去“土地財(cái)政”乃抑房價(jià)之本

　　確保地方財(cái)政收入，需調(diào)整央地稅收比例，加快實(shí)施以個(gè)人住房為對(duì)象的房產(chǎn)稅

　　為抑制住宅銷售價(jià)格的上漲，中國政府自2010年以后，推出了一系列以抑制需求為中心的政策，但都只治標(biāo)不治本，要根治就必須改革現(xiàn)有的土地制度，增加土地供給。

　　房地產(chǎn)泡沫重現(xiàn)

　　中國在雷曼危機(jī)之后受寬松貨幣政策的影響，主要城市的住宅銷售價(jià)格急速上升，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，在沿海大城市這一現(xiàn)象尤為顯著。2011年北京和上海的標(biāo)準(zhǔn)住宅(70平方米)的銷售價(jià)格分別上升為家庭年平均收入的22.3倍和15.9倍，大大高于日本東京的10倍。其結(jié)果導(dǎo)致普通民眾離自己的買房夢(mèng)越來越遠(yuǎn)，不滿情緒越來越多。更令人擔(dān)憂的是，如果樓市泡沫進(jìn)一步膨脹，一旦泡沫破滅，銀行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)將遭受重創(chuàng)。

　　為避免這一事態(tài)的發(fā)生，2010年后，中國政府推出并實(shí)施了一系列應(yīng)對(duì)政策，具體通過限貸、限購、強(qiáng)化房地產(chǎn)相關(guān)稅制等措施來抑制需求，加快建設(shè)以低收入階層為對(duì)象的保障性住宅(諸如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等)來擴(kuò)大供給。同時(shí)緊縮銀根，使70個(gè)大中城市的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲率從2012年3月起連續(xù)十個(gè)月處于負(fù)增長，但隨后受寬松貨幣政策重啟的影響，2013年1月起重又上升(參見圖1)。2013年7月，70個(gè)大中城市的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲了7.1%，其中北京同比上漲18.3%，上海同比上漲16.5%，大城市的漲幅明顯增大。

　　土地政策助推樓市泡沫

　　房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是土地泡沫。地方政府壟斷土地供應(yīng)，控制土地市場和土地價(jià)格，禁止農(nóng)民將承包的土地自主賣給開發(fā)商，只能以“被征地”的形式低價(jià)賣給政府。

　　然而，政府卻可以將從農(nóng)民手里買來的土地，通過競拍等方式高價(jià)賣給開發(fā)商(注：中國的土地，城市為“國有”，農(nóng)村為“集體所有”，在市場上交易的也只是土地的“使用權(quán)”，并非“所有權(quán)”)。其差額既是地方政府的重要財(cái)政收入，同時(shí)也是地方政府維持高地價(jià)的動(dòng)力。但是，開發(fā)商的開發(fā)成本卻因此增加，房地產(chǎn)價(jià)格也因之水漲船高。

　　此外，政府為了維持糧食自給率，采取了將耕地保持在18億畝“紅線”的方針，其結(jié)果就是農(nóng)業(yè)用地難以轉(zhuǎn)作其他用途，城市化所需土地的供給受到了很大制約。這又進(jìn)一步加劇了土地價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　土地政策應(yīng)有所轉(zhuǎn)變

　　只有實(shí)施以下政策，才能有效抑制土地價(jià)格、真正解決上述問題。

　　第一，必須明確土地所有權(quán)。雖然最理想的是將其私有化，但是由于受到意識(shí)形態(tài)的制約，難以實(shí)現(xiàn)土地私有化。次優(yōu)方案是延長土地使用權(quán)年限，同時(shí)不再將土地使用權(quán)分為政府、集體、企業(yè)和個(gè)人，任何人都可以在土地市場進(jìn)行交易。這樣，土地價(jià)格就會(huì)降至合理水平，房地產(chǎn)泡沫問題也會(huì)自然解決。

　　第二，取消18億畝耕地紅線政策。由此可能產(chǎn)生的耕地不足問題，可以通過耕地集約化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率來解決。

　　第三，確保地方政府的財(cái)政收入，以代替國有土地使用權(quán)出讓收入(下稱“土地出讓金”)。上世紀(jì)90年代的稅制改革，使稅收向中央政府傾斜，地方政府為了確�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金，通過融資平臺(tái)公司的貸款不斷增加，對(duì)土地出讓金的依賴也越發(fā)嚴(yán)重。

　　土地出讓金已經(jīng)成為地方政府的重要財(cái)政收入(參見表1)。地方政府的總收入由以稅金為主的公共財(cái)政收入、政府性基金收入和來自中央政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付構(gòu)成。土地出讓金歸為政府性基金收入，并占其大部分份額，2012年達(dá)28517億元，為地方政府總收入(141844億元)的20.1%，相當(dāng)于扣除來自中央政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付后的直接收入(95281億元)的29.9%。

　　如果再加上與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，廣義上的土地財(cái)政規(guī)模則更大。財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2012年城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅(固定資產(chǎn)稅的一種)、耕地占用稅、契稅的收入合計(jì)達(dá)到10128億元。

　　要想擺脫對(duì)土地出讓金的依賴，就得確保地方其它的財(cái)政收入。根本辦法就是在調(diào)整中央政府和地方政府之間稅收比例的同時(shí)，加快實(shí)施以個(gè)人住房為對(duì)象的房產(chǎn)稅。

　　作者為日本野村資本市場研究所首席研究員