樓市調(diào)控細(xì)則玩“精簡”多數(shù)城市未提20%個稅

　　就在各地“掐點(diǎn)”公布樓市調(diào)控細(xì)則的第二天，A股地產(chǎn)股逆勢上漲1.32%。市場對此輪樓市調(diào)控的態(tài)度由此可見一斑。嚴(yán)厲的“國五條”細(xì)則為何未能打擊地產(chǎn)板塊？近日集中發(fā)布的各地樓市細(xì)則或能說明此問題。記者細(xì)研這些“精簡”的細(xì)則發(fā)現(xiàn)：多數(shù)城市未提個稅方案；二線城市房價漲幅空間或近10%。另外，各地趕在大限最后一天公布細(xì)則，側(cè)面說明了地方阻力之大。

　　2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。又因?yàn)椤皣�五條”細(xì)則中明確提出嚴(yán)格征收房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的20%個人所得稅，以及可適時提高二套房貸款門檻等，市場對地方政府一并公布上述原則的操作方案寄予厚望。

　　細(xì)則出臺杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，沒有一個地方政府出臺相關(guān)細(xì)則。直到3月30日，北京、上海、重慶率先行動，公布了房價調(diào)控目標(biāo)及相關(guān)細(xì)則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟(jì)南、貴陽、合肥、廈門、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個城市陸續(xù)公布細(xì)則。其中，南京細(xì)則以140余字的最少字?jǐn)?shù)被市場稱為最簡潔范本。

　　4月1日，杭州、哈爾濱、�？诘鹊赜馄谝惶斐雠_細(xì)則。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站頭條發(fā)布《2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)》，正文僅64個字，再次刷新最少字?jǐn)?shù)紀(jì)錄。內(nèi)容為：經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。

　　實(shí)際上，杭州這一表述代表了除京滬兩地外，絕大多數(shù)地方政府的房價調(diào)控目標(biāo)�！昂�2011年那輪房價調(diào)控目標(biāo)不同，這次表述是扣除了CPI上漲因素，所以加了個‘實(shí)際’增幅字樣�！币拙又袊�分析師薛建雄介紹說。

　　盡管口徑有所收緊，但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義同比增長12.6%，扣除價格因素實(shí)際增長9.6%。也就是說，如果各地今年房價漲幅參考這一指標(biāo)，意味著房價年度增長接近10%。

　　對此，華中地區(qū)某大型房地產(chǎn)企業(yè)高層認(rèn)為，這次調(diào)控主要針對一線城市和房價上漲過快城市。對于房地產(chǎn)尚屬存貨消化期的二三線城市，中央是支持其發(fā)展的�！拔覀冞@里目前房價5000元左右，供給非常充足。房價上漲10%應(yīng)該是合理發(fā)展�！�

　　細(xì)看國務(wù)院通知精神，也確有類似表述�！锻ㄖ�》稱，“對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。”基于這一原則，海口等城市逾期公布價格調(diào)控目標(biāo)，以及杭州等地以64字之文簡要回應(yīng)中央調(diào)控，或許也在允許范圍之內(nèi)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，2月份，杭州新建商品住宅價格仍同比跌5.5%，�？诘�0.1%，青島跌1%，溫州跌10.7%。

　　不過，值得注意的是，一些房價本就上漲明顯的城市，也一并將房價控制口徑定位為“不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，就顯得有些牽強(qiáng)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月，廣州、深圳、南京、福州、廈門5個城市的新建商品住宅同比漲幅分別為8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但從5個城市公布的房價調(diào)控目標(biāo)來看，除福州未有公開可查文件外，其余4個城市均以“低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅”來界定。若按去年江蘇人均可支配收入12.7%的增幅標(biāo)準(zhǔn)來看，南京今年房價漲幅仍可能達(dá)到10%左右。

　　京滬樣本行政性限價或成殺手锏

　　相比之下，北京上海兩地細(xì)則確有明顯不同于其他地方的嚴(yán)格之處。在房價調(diào)控目標(biāo)上，北京的表述是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理�！鄙虾５谋硎鍪恰氨３址績r基本穩(wěn)定”。

　　“‘基本穩(wěn)定’一詞是北京等地方政府在細(xì)則調(diào)研階段提出的說法，那時候住建部等中央部門對這種表述是不認(rèn)可的，希望地方提出更明確的數(shù)字化說法。但從結(jié)果來看，地方的態(tài)度被采納了�！币晃唤咏�北京房屋主管部門人士稱。

　　除了基本穩(wěn)定外，北京的一大亮點(diǎn)是把限價擴(kuò)展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方態(tài)度是，在強(qiáng)大的行政力量下，今年剛需房的房價一定會降。在此前提下，盡管高檔房還會有一些漲幅，但平均下來，可保北京房價全年平穩(wěn)。而這種做法，旨在為全國提供示范效應(yīng)。在房價出現(xiàn)反彈的時候，各地政府可效仿北京，以行政限價方式強(qiáng)行平抑價格。

　　類似的表述在上海細(xì)則也可見端倪。根據(jù)上海細(xì)則，“對預(yù)銷售方案報(bào)價過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對擅自超過備案價格銷售的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施�！�

　　細(xì)則有別多地細(xì)則未提20%個稅

　　綜觀20多個地方細(xì)則，除了北京、上海、廣州、天津、重慶五個城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%個稅問題，后者因最有可能帶來商品房銷售短期大幅回落，進(jìn)而撼動房價，被視為“國五條”最大殺手锏。

　　根據(jù)北京、上海、天津等地口徑，“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅�！边@一表述在市場人士看來并未嚴(yán)于預(yù)期。另外，截至發(fā)稿時，北京、上海等地個稅征收辦法仍未采用新政。深圳等未提及20%個稅的城市，更一如既往地延用老的征收辦法（即按成交額的1%至2%征收）。

　　“也許各地還在等待國稅總局的指導(dǎo)意見出臺。接下來，各地如何執(zhí)行個稅征收辦法以及二套房的信貸政策的調(diào)整，將是樓市新的看點(diǎn)。并有可能實(shí)質(zhì)性影響地產(chǎn)股的走向�！毖�建雄表示。

　　 “20%個稅”槍聲未響滬仍按老政策征收

　　趕在3月的最后兩天，包括所有一線城市及直轄市在內(nèi)的主要城市“國五條”細(xì)則陸續(xù)落地。記者昨日從上海、深圳等地房產(chǎn)中介及銀行處了解到，地方版細(xì)則落地后，由于各地稅務(wù)部門尚未接到具體征收辦法的通知，目前二手房交易個稅征收仍維持原狀。同時，二套房貸款的政策目前也沒有明顯變化。

　　昨日，北京市地稅局發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》，進(jìn)一步對“賣房征收20%個稅”的細(xì)節(jié)做出解釋，其中規(guī)定，不能核實(shí)交易房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格1%計(jì)算。這亦是延續(xù)了以前的老辦法，且被業(yè)內(nèi)視作“留下了政策口子”。

　　“20%個稅”尚未實(shí)施

　　在上海版“國五條”細(xì)則落地后，記者探訪了上海多個區(qū)房地產(chǎn)交易中心，但是得到的只是一個“意猶未盡”的模糊答案——“目前還是按照老政策收稅，新的通知還沒收到�！�

　　昨天（4月1日），上海靜安區(qū)、浦東新區(qū)的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口工作人員告訴記者，關(guān)于個稅征收的新通知尚未到達(dá)，因此目前個稅仍按總價的1%-3%核定征收，至于新政何時開始執(zhí)行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認(rèn)定，目前均不得而知。不過，上海市稅務(wù)部門已經(jīng)明確的是，根據(jù)國家規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。這與北京細(xì)則保持一致。

　　北京鏈家地產(chǎn)市場部的張旭告訴記者，由于從3月31日至4月7日的8天時間里，北京暫停購房網(wǎng)簽，因此在北京細(xì)則落地后二手房交易立刻陷入停滯，“4月7日網(wǎng)簽恢復(fù)后如何繳納個稅還要看政策具體實(shí)施情況。”張旭說。

　　而就昨日北京地稅局的《問答》來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并沒有太多新動向，“關(guān)鍵還是要看具體執(zhí)行力度�！睆埿癖硎荆�“如果稅務(wù)部門僅是讓繳稅人自行申報(bào)原值而不進(jìn)行核查，那繳稅人只要申報(bào)原值發(fā)票遺失或?qū)⒃�值隨意報(bào)高，就輕易可以逃稅�！�

　　銀行變相減少貸款

　　北京、上海的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中均表示，二套房貸要適時調(diào)整首付比例和貸款利率，明確禁止銀行發(fā)放第三套及以上房貸，不過，昨日京滬兩地不少大商業(yè)銀行信貸部門的負(fù)責(zé)人均稱：“本來就已經(jīng)對二套以上房貸停止發(fā)放”，新政細(xì)則落地后，房貸政策目前并無明顯變化。

　　不過，記者注意到，目前銀行的評估系統(tǒng)仍有一定滯后，如市價500萬元的房產(chǎn)在銀行進(jìn)行房貸審批時，估價僅設(shè)為400萬元，按照貸款四成來算，客戶僅可貸款160萬元，這樣實(shí)際首付比例相當(dāng)于提高到6.8成。

　　漢宇地產(chǎn)貸款部主任王若臻告訴記者，銀行評估價格低于實(shí)際成交價格并非出于新政后收緊貸款的目的。由于3月房屋價格上漲較快，而銀行評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)尚未及時調(diào)整，這才造成評估價格低于實(shí)際價格。而事實(shí)上，目前二手房市場為了避稅而做低房價已成普遍現(xiàn)象，購房者要避稅就只能少貸款。

　　“免稅房”頻頻跳價

　　記者從上海各大房產(chǎn)中介了解到，經(jīng)過3月份二手房火爆成交，中介門店的房源與客戶都已經(jīng)基本消化，從3月下旬開始，門店掛牌量較月初下降了六成左右，上海細(xì)則出臺后掛牌量并未受明顯影響。不過由于稅務(wù)部門明確“滿五唯一”房可免個稅，于是這類房源頓時成為香餑餑，房東屢屢跳價，20%個稅新政對他們更像是利好。

　　中原地產(chǎn)反映，細(xì)則出臺后，“滿五唯一”房源集體跳價，幅度在8%左右。細(xì)則落地前，中原地區(qū)“滿五唯一”房掛牌均價在24500元/平方米，現(xiàn)已漲至26800元/平方米左右。