【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；征管

　　【摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

　　房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復(fù)課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%.本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規(guī)范和促進房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

　　1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

　　據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強

　　一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

　　3、財務(wù)管理比較混亂

　　在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌�往來賬戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機可乘，造成國家稅款的大量流失。

　　5、稅務(wù)征管能力不強

　　一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

　　二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

　　1、完善相關(guān)稅收政策

　　我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學(xué)、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機構(gòu)的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

　　2、提高納稅意識

　　一個良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進自覺守法。稅務(wù)機關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本�？梢�，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進作用。

　　3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

　　為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應(yīng)做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構(gòu)應(yīng)加強聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。

　　4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

　　在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機制，明確部門職責。

　　5、提高稅務(wù)征管能力

　　一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

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