平縣。他們此行目的明確：希望和當(dāng)?shù)卣�府與地產(chǎn)商共同投資開發(fā)這個(gè)位于廣東東南角、粵贛交界處不知名的小縣城。

　　而此前不久，他剛剛將從歐美市場募集來的一筆資金成功投資了位于廣東省博羅縣的縣城開發(fā)項(xiàng)目。

　　“從去年年末至今，我的一些同事和來自香港、新加坡的一些投資同行，為尋覓項(xiàng)目，已經(jīng)跑遍了大半個(gè)中國，一般從周圍礦產(chǎn)豐富的小縣城和全國百強(qiáng)縣中篩選。據(jù)我了解，近期在浙江余姚縣、江西南昌縣、陜西神木縣、福建福清縣這些三線小縣城，都有外資在當(dāng)?shù)卣勯_發(fā)縣城的項(xiàng)目，有的已經(jīng)成功注資�！惫芾碇�境外數(shù)十億美元房地產(chǎn)投資基金的李楊告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，此次他主要負(fù)責(zé)廣東地區(qū)的縣城開發(fā)項(xiàng)目。

　　盡管有關(guān)城鎮(zhèn)化投資的細(xì)則尚未出臺(tái)，但今年兩會(huì)期間，涉及城鎮(zhèn)化的建議及提案超過500件，城鎮(zhèn)化被社會(huì)各界寄予厚望。有媒體預(yù)計(jì)，未來十年城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬億元的投資，城鎮(zhèn)化將成為中國未來十年經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　在中國城鎮(zhèn)化投資潮啟動(dòng)之際，外資再次先知先覺，搶先布局。

　　投資小縣城的邏輯

　　類似于廣東和平縣和博羅縣這樣的縣城，正具備了城鎮(zhèn)化自發(fā)形成的基礎(chǔ)。

　　3月12日，從西雅圖飛到北京，12個(gè)小時(shí)，在首都國際機(jī)場停留4小時(shí)，再坐3小時(shí)的飛機(jī)到達(dá)廣州，接著又驅(qū)車280公里，李楊才來到了和平縣。

　　和平縣，在2010年還屬于廣東省十大貧困縣之一，如今則因?yàn)楫?dāng)?shù)厥�產(chǎn)稀土礦而逐漸脫貧。李揚(yáng)看中這里，除了這里礦產(chǎn)豐富以外，還與這里不斷增長的經(jīng)濟(jì)勢頭有關(guān)。

　　據(jù)了解，2012年和平縣公共財(cái)政預(yù)算收入2.63億元，增長30.3%，稅收收入4.26億元，增長34.5%，財(cái)政綜合增長率在廣東省排名第二。

　　“我們認(rèn)為未來十年，中國房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)在一些經(jīng)濟(jì)動(dòng)力十足的小縣城�！痹�在瑞士銀行任職超過十年的李楊認(rèn)為，從區(qū)域上看，中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的是一些省會(huì)二線城市。在他的數(shù)據(jù)模型里，這些城市經(jīng)濟(jì)要素?zé)o法與一線城市相比，但又拼命以房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增量，結(jié)果是樓價(jià)虛高，風(fēng)險(xiǎn)積聚。

　　在李楊看來，中國龐大的縣級(jí)市、小縣城蘊(yùn)藏著相當(dāng)大的投資機(jī)會(huì)。

　　李楊給記者算了一筆賬，廣州市十個(gè)區(qū)2013年1~2月新建商品住宅網(wǎng)上簽約累計(jì)信息顯示，全市成交均價(jià)已達(dá)到16069元/平方米；而國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為38053元。換言之，如果要在廣州買一套100平方米的新建商品房，平均需要超過42年的時(shí)間。他同理以廣東博羅縣計(jì)算，則得到相當(dāng)不同的結(jié)果：博羅縣在售的十余家商品住宅，均價(jià)在4000元/平方米左右。而博羅縣統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在崗職工2012年年均收入35743元，同樣買一套100平方米的商品住宅，博羅縣在崗職工只要11年；而該縣農(nóng)民人均純收入為12269元，換言之該縣的農(nóng)民平均只要32年就可以買一套100平方米的住宅。

　　在李楊眼中，小城鎮(zhèn)的投資回報(bào)更為可觀：一方面大城市的城鎮(zhèn)化已基本完成，例如北京的開發(fā)強(qiáng)度接近48%，深圳、上海的強(qiáng)度就更高。國家推動(dòng)的這一波新型城鎮(zhèn)化，更聚焦在產(chǎn)業(yè)集中地或者縣域�！半m然現(xiàn)在還存在很大爭議，但已經(jīng)有部分省市準(zhǔn)備推進(jìn)‘縣改市’計(jì)劃�！崩顥畋硎荆�這肯定引發(fā)一波新的投資高潮。李楊告訴記者，近期在浙江余姚縣、江西南昌縣、陜西神木縣、福建福清縣這些三線小縣城，都有外資在當(dāng)?shù)卣勯_發(fā)縣城的項(xiàng)目，有的已經(jīng)成功注資。

　　北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長周其仁曾表示：“從國際經(jīng)驗(yàn)上看，城鎮(zhèn)化發(fā)生更多來自市場主體的自發(fā)選擇，人口資源向城市聚集，源自城市創(chuàng)業(yè)與擇業(yè)自由、交易自由、法律保障最大限度的自由，城市的公共服務(wù)，可以幫助實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)與效率提升�！�

　　“類似于廣東和平縣和博羅縣這樣的縣城，正具備了城鎮(zhèn)化自發(fā)形成的基礎(chǔ)，一方面產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，另一方面具備一定收入條件的人口也有意愿向城鎮(zhèn)聚集�！崩顥钫f。

　　然而，小縣城有黃金，也有大糞�！肮�業(yè)化超前、城鎮(zhèn)化滯后”這一矛盾不容回避。全球城鎮(zhèn)化率與工業(yè)化率的比值為1.95，但中國這一比值僅為1.05，顯示出中國工業(yè)化程度很高，但工業(yè)項(xiàng)目發(fā)散，聚集度不高。

　　對此，李楊也承認(rèn)，他曾經(jīng)考察過中國北方的一些資源型小縣城，雖然有著良好的礦產(chǎn)資源，但由于沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肫毡椴桓撸�而縣城的公共配套散亂，沒有形成良好的聚集效應(yīng)，所以這種小縣城發(fā)展困難，有購買力的人群都愿在數(shù)百里之外的省城購房。

　　外資與本地金融機(jī)構(gòu)之爭

　　外資最大的優(yōu)勢就是比國內(nèi)其他金融機(jī)構(gòu)靈活。

　　對于城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的投資機(jī)遇，內(nèi)地的中資銀行自然也在關(guān)注。

　　2月19日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文要求銀行等金融機(jī)構(gòu)要積極創(chuàng)新完善小城鎮(zhèn)建設(shè)金融服務(wù)功能，創(chuàng)新小城鎮(zhèn)系列信貸產(chǎn)品。

　　早在今年年初，國家開發(fā)銀行董事長陳元就明確表示，今年一半以上的新增貸款將投向城鎮(zhèn)化及配套建設(shè)。隨后中國建設(shè)銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行（下稱農(nóng)行）明確表態(tài)將支持城鎮(zhèn)化貸款，農(nóng)行還與湖北省簽署了《城鎮(zhèn)建設(shè)與金融服務(wù)全面戰(zhàn)略合作備忘錄》，協(xié)議約定未來5年，農(nóng)行將向湖北省城鎮(zhèn)化建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供不少于1000億元人民幣意向性信用額度。

　　然而，記者從多方渠道了解到，由于城鎮(zhèn)化投資細(xì)則遲遲未能出臺(tái)，內(nèi)地中資銀行在針對三線城市的城鎮(zhèn)化投資貸款發(fā)放方面一直是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，廣東一家商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人曾向記者透露，目前城鎮(zhèn)化貸款投資仍處于等待相關(guān)政策細(xì)則出臺(tái)階段。

　　而這也給外資提供了機(jī)會(huì)，李楊認(rèn)為，外資在小縣城的市場機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于一線城市�！斑@首先體現(xiàn)在小城市開發(fā)商的融資渠道上，縣級(jí)房地產(chǎn)的開發(fā)主體主要是當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，另一方面縣級(jí)銀行資金放貸的權(quán)力很小，特別是針對中小房地產(chǎn)商的開發(fā)貸�！�

　　同樣，目前火熱的房地產(chǎn)信托也沒有向縣級(jí)開發(fā)商敞開大門。

　　“現(xiàn)在我們只集中做一線城市包括部分省會(huì)城市的開發(fā)項(xiàng)目，像佛山這樣城市的項(xiàng)目我們都不做�！敝腥谛磐械囊晃回�(fù)責(zé)人向記者表示，由于近年銀行向開發(fā)商收緊銀根，大量的地產(chǎn)融資需求轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)信托上，這也讓信托產(chǎn)品無暇顧及。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)信托通常都將“二、三、四”作為房地產(chǎn)項(xiàng)目審批的硬性規(guī)定，也就是房地產(chǎn)開發(fā)需四證齊備、土地需完成三通一平、開發(fā)商需具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

　　“僅二級(jí)資質(zhì)這項(xiàng)，一般的縣城當(dāng)?shù)亻_發(fā)商就很難具備。”李楊認(rèn)為，資質(zhì)通常會(huì)依據(jù)注冊資本、從業(yè)時(shí)間以及房屋開發(fā)累計(jì)面積等綜合因素作為評定，縣級(jí)開發(fā)商由于體量不大，因此普遍難以取得二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

　　“這對我們來說就是機(jī)會(huì)�！崩顥罡嬖V記者，通過銀行、信托等傳統(tǒng)渠道，他們每天幾乎都能收到3~5宗來自各地的貸款申請，“可供我們選擇的空間就變得很大�！�

　　據(jù)了解，以往縣級(jí)開發(fā)商往往只能通過民間渠道取得融資，“通常這些小開發(fā)商都會(huì)首先向銀行、信托等機(jī)構(gòu)申請，由于種種原因無法獲得融資，于是就將融資申請轉(zhuǎn)到我們這里�！崩顡P(yáng)表示。

　　李楊認(rèn)為，外資最大的優(yōu)勢就是比國內(nèi)其他金融機(jī)構(gòu)靈活，“可以采取股權(quán)投資，也可以債權(quán)融資，甚至和開發(fā)商合作開發(fā)，具體視項(xiàng)目而定。”

　　據(jù)李楊介紹，目前開發(fā)貸款的債權(quán)融資年利率一般在18%~20%�！拔覀儸F(xiàn)階段會(huì)比民間融資還低一兩個(gè)百分點(diǎn)�！崩顥畋硎�，這樣做一方面是為了爭取項(xiàng)目，另一方面也是為了爭取客戶�！巴ǔＲ粋�(gè)縣級(jí)市或者小縣城只有一到兩名有實(shí)力的開發(fā)商，我們希望與之建立長期的合作關(guān)系�！�

　　資金利用“投注差”流入內(nèi)地

　　投注差是指外商投資企業(yè)投資總額與注冊資本之間的差額。

　　3月18日，亞洲開發(fā)銀行發(fā)布的報(bào)告稱：“預(yù)計(jì)流入中國及其他東亞新興經(jīng)濟(jì)體的資金將出現(xiàn)激增，或?qū)��?dǎo)致重大風(fēng)險(xiǎn)”，其認(rèn)為如果日本央行如外界普遍預(yù)期那樣進(jìn)一步放寬政策，結(jié)果可能會(huì)鼓勵(lì)更多的資金流入東亞新興經(jīng)濟(jì)體。

　　今年2月，中國實(shí)際利用外資82.14億美元，同比增長6.32%，是連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長后首次恢復(fù)正增長，這當(dāng)中就有一份是來自李楊管理的地產(chǎn)投資基金。

　　當(dāng)問及境外資金如何進(jìn)入國內(nèi)時(shí)，李楊沒有正面回應(yīng)�！捌鋵�(shí)這事完全可以委托給內(nèi)地的合作伙伴，香港只是跳板，很多資金是從歐美市場募集來的�！睂τ诎奄Y金由西雅圖引入中國的小縣城，李楊顯然非常謹(jǐn)慎。這已是他今年第二度輾轉(zhuǎn)萬里。上一次來廣東，他為廣東博羅縣的一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目注入了3億元人民幣。

　　記者從不愿具名的業(yè)內(nèi)人士處了解到，有大量熱錢正通過外商投資公司“投注差”方式流入中國內(nèi)地。

　　所謂投注差是指外商投資企業(yè)投資總額與注冊資本之間的差額，按照相關(guān)規(guī)定，中外合資經(jīng)營企業(yè)的投資總額在3000萬美元以上的，其注冊資本至少應(yīng)占投資總額的1/3，剩余的2/3額度就可以成為境外資金正當(dāng)進(jìn)入國內(nèi)的一個(gè)通道。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，通過這種方法進(jìn)入國內(nèi)，通常會(huì)收取1%~3%的手續(xù)費(fèi)。在人民幣升值的背景下，這一手續(xù)對于外資基金并不難接受，3月20日，人民幣兌美元匯率中間價(jià)小幅升值，但即期市場匯率升高至6.2117，突破了1月14日所創(chuàng)下6.2124的歷史高點(diǎn)。今年人民幣已升值了0.22%。

　　事實(shí)上，瞄準(zhǔn)縣級(jí)房地產(chǎn)的不僅僅是外資基金，今年1月22日，全國房地產(chǎn)聯(lián)合投資基金稱正在籌備發(fā)起一只名為“新城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展基金”的子基金，專門投資于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

　　“國家說調(diào)控房價(jià)，但從來沒有說調(diào)控地價(jià)�！币晃环康禺a(chǎn)信托的負(fù)責(zé)人同樣堅(jiān)稱：地價(jià)不跌，房地產(chǎn)就是一個(gè)非常有保障的投資標(biāo)的，就會(huì)有很大機(jī)會(huì)獲得超額回報(bào)，這對中外投資者的吸引力都是巨大的。

　　據(jù)了解，國內(nèi)房地產(chǎn)PE的熱度在過去兩年中持續(xù)升溫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年共有94只可投資于中國內(nèi)地的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，其中披露金額的90只基金共計(jì)募集59.55億美元，新募基金總數(shù)較2011年有較大漲幅。

　　“最近這一個(gè)月，國外輿論討論最多的是，如何防止中國房地產(chǎn)泡沫破裂拖垮美國的經(jīng)濟(jì)�！钡�李楊仍認(rèn)為，中國有一個(gè)龐大的市場，而且區(qū)域發(fā)展非常不均衡，需要區(qū)分來看，在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中有些地方還是有相當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)的。