從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論，連續(xù)六天播發(fā)評論，解讀房地產，抨擊高房價，被市場認為是為物業(yè)稅開道。而3月29日，國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志透露，正在加快物業(yè)稅、不動產稅政策出臺的進程，也再一次引發(fā)了物業(yè)稅將近的猜想。

　　市場一直在等待著物業(yè)稅“另一只靴子”落下，而其開征后房地產市場無疑將發(fā)生巨大的變化，市場生態(tài)環(huán)境的變化將給上市房企產生何種影響？

　　利空幾何

　　物業(yè)稅一直被看做是房地產界的利空。

　　由于物業(yè)稅主要是要根據(jù)土地的價值變化情況，對其使用權進行收費。物業(yè)稅將會減少業(yè)主持有物業(yè)預期享有的未來土地增值收益。因此市場預期，物業(yè)稅開征之后，將會降低房地產市場投資的活躍度，如此房價將會有下降壓力。

　　早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開展房地產模擬評稅的試點工作，成為首批物業(yè)稅“空轉”的試點。一年后，國家稅務總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區(qū)，至此，物業(yè)稅“空轉”省市超過10個。

　　目前市場猜測，物業(yè)稅征收的步驟可能是從一線城市過渡到全國，此前也有其在滬深首先試點的消息傳出。

　　這對一線城市開發(fā)地產公司的影響是顯而易見的。

　　年報顯示，萬科(000002.SZ)2009年在核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到4.1%和44.5%。而保利地產(600048.SH)則是2009年唯一一家在北京、上海、廣州三大中心城市均排名銷售額前三位的房地產龍頭企業(yè)。

　　倘若物業(yè)稅開征，此類城市的投資氣氛遭受打擊，房價下降空間也將打開。此類大型房企的銷售壓力將加大。

　　市場爭議的另外一個焦點則在于，物業(yè)稅將從何種房地產類型開始征收。

　　長江證券蘇雪晶在研究報告中指出，由于商業(yè)地產一般有穩(wěn)定的租金來源，遼寧的物業(yè)稅“空轉”也只是對經營用房地產進行模擬評稅，沒有對民用房地產進行模擬評稅，因此物業(yè)稅征收范圍很有可能會從商業(yè)地產逐步過渡到所有不動產。

　　華泰證券分析員張馳飛也持有同樣的看法�！拔飿I(yè)稅對上市房企影響到底有多大，主要看他們的產品類型如何�！�

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，目前A股和B股市場上房地產上市公司總共有119家。其中23家是以住宅樓盤為主，以地產龍頭萬科為代表；18家的主營產品是住宅樓盤和商業(yè)地產，包括保利地產、金地集團(600383.SH)；其他的78家公司主營產品還包括酒店、百貨商場、開發(fā)園區(qū)、物業(yè)出租和管理、土地開發(fā)銷售與批租等等各種不用的產品類型。

　　而物業(yè)稅的開征給上市公司項目的銷售、建設均構成了一定的壓力，商品房若不能盡早開發(fā)并售出，上市公司將面臨很重的物業(yè)稅負擔。

　　降低負債？

　　對于上市房企而言，物業(yè)稅的開征也不盡然是利空。

　　目前在探討的方案中，有一種看法是把土地出讓金與現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅。具體操作方法是，把土地出讓金由一次性交納分攤在物業(yè)稅當中，按年繳納。

　　如按此方法，開征物業(yè)稅之后，開發(fā)商就無需全額支付土地出讓金。項目開發(fā)初期的資金壓力大大減少，有利于降低上市公司的資產負債率水平。

　　金地集團有關人士此前在回應物業(yè)稅的問題對媒體稱，倘若如此執(zhí)行，將會使房屋成本下調，并降低現(xiàn)在購房人的準入門檻。同時，上市公司的開發(fā)成本同比也將大幅下降。

　　事實上，房地產上市企業(yè)的負債率一直居高不下。

　　截至目前，已披露年報的86家公司，債務總額達到6045.85億元。其中有60家公司債務總額明顯增加。保利地產去年的負債總額達到628.69億元，同比增加了249.10億元，金地集團和萬科分別舉債386.67億元和922億元，同比增加了139.76億元和117.82億元。在86家上市房企中，有56家資產負債率超過60%，46家在70%以上。

　　但此種物業(yè)稅的征收方式是否能實施仍舊有變數(shù)。另外一種觀點認為，仍應把現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，而把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收。如果按此模式，上述利好則并不成立。