近幾年以來，征地拆遷的巨大支出，讓維持土地財政的邊際收益越來越低。財政部數據顯示，2014年，全國土地出讓收入42940億元，而土地出讓支出41211億元，占比達到96%，其中補償成本支出占比達到82%，土地出讓純收益超高的時代已經一去不復返。

　　事實上，2011年以來，成本支出侵蝕絕大部分出讓收入的情形，已漸成土地市場的常態(tài)。土地財政的行為模式，已從過去看重溢價收益轉向了看重土地流轉稅收、房產稅收、工業(yè)園區(qū)建設和固定資產投資等所謂“綜合收益”了。

　　據統(tǒng)計，土地流轉稅收和房產稅收合計占到地方全口徑財政收入的27%;通過減免工業(yè)地價提高招商引資能力，間接帶來的工商稅收、固定資產投資也很可觀，這是地方政府看重的土地財政新模式;另外，土地換基建、儲備土地融資等，可以實現政府投資、做大固定資產投資，而不用地方政府掏一分錢。

　　當樓市整體“去庫存”讓土地市場整體陷入疲弱局面之勢已成，不如告別土地財政而向稅收型財政過渡，這或許才是土地財政真正的歸宿。

　　有學者提出了兩條路徑：一是城鎮(zhèn)居民普遍擁有了不動產，未來房產稅一定程度上可以代替土地財政;二是通過完善城市基礎設施體系，土地財政促成了產業(yè)和人口集聚、企業(yè)運營成本降低、分工細化和產業(yè)升級的效應，進而涵養(yǎng)稅源，最終順利過渡到稅收型財政。

　　但筆者認為，房產稅能否鋪開，關鍵在法理障礙，而非不動產擁有情況。國有土地出讓是城市公共設施的融資手段，地價中已包含了政府免費提供未來70年公共服務的貼現值。因此，征收房產稅需要解答公眾對重復征稅的質疑，故房產稅全面征收還有很長的路要走。更何況，房產稅替代的僅僅是顯性的土地收入，而前面講的土地出讓綜合收益，其量級將是房產稅難以匹敵的。

　　盡管土地財政支持基礎設施建設在集聚產業(yè)和人口、降低營商成本、促進分工細化和升級、涵養(yǎng)稅源上有積極效應，但言及替代土地財政還為時尚早。一方面，土地財政支持基建投資的效率不高，各地“重錦上添花”(如城市廣場)，“輕雪中送炭”(保障房和醫(yī)療教育等);另一方面，工業(yè)超低地價讓過剩行業(yè)遍地開花、重復投資到處盛行，僵尸企業(yè)始終難以退出，除東部沿海少數城市外，難言產業(yè)升級成功，稅源仍待培養(yǎng)。

　　無論是房產稅還是企業(yè)稅收，短期內都無法像土地出讓金一樣，能夠有如此高的征收效率和綜合功能。當前的問題不是土地財政的沒落，而是如何用好土地財政。

　　基于此，筆者對未來提出三點建議：
　　首先要劃清支出邊界。土地出讓要完全投入到民生性基礎設施上(而不是好大喜功的形象工程)，以漸進集聚產業(yè)和人口，促進產業(yè)分工和升級，精心涵養(yǎng)稅源。

　　其次，創(chuàng)新土地融資模式，土地出讓建設公共設施(新型城鎮(zhèn)開發(fā)、新區(qū)開發(fā)、地鐵建設等)，可以采取“誰投資、誰受益”的方式，即通過土地出讓，讓購買土地和房產的主體為這些公共服務項目融資，并同時享受公共服務完善帶來的資產增值收益。這樣一方面可倒逼公共設施建設效率的提高，另一方面也可加速產業(yè)和人口在城市集聚，加快產業(yè)升級。

　　最后，要提高土地利用效率。我國土地利用效率之低是有目共睹的——全國644個城市的人均建設用地133平方米，遠高于發(fā)達國家人均82.4平方米和發(fā)展中國家人均83.3平方米的水平;工業(yè)用地容積率在0.3~0.6，發(fā)達國家均在1以上，而地均產值不到發(fā)達國家的1/3。通過存量土地盤活的“騰籠換鳥”效應，能為新型產業(yè)騰出空間，能將價值低估的土地釋放出來，可以減輕城市外延擴張造成財政無謂支出。

　　土地結構優(yōu)化后，城市單位空間產值迅速上升，公共設施邊際成本降低，產業(yè)分工和升級將加速。因此，要基于產業(yè)比較優(yōu)勢，調整存量用地結構，促進傳統(tǒng)工業(yè)用地向先進制造業(yè)和現代服務業(yè)供應，以用地成本上升倒逼傳統(tǒng)產業(yè)外遷或退出，人口多的城市要推進“工改居”，這是未來土地財政轉型的重點。