業(yè)內(nèi)稱應(yīng)稅面或不及5%

　　新年伊始，隨著房?jī)r(jià)上漲，重慶官方也相應(yīng)調(diào)高了房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。

　　日前，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局宣布，自2013年1月1日起，高檔住房應(yīng)稅價(jià)格已經(jīng)開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價(jià)格起點(diǎn)從2012年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，上漲幅度為5.16%。

　　重慶市地稅局負(fù)責(zé)媒體事務(wù)的工作人員昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，由于該市的房產(chǎn)稅政策規(guī)定，“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)”，因此無論該市的房產(chǎn)稅應(yīng)稅起征點(diǎn)如何調(diào)整，原有房屋的應(yīng)稅資格及稅率都不會(huì)變化。

　　兩年前，上海與重慶在爭(zhēng)議聲中試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，一直以來，兩地的政策變化和實(shí)施效果便備受外界關(guān)注。更為重要的是，在滬渝兩地的示范之下，呼吁房產(chǎn)稅全國(guó)推行的聲音從未間斷。

　　2011年1月27日，離“國(guó)八條”落地剛滿24小時(shí)，上海和重慶版房產(chǎn)稅改革試行方案隨即出爐。兩地房產(chǎn)稅方案差異較大，代表著兩種不同的改革方向。

　　在適用范圍及確定均價(jià)方面，兩地的“新房成交均價(jià)”均以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)字為準(zhǔn)。不同的是重慶取前兩年的均價(jià)相加再除以二，上海直接取上一年的均價(jià)。

　　數(shù)據(jù)顯示，重慶主城九區(qū)2012年新建商品住房成交建筑面積均價(jià)6389元/平方米。主城九區(qū)2011年與2012年新建商品住房建筑面積均價(jià)的2倍為2013年的起征點(diǎn)，即12779元/平方米。

　　重慶市應(yīng)稅標(biāo)準(zhǔn)提高，但稅率不變。即高檔住房建面交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)成交建面均價(jià)3倍以下的，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

　　重慶市國(guó)土房屋管理局1月10日不愿評(píng)價(jià)該市房產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的影響。

　　重慶市龍湖地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)羅政稱，2008年前該公司的洋房、別墅等產(chǎn)品占總開發(fā)產(chǎn)品的比重為50％~60％，在重慶市房產(chǎn)稅政策及其他多項(xiàng)因素的影響下，目前該公司的改善性住房的占比已經(jīng)下降至30％。

　　在該市地產(chǎn)行業(yè)中浸淫多年的地產(chǎn)代理公司重慶新中地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理何偉堅(jiān)則認(rèn)為，以他的觀察，由于每平方米12000萬元這一起征點(diǎn)所涉及的應(yīng)稅面很小，估計(jì)不會(huì)超過重慶商品房總量的5％，總體而言，重慶市執(zhí)行的房產(chǎn)稅政策對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)的影響不大，地產(chǎn)行業(yè)及公眾目前甚至都不怎么關(guān)注這一政策因素。

　　不過何偉堅(jiān)稱，目前重慶市的開發(fā)商在拿地后，會(huì)更加傾向于做滿足剛性需求的中低端商品房，并刻意避開每平方米12000元這一房產(chǎn)稅政策線。他說：“他們要么開發(fā)比它高出很多的樓盤，要么開發(fā)比這一價(jià)格低很多的商品房�！�

　　根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，房產(chǎn)稅實(shí)行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，上海2011年新建商品住宅平均銷售價(jià)格為13448元/平方米。因此，2012年上海房產(chǎn)稅的適用稅率標(biāo)準(zhǔn)按是否高于26896元/平方米計(jì)算。

　　據(jù)上海市地稅局2012年11月披露的最新信息，上海共認(rèn)定約5萬套住房需要繳納房稅，其中2011年認(rèn)定2萬余套，2012年約3萬套，年增速100%有余。重慶官方消息則顯示，重慶房產(chǎn)稅開征第一年，征收稅金約1億元。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍據(jù)此分析，重慶的套均納稅額在7700元/年左右，上海住宅類物業(yè)繳納的房產(chǎn)稅估計(jì)也只有數(shù)億元，單套房屋年納稅額在幾百元到萬元。

　　“不管是重慶還是上海，作為相對(duì)高端、大面積房屋的持有家庭，對(duì)于年額度在萬元上下的房產(chǎn)稅，有著充分的承擔(dān)能力。相應(yīng)的，房產(chǎn)稅對(duì)于房屋消費(fèi)的制約力是非常弱的，也無法起到左右市場(chǎng)供求、調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的影響力�！彼螘�(huì)雍如是說。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔分析稱，與其他稅費(fèi)相比，目前房產(chǎn)稅的征收稅率并不高，2012年上海適用稅率標(biāo)準(zhǔn)按是否高于26896元/平方米，分為0.4%和0.6%兩個(gè)檔次，且僅按房屋總價(jià)的70%征收，實(shí)際稅率僅在0.28%和0.42%。而截至2012年11月底，全市新建商品住宅均價(jià)同比漲幅1.8%，住宅租金回報(bào)率多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房產(chǎn)稅征收稅率水平數(shù)倍。