個人轉(zhuǎn)讓住房主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅和契稅。 

　　營業(yè)稅的稅務(wù)處理

　　按照營業(yè)稅政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房需要按照轉(zhuǎn)讓收入減除購置原價及相關(guān)稅費(fèi)后，余額按照5%的稅率征收營業(yè)稅，但并不是說銷售住房都是按差額征稅�！敦�(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕157號)規(guī)定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅�！敦�(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字〔1999〕210號)規(guī)定，個人自建自用住房，免征營業(yè)稅。

　　上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，普通住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。不能同時滿足上述三個條件的為非普通住房。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。納稅人出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

　　從2009年1月1日起，個人將住房贈與其他單位和個人的，也要視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營業(yè)稅。但根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕111號)規(guī)定，下列贈與行為暫免征收營業(yè)稅：1.離婚財(cái)產(chǎn)分割;2.無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;3.無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;4.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

　　個人所得稅的稅務(wù)處理

　　根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為轉(zhuǎn)讓住房取得的收入，減除住房購置成本及購置過程中交納的相關(guān)稅費(fèi)后的所得。

　　《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號)規(guī)定，為鼓勵個人換購住房，以出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

　　具體辦法為：1.個人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅保證金時，應(yīng)向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。2.個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金，購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。3.個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。現(xiàn)行個人所得稅法還規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

　　從2009年5月25日起，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照20%的稅率繳納個人所得稅。但以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：1.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。2.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)規(guī)定，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)繳納的個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%~3%的幅度內(nèi)確定。

　　其他稅收政策的稅務(wù)處理

　　現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，個人銷售轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅和土地增值稅。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號)規(guī)定，為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　契稅政策方面，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。購置其他住房的，還是按照財(cái)稅字〔1999〕210號文件的規(guī)定執(zhí)行，即個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。