公租房之憂 

    缺乏贏利模式是最大障礙

    《中國經(jīng)濟周刊》記者談佳隆|上海報道

    近日，住建部副部長齊驥透露，今年我國1000萬套保障性安居工程中，將新建廉租房160多萬套，公租房近220萬套。其中，新建公租房套數(shù)是2010年37萬套的6倍。

    這些信息被市場分析人士解讀為，中央政府更傾向于逐步通過“以租代售”的模式來建立更為完善的住房體系。

    中國房產(chǎn)信息集團評論員楊晨青告訴《中國經(jīng)濟周刊》，一直以來，缺乏贏利模式是企業(yè)參建保障性住房最大的困惑。在房企看來，開發(fā)經(jīng)濟適用房項目還能夠?qū)崿F(xiàn)一部分利潤、只是相對商品房項目利潤空間偏低的話，而公租房、廉租房項目就是純粹的賠錢賺吆喝。

        萬科公租房項目50年后收回投資

    為了吸引社會資金投資公租房建設(shè)，財政部、國稅總局《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》等相關(guān)文件于2010年相繼下發(fā)，對公租房建設(shè)和運營中涉及到的多項稅收給予了政策上的優(yōu)惠。

    然而，記者在采訪中了解到，大部分房地產(chǎn)企業(yè)并不看好公租房能夠給自身經(jīng)營帶來的賬面利潤�！斑B萬科在公租房上也還玩不轉(zhuǎn)，更不要說我們了�！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“公租房對開發(fā)商或是民間資本的吸引力顯然小得多。其中很大一部分原因是對收回成本的信心不足，目前缺乏有社會資金投資公租房的成功案例�！�

    據(jù)媒體報道，萬科是最早參與保障房建設(shè)項目的房企之一，并且其參建的保障房涵蓋公租房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房等多種類型項目。但令人吃驚的是，萬科在廣州首個企業(yè)主導(dǎo)的公租房項目萬匯樓，運營3年至今依然未找到合理的盈利模式。

    根據(jù)媒體披露的數(shù)據(jù)，萬科在該項目上包括土地價款在內(nèi)的總投資為4624萬元，即使除去其中1500萬元是萬科的“企業(yè)公民社會責(zé)任”的專項費用，按照每月項目租金收入扣除管理運營費用后的利潤5萬余元計算，這意味著萬科在萬匯樓項目上的投資需要50多年才可以收回。

    上海某房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，當(dāng)公租房成為任務(wù)，開發(fā)商則可能會向政府開出更多條件。即便開發(fā)商在公租房項目上虧損或無法盈利，政府也會在另一方面給予補償。因此有人擔(dān)心，在項目操作過程無法獲得收益的情況下，未來參建保障房項目或許將徹底演變成房企尋租的籌碼，這無疑對我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是極其不利的。

    上海多渠道試水“公租房”

    與其他城市相比，在建設(shè)公租房等保障性住房方面，上海市政府采取了更為積極主動的介入方式。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“上海的公租房主要由國有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，這既考慮到國有企業(yè)社會責(zé)任的問題，也考慮到企業(yè)的盈利需要，因此在開發(fā)商獲取土地之處，商品房和保障房建設(shè)要以捆綁打包的方式來推進�！�

    據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》從上海市住房保障和房屋管理局了解到，從去年開始，上海已經(jīng)要求新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用房等保障性住房。

    去年9月，上海首個大型公共租賃住房社區(qū)――上海地產(chǎn)普陀項目開工；同年10月，另一公租房項目“馨逸公寓”正式開工，上述兩個項目的開發(fā)建設(shè)方是國有企業(yè)上海地產(chǎn)集團。

    以普陀公租房項目為例，該項目位于中、外環(huán)線之間，蘇州河北岸。主要建設(shè)12層至14層住宅，房型設(shè)計注重功能性，以適宜出租、滿足過渡性居住需求的緊湊型、小戶型為主，分成套小戶型住宅和舒適型宿舍兩類，建成后可提供4000余套公租房。

    此前的公開資料顯示，上海地產(chǎn)集團在普陀區(qū)蘇州河畔一幅占地近17萬平方米的“上糧二庫地塊”上興建保障性住房和普通商品住宅項目，規(guī)劃總建筑面積約為38.78萬平方米。其中，保障性住房的面積將達到22.15萬平方米，商品房面積16.07萬平方米。這就是把商品房與保障房進行捆綁打包的模式。

    這在本質(zhì)上與重慶的公租房建設(shè)相類似，主要是國企借助自己的平臺進行社會融資，持有公租房產(chǎn)權(quán)的國企將公租房的租金用來支付銀行利息。

    不過，針對這樣一種模式，上海市市長韓正卻認(rèn)為，“這個方案可行，但規(guī)�？隙ㄗ霾淮蟆９�租房的難點是建設(shè)資金需要長期沉淀，必須解決籌融資問題”。根據(jù)規(guī)劃，今年上海在公租房的建設(shè)上將達到200萬平方米、約4萬套，而目前上海開建的公租房數(shù)量遠(yuǎn)低于這一數(shù)字。

    實際上，僅僅靠政府揮動指揮棒來要求國有企業(yè)履行社會責(zé)任，通過“捆綁打包”的方式以薄利來建設(shè)公租房，其實質(zhì)是用普通商品房的利潤來填補公租房的微利甚至無利，并未給公租房找到一種能夠?qū)崿F(xiàn)自我循環(huán)的、可持續(xù)性商業(yè)模式，政府調(diào)動國有房地產(chǎn)企業(yè)建立項目公司也只是屬于體制內(nèi)循環(huán)，并未讓社會資金參與其中。

    去年，上海市市長韓正曾向外界透露，上海正在研究的公租房方案有兩個，其中之一就是上海的每個區(qū)都建立公租房運營公司，市、區(qū)各級政府都出資，然后從銀行貸款，之后購買享受了優(yōu)惠政策、價格低廉的房屋進行出租，用租金來付息還本。

    此后，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》明確了上海將通過一批專業(yè)運營機構(gòu)，以市場機制運營，向包括非滬籍人口的上海常住居民提供公租房，要求價格將略低于商品房租賃的市場水平。

    截至目前，包括上海市普陀、徐匯、閔行、虹口、浦東等區(qū)都在謀劃成立專職公司來運營公租房項目。 

    公租房難退出成燙手山芋

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種“捆綁打包”模式只是過渡性安排，并不能長久為之。楊晨青認(rèn)為，首先，單純靠租金回報的模式周期過長，企業(yè)不愿涉及；另外一方面，指望企業(yè)來長期管理租賃房項目無論從權(quán)限還是精力來看都不現(xiàn)實，從以往的經(jīng)驗來看，即使有企業(yè)參建公租房或廉租房，往往建成之后也會由政府全數(shù)回購再統(tǒng)一運營。

    然而，從現(xiàn)實層面來說，地方政府根本無法做到全數(shù)回購再統(tǒng)一運營。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“至少來說，我沒有聽到過上海市區(qū)政府在公租房的問題上會采取回購運營的方式來進行，政府在民生特別是保障性住房上財政支出壓力已經(jīng)很大，所以才希望社會資金能夠參與到保障性住房當(dāng)中，幫助政府解決資金缺口之急�！�

    隨著今年保障性住房建設(shè)體量的全面擴張，尤其從目前政府的規(guī)劃導(dǎo)向來看，未來租賃用房將逐漸成為保障房體系的重點，而由于政府投入開發(fā)或回購租賃用房同樣需要面對成本回收周期漫長的問題，這樣一來無疑將給地方財政帶來巨大的壓力。

    上海某房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“公租房從本質(zhì)上來說就像是一個燙手山芋，既無行政性的退出機制(政府回購)，又無市場化的退出機制(房地產(chǎn)信托基金)，變成了兩邊不靠的產(chǎn)物�！�

    所謂“經(jīng)濟適用房”雖然是保障性住房，但如果住戶的贖購條款明晰，在一定程度上也兼具了投資性，而公租房并不具有這樣的屬性，其需要完全來自于居住功能的需要�！敖�年來，上海一直在推動房地產(chǎn)信托基金(REITs)，其實很適合于公寓出租房項目，但這幾年來，上海租售比失衡使得市場并不看好REITs�！鄙虾Ｊ薪鹑谵k官員這樣告訴《中國經(jīng)濟周刊》。 

    險資公租房回報率不明朗

    據(jù)了解，去年年底，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會已向國家發(fā)改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案，這與REITs方式較為類似，投資者可以通過銀行、信托等理財產(chǎn)品，和其他基金代理機構(gòu)間接進行投資，從較為謹(jǐn)慎的角度來看真正的投資回報率只有5%。

    從現(xiàn)實來看，或許愿意對公租房的低投資回報率進行嘗試的只有保險企業(yè)了。上海市市長韓正此前也表示正在積極推動保險業(yè)資金進入保障房。

    3月末，中國平安董事長馬明哲在2010年業(yè)績發(fā)布會上向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，保障性住房基本是政府主導(dǎo)，在土地價格、政策方面會得到政府支持，雖然銷售價格相對商品房價格低很多，但從投資風(fēng)險角度來講，保障性住房相對安全，投資開發(fā)具有持續(xù)性。

    今年3月，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋―上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”正式通過保監(jiān)會的備案，成為國內(nèi)首單保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃。該計劃將募集資金40億元，投向上海市徐匯區(qū)鐵路南站地區(qū)、徐匯區(qū)華涇地塊和普陀區(qū)上糧二庫部分地塊公租房項目。

    值得注意的是，上述公租房項目的建設(shè)方正是上海地產(chǎn)集團，其把原本應(yīng)該向銀行融資的保障房資金轉(zhuǎn)而向保險公司募集。不過，由于上述項目都處于建設(shè)階段，租金情況仍未明朗，因而上海地產(chǎn)集團和中國太保究竟能否從中獲得持續(xù)的現(xiàn)金流依然未知。

    中國太保資產(chǎn)管理公司董事長湯大生在被記者問及公租房項目投資回報率的問題時，不愿意給出直接的數(shù)字，僅表示，繼上海公租房的項目后，太平洋資產(chǎn)未來還會從長期投資的角度，考慮保險資金的投資收益要求，以及公租屋的建設(shè)需要，來選擇有利的項目，其收益水平肯定會高于現(xiàn)在債券或其他資產(chǎn)的配置產(chǎn)品。

    據(jù)悉，中國首個公租房基金――建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金即將成立，目前方案已報送國家發(fā)改委并報住建部，首期擬募集100億元。未來3年內(nèi)，將在全國范圍內(nèi)選擇符合條件的項目，投建數(shù)百萬平方米的公租房。 

    公租房退出機制個案

    湖北黃石――公租房分為公益性公租房、社會性公租房和混合型公租房三種。其中，混合型公租房是指社會力量和政府共同出資建成或回購，按照投資的比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)公租房�；旌闲凸�租房中，部分項目可面向社會出租，在承租人租滿三年后，產(chǎn)權(quán)主體可以相互轉(zhuǎn)讓，并且其公租房的用途也可以適當(dāng)?shù)馗淖儭?

    重慶――公租房承租人在租期滿5年后可以購買公租房，但是再次出售時，只能由政府回購，并且回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息。 

    REITs

    是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，既可以封閉運行，也可以上市交易�？梢酝ㄟ^銀行、信托等理財產(chǎn)品，和其他基金代理機構(gòu)間接進行投資。