12月4日，在全聯房地產商會2013年年會上，華遠地產(600743,股吧)董事長任志強在談到企業(yè)維權問題時，再次提起近期央視報道房企欠繳土地增值稅的事情。

一段時間以來，房企土地增值稅引起的關注沸沸揚揚。房企喊“躺槍”，業(yè)內人士質疑，國稅總局也出面澄清。有房地產業(yè)內人士表示，從全國范圍看，在全國10萬億的稅收大池子里，土地增值稅也就是3000億的水平。就房企來看，土地增值稅也比營業(yè)稅、所得稅占比要少。土地增值稅之所以引起那么大的關注，恰恰因為這是一筆難征的“糊涂賬”。加上土地增值稅調節(jié)房價幾無成效，房企“欠繳”土地增值稅才引發(fā)了強烈關注。

全國土地增值稅連年增長

根據國稅總局披露的數據，近年來全國土地增值稅收入連年增長。國稅總局財產行為稅司負責人也在11月26日表示，土地增值稅征管力度是逐步加大的。

2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元，增長22.2%。

就北京房地產項目土地增值稅繳納情況，記者聯系市及部分區(qū)縣有關部門，截至昨天發(fā)稿時止，均未得到明確答復。

清算難在稅制設計

在談到土地增值稅征管成績的同時，國稅總局財產行為稅司負責人也承認，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現在房地產行業(yè)經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產生執(zhí)法風險。

蘭德咨詢總裁宋延慶等業(yè)內人士也表示，土地增值稅之所以成為一個“糊涂賬”，關鍵在于稅制設計存在問題，特別是清算時點的規(guī)定存在很大的彈性。

北京市律師協會稅法專業(yè)委員會主任、王朝暉律師認為，土地增值稅規(guī)定的征收凈利額的30%-60%稅率過高，且征收權在地方，這使得在實際執(zhí)行中出現了很多變通，比如各地基本上沒有按照四級超率累進稅率征稅，而是以當地規(guī)定的按項目銷售額的1%-5%預繳為主，而對哪些可計入成本避稅等技術環(huán)節(jié)，各地區(qū)稅務部門的理解和把握也不一致，造成了“松緊不一”的現狀。

此外，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，根據規(guī)定，土地增值稅清算有兩種情況，一種是房企必須主動清算，如項目竣工或完成銷售；另一種是稅務機關“可要求清算”的，如竣工項目已銷售比例達到85%的，取得銷售證滿三年仍未銷售完畢的。后一種情況并非要求房企主動清算，主動權在地方稅務部門。

合理避稅手段多，真正“欠繳”極少

而在房企實操層面，根據記者了解，通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業(yè)配建避免達到主動清算條件，成了很多樓盤的選擇。至于通過做大精裝等途徑做大成本，合理避稅的招數就更多了。

“避不掉還不交的情況是極少的�！彼窝討c說。任志強也曾表示，大房企沒有拖延結算的動力，到節(jié)點必須清算，否則房企要被罰。

對于此番引起廣泛關注的房企土地增值稅問題，業(yè)內人士認為最初有關“欠繳”的報道及分析，是把概念搞錯了。中國房地產業(yè)協會副會長朱中一在11月26日的溝通會上就表示，預提和現時繳納的概念不同，企業(yè)在未達到清算條件時預提，不等于欠繳。

任志強更直接地認為，沒到清算時點，甚至都不能算“應繳”。

首創(chuàng)集團董事長劉曉光也表示，按照規(guī)定，土地增值稅應該在項目竣工或銷售85%以后，稅務機關啟動專門清算程序，聘請專門稅務師事務所出具專門報告，并經稅務機關核定，確認實際金額和繳納時間，才是真正應繳的稅金。所以，企業(yè)報表的數據為根據會計準則權責發(fā)生制預估的數據，與稅務局確定的應繳稅金在時間上和金額上都有很大的差別，因此不存在欠繳的問題。

北京一家房企財務負責人告訴記者，據他了解，北京多個項目都是根據銷售回款情況，土地增值稅按月預繳�！耙呀涱A繳也就談不上欠繳，也正因為有預繳，征納雙方對于最終復雜的清算都不夠積極�！�

觀察

土地增值稅怪圈：有法難執(zhí)

此次“房企欠稅門”，雖然涉事房企、稅務機關紛紛澄清，但也使得20年前制定的土地增值稅政策“有法難執(zhí)”的怪圈曝光。

我國在1993年底出臺了首部土地增值稅暫行條例，目的是為了抑制房企的炒地暴利，但隨即1994年房地產行業(yè)陷入低潮，該條例就一直未被實際執(zhí)行。直到2006年底，房價一路走高，國家稅務總局才首次專門發(fā)文，要求從2007年2月1日起全面清查土地增值稅，并列出7條細則。但隨后2008年金融危機爆發(fā)，清查無疾而終。2010年后，房價數度高漲，國稅總局連連發(fā)起清查風暴，土地增值稅征收口徑也日漸嚴格。

對整個房地產行業(yè)來說，土地增值稅可謂是多年來頭頂高懸的“達摩克利斯之劍”，但全國范圍內不斷掀起新一輪土地增值稅清查的風暴，最后似乎都以“雷聲大雨點小”告終。

“去年國稅局又在全國范圍內清查了一次土地增值稅的征收情況。近幾年清查的頻率很高，但很難從根本上解決問題�！蓖醭瘯熉蓭熑缡钦f。

第三視角

修改土地增值稅計算規(guī)則呼聲高

記者從國泰君安了解到，該行測算的房地產行業(yè)整體未繳的土地增值稅規(guī)模在3000億元以下，而2008年—2012年房地產上市公司都充分計提了土地增值稅，年均土地增值稅稅率為5.7%，如全國市場占有率最高的行業(yè)龍頭萬科2012年預提的土地增值稅為58億元。

“房企欠稅門”發(fā)生后，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭將矛頭直指稅務機關，稱雖然確有開發(fā)商避稅、逃稅的現象，但土地增值稅設計得太復雜、征稅成本太高，使地方稅務局很難按稅法從嚴清算。

國家稅務總局此前也公開承認，土地增值稅的清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并且容易產生執(zhí)法風險。

“各界對調整土地增值稅的呼聲很大�！蓖醭瘯熉蓭煴硎�，短期內調整立法層面的可能性較小，確立更合理的土地增值稅會計計算規(guī)則、明確各地區(qū)的土地增值稅計算方法，或許可以起到改善作用。

四級超率累進稅率

土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，但在實際操作中一般并未采用，而以預征收房屋銷售額的1%-5%為主。具體規(guī)定是：

1、增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。