第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

1. 科目設(shè)置：（ 1 ）投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

（ 2 ）公允價(jià)值變動(dòng)損益

2. 會(huì)計(jì)處理

1. 公允價(jià)值上升

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

2. 公允價(jià)值下降

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

3. 取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

【提示】企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備。

【教材例 4-7 】 20 × 9 年 9 月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。

20 × 9 年 12 月 1 日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價(jià)為 80 000 000 元，公允價(jià)值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地產(chǎn)交易市場(chǎng)上平均銷售價(jià)格，結(jié)合周邊市場(chǎng)信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。 20 × 9 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價(jià)值為 84 000 000 元。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

（ 1 ） 20 × 9 年 12 月 1 日，甲公司出租寫字樓

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 80 000 000

貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 80 000 000

（ 2 ） 20 × 9 年 12 月 31 日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 4 000 000

【例題 5 ·判斷題】采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（ ）（ 2008 年考題）

【答案】×

【解析】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【提示】在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)，其公計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時(shí)允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得，則應(yīng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更如下圖所示：

【例題 6 ·判斷題】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)算模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。（ ）（ 2012 年）

【答案】√

【解析】《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量，而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【例題 7 •單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（ ）。（ 2011 年考題）

A. 資本公積

B. 營(yíng)業(yè)外收入

C. 未分配利潤(rùn)

D. 投資收益

【答案】 C

【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量屬于會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤(rùn)）。

【例題 8 •多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（ ）。（ 2008 年考題）

A. 不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式

B. 滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式

C. 同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式

D. 同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式

【答案】 ABD

【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

【例題 9 •單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。（ 2007 年考題）

A. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

B. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

C. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

D. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量

【答案】 D

【解析】投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的，期末應(yīng)考慮計(jì)提減值準(zhǔn)備；公允價(jià)值模式核算的不能再轉(zhuǎn)為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)不得隨意對(duì)自用或作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，才應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

1. 投資性房地產(chǎn)開始自用。即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

2. 作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。

3. 自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

4. 自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1. 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。

投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：

【教材例 4-8 】 20 × 9 年 8 月 10 日，為擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，甲公司董事會(huì)作出書面決議，計(jì)劃于 20 × 9 年 8 月 31 日將某出租在外的廠房在租賃期滿時(shí)將其收回，用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。隨后，甲公司做好了廠房重新用于生產(chǎn)的各項(xiàng)工作。 20 × 9 年 8 月 31 日，甲公司將該出租的廠房收回， 20 × 9 年 9 月 1 日開始用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至 20 × 9 年 8 月 31 日，賬面價(jià)值為 60 000 000 元，其中，原價(jià) 80 000 000 元，累計(jì)已提折舊 20 000 000 元。假定不考慮其他因素。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

20 × 9 年 9 月 1 日

借：固定資產(chǎn)—廠房 80 000 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)—廠房 80 000 000

累計(jì)折舊—廠房 20 000 000

【教材例 4-9 】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。 20 × 9 年 4 月 10 日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為 20 × 9 年 5 月 1 日，租期為 5 年。 20 × 9 年 5 月 1 日，這棟辦公樓的賬面余額為 500 000 000 元，已計(jì)提折舊 5 000 000 元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

20 × 9 年 5 月 1 日

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 500 000 000

累計(jì)折舊 5 000 000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 500 000 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 5 000 000

【教材例 4-10 】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 20 × 9 年 4 月 10 日，甲公司董事會(huì)就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為 20 × 9 年 5 月 1 日，租賃期為 5 年。 20 × 9 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為 500 000 000 元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

甲公司的賬務(wù)處理如下：

20 × 9 年 5 月 1 日

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓 500 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品 500 000 000

（編輯：江蘇財(cái)經(jīng)會(huì)計(jì)網(wǎng)校游軍）